Основания возникновения правоотношений,
связанных с приватизацией жилья.
Правовой характер отношений приватизации

С. Б. Полич,
зам. начальника отдела по надзору за исполнением законов
в сфере экономики и охраны природы, юрист I класса

Для возникновения любых гражданских правоотношений необходимо наличие одного юридического факта либо совокупности юридических фактов, способствующих наступлению правовой связи между субъектами и объектами права.
Связь между правом и обязанностью в юридическом отношении возникает в силу юридического факта, под которым понимается всякое обстоятельство, влекущее за собою по закону те или иные юридические последствия.
Или юридические факты можно рассматривать как основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Для возникновения правоотношений приватизации недостаточно одного юридического факта, необходима совокупность юридических фактов, или юридического состава.
Так, для возникновения правоотношения приватизации недостаточно проживания в жилом помещении государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма (что при определенных условиях достаточно для возникновения права на приватизацию), а необходимы реальные действия нанимателя по заключению договора (заявление, регистрация договора и т. д.).
Следует отметить, что правоотношения приватизации возникают не только на основании юридических действий, но и в связи с юридическими состояниями.
Понятие данных категорий дано в теории гражданского права сравнительно давно.
Так, юридические факты, возникающие по воле лиц, вступающих в юридические отношения, называют юридическими действиями. Применительно к правоотношениям приватизации к юридическим действиям можно отнести подачу заявления о приватизации либо об отказе от участия в приватизации, оформление договора на передачу жилого помещения в собственность и т. д.
Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» четко определен порядок приватизации жилых помещений, который включает совокупность юридически значимых действий, необходимых для возникновения