Некоторые практические рекомендации
по применению «дачной амнистии»

В. А. Измалков,
начальник Правового управления
Администрации г. Магнитогорска

В соответствии с Федеральным законом РФ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» 1 (далее по тексту — ФЗ РФ № 93-ФЗ) внесены изменения в действующие законы. Данные изменения направлены на упрощение оформления для граждан прав на земельные участки и объекты недвижимости. В связи с чем предлагаем для использования практические советы по применению ФЗ РФ № 93-ФЗ. Рекомендации основаны на конкретных жизненных ситуациях, возникающих у граждан при оформлении прав, и построены в зависимости от наличия у граждан документов на земельные участки и объекты недвижимости. В предлагаемых вариантах в основном перечислены необходимые для оформления прав документы, что не исключает необходимости предоставления иных документов по требованию Федеральной регистрационной службы Российской Федерации.

1. Порядок оформления земельных участков с расположенными на них индивидуальными жилыми домами в случае отсутствия у гражданина правоустанавливающих документов на объект недвижимости 2 .

В соответствии со ст. 2 ФЗ РФ № 93-ФЗ абзац первый п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ 3 признан утратившим силу. Данная норма предусматривала, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В связи с чем в настоящее время в судебном порядке возможно признать право собственности на самовольную постройку только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Как правило, земля под самовольными постройками находится в государственной собственности. Следовательно, правом на иск о признании права собственности на самовольную постройку обладает государство (органы местного самоуправления).

Таким образом, возникает вопрос, что делать в случаях, когда, например, индивидуальный жилой дом фактически построен гражданином, а правоустанавливающих документов на земельный участок и на дом гражданин не оформил? Ответа на данный вопрос ФЗ РФ № 93-ФЗ не содержит, поэтому, по нашему мнению, признание права на самовольную постройку с учетом внесенных в ст. 222 ГК РФ изменений останется проблемой и, возможно, по данной категории дел суды сформируют соответствующую практику (возможно, по ст. 234 ГК РФ — приобретательная давность).

Следует отметить, что действие «дачной амнистии» распространяется на отношения, возникшие до введения в действие Земельного кодекса РФ 4 , то есть до 30.10.2001 г. После данной даты предоставление и оформление прав на объекты недвижимости и земельные участки производится в общем порядке без применения упрощенных процедур и с учетом требований публичных процедур предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В случае признания судом права собственности гражданина на самовольную постройку — жилой дом, гражданин в соответствии со ст. 28, 36 Земельного кодекса РФ обращается в местную администрацию с заявлением об оформлении земельного участка. К заявлению прилагаются следующие документы: 5

— копия паспорта заявителя;

— решение суда о признании права собственности на самовольную постройку, вступившее в законную силу;

— технический паспорт жилого дома, находящегося на указанном земельном участке;

— акт координирования земельного участка (кадастровый план земельного участка).

Местная администрация муниципального образования 6 в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязана принять решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату либо в аренду.

Перечень примерных документов:

1. Заявление на государственную регистрацию;

2. Квитанция об оплате за регистрацию;

3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

4. Доверенность для представления интересов физического лица в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку, вступивший в законную силу;

6. Технический паспорт жилого дома, находящегося на указанном земельном участке;

7. Кадастровый план земельного участка.

8. Постановление местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность за плату или в аренду;

9. Договор купли-продажи земельного участка (при предоставлении земельного участка в собственность за плату) или договор аренды земельного участка (при предоставлении земельного участка на праве аренды);

10. Документ, подтверждающий оплату по договору купли-продажи земельного участка (при предоставлении земельного участка в собственность за плату).

2. Порядок оформления в собственность земельных участков с расположенными на них жилыми домами, находящихся в фактическом владении до 01.07.1990 г. 7 (до вступления в законную силу Закона СССР от 06.03.1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР» 8 ).

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г . № 1305-1 «О собственности в СССР» (дата вступления в законную силу — 01.07.1990 г.), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (см. п. 4 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 9 ).

В соответствии со ст. 28, 36 Земельного кодекса РФ граждане обращаются в местную администрацию с заявлением об оформлении земельного участка. К заявлению прилагаются следующие документы:

— копия паспорта заявителя;

— документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, находящийся на указанном земельном участке;

— технический паспорт жилого дома, находящегося на указанном земельном участке;

— акт координирования земельного участка (кадастровый план земельного участка).

Местная администрация муниципального образования в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязана принять решение о предоставлении в собственность земельного участка.

Перечень примерных документов:

1. Заявление на государственную регистрацию;

2. Квитанция об оплате за регистрацию;

3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

4. Доверенность для представления интересов физического лица в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Правоустанавливающий документ на жилой дом;

6. Технический паспорт жилого дома, находящегося на указанном земельном участке;

7. Кадастровый план земельного участка;

8. Постановление местной администрации о предоставлении земельного участка бесплатно в собственность.

3. Порядок оформления земельных участков с расположенными на них жилыми домами, находящихся в фактическом пользовании со дня вступления в законную силу Закона СССР от 06.03.1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР» 10 .

В соответствии со ст. 28, 36 Земельного кодекса РФ граждане обращаются в местную администрацию с заявлением об оформлении земельного участка на праве аренды или за плату в собственность. В отличие от случая, указанного выше (п. 2 настоящей статьи), земельный участок в данном случае, а это когда право пользования им возникло после 01.07.1990 г., предоставляется в собственность за плату. В остальном порядок оформления прав одинаков.

Примерный перечень документов:

1. Заявление на государственную регистрацию;

2. Квитанция об оплате за регистрацию;

3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

4. Доверенность для представления интересов физического лица в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Правоустанавливающий документ на жилой дом;

6. Технический паспорт жилого дома, находящегося на указанном земельном участке;

7. Кадастровый план земельного участка.

8. Постановление местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность за плату или в аренду;

9. Договор купли-продажи земельного участка (при предоставлении земельного участка в собственность за плату) или договор аренды земельного участка (при предоставлении земельного участка на праве аренды);

10. Документ, подтверждающий оплату по договору купли-продажи земельного участка (при предоставлении земельного участка в собственность за плату).

4. Порядок оформления права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если есть правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта 11 .

В соответствии с ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г . № 122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» 12 гражданин обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Документы, предоставляемые гражданами для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, создаваемый или созданный на земельном участке:

— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (документом, подтверждающим факт создания и описания садового домика, гаража или иного объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества; документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства и содержащим описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является технический паспорт. До 1 января 2010 г . не требуется разрешения на строительство и ввод индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, которые выдаются органами местного самоуправления);

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке настоящим Федеральным законом;

— кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана не требуется в случае, если:

— право ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

— указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

— для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение местной администрации, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Примерный перечень документов:

1. Заявление на государственную регистрацию;

2. Квитанция об оплате за регистрацию;

3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

4. Доверенность для представления интересов физического лица в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Технический паспорт на индивидуальный жилой дом (если регистрируется право собственности на индивидуальный дом), декларация об объекте недвижимого имущества (если регистрируется право собственности на садовый домик, гараж и иной объект недвижимого имущества);

6. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

7. Кадастровый план земельного участка (случай когда кадастровый план не требуется, см. выше).

5. Порядок оформления в собственность земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо когда в правоустанавливающих документах вид права не указан 13 .

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства, личного подсобного, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок , за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1. ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 3 ст. 28 Федерального закона от 16.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» 14 ). С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается . В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства, личного подсобного, индивидуального гаражного 15 или индивидуального жилищного строительства, не указано право , на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности , за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1. ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г . № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (п. 9.1. ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Граждане обращаются со следующими документами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

— акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

— акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

— иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок;

— кадастровый план земельного участка.

Представление указанного плана не требуется, если в случае государственной регистрации прав на земельный участок кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (абз. 10 п. 1 ст. 17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г . № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка16 .

Однако в соответствии с пунктом 3 ст. 20 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» 17 в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если:

— содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Примерный перечень документов:

1. Заявление на государственную регистрацию;

2. Квитанция об оплате за регистрацию;

3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

4. Доверенность для представления интересов физического лица в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Свидетельство о пожизненном (наследуемом) владении, постоянном (бессрочном) пользовании землей, Государственный акт на право собственности на землю, свидетельство на предоставление участка, выданные до 02.02.1999 г.;

6. Кадастровый план земельного участка.

6. Порядок оформления в собственность граждан земельных участков, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации некоммерческому объединению либо иной организации для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства 18 .

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Федерального закона РФ от 16.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» — до 20.04.1998 г. было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется местной администрацией на основании заявления этого гражданина или его представителя.

К данному заявлению прилагаются следующие документы:

1) описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

2) заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, местная администрация вправе запросить дополнительно следующие документы:

— удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

— выписку из единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

Местная администрация в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязана принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении (п. 6 ст. 28 Федерального закона от 16.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Примерный перечень документов:

1. Заявление на государственную регистрацию;

2. Квитанция об оплате за регистрацию;

3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

4. Доверенность для представления интересов физического лица в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Описание местоположения границ земельного участка, подготовленное гражданином;

6. Заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

7. Постановление местной администрации о предоставлении гражданину земельного участка бесплатно в собственность.

***

1 Российская газета.— 2006.— 7 июля.

2 У гражданина нет правоустанавливающих документов на жилой дом и нет правоустанавливающих документов на земельный участок.

3 Российская газета.— 1994.— 8. дек.

4 Российская газета.— 2001.— 30 окт.

5 На территории города Магнитогорска перечень необходимых документов при оформлении прав на земельный участок установлен Постановлением главы города от 20.11.2002 г. № 570-П «О порядке согласования документов при предоставлении земельных участков».

6 В соответствии с абзацем вторым п. 10 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

7 У гражданина есть документы на жилой дом, но нет документов на земельный участок.

8 Ведомости Верховного Совета СССР.— 1990.— № 11.— Ст. 164.

9 Российская газета.— 2001.— 30 окт.

10 У гражданина есть правоустанавливающие документы на жилой дом, но нет правоустанавливающих документов на земельный участок.

11 У гражданина нет документов на объект недвижимости, но есть правоустанавливающие документы на земельный участок.

12 Российская газета.— 1997.— 30 июля.

13 У гражданина есть правоустанавливающие документы на землю на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо когда в правоустанавливающих документах вид права не указан.

14 Российская газета.— 1998.— 23 апр.

15 Примечание : Гражданам, которые являются членами гаражных кооперативов и имеют на праве собственности индивидуальные гаражи, расположенные на земельных участках, закрепленных за этими гаражными кооперативами, оформлять право собственности на земельные участки под гаражами не требуется, так как действие ФЗ РФ № 93-ФЗ не распространяется на оформление таких земельных участков.

16 Указанная норма также применяется при проведении кадастрового учета в других случаях настоящих рекомендаций.

17 Российская газета.— 2000.— 10 янв.

18 У юридического лица есть правоустанавливающие документы на землю для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а у гражданина нет документов на землю.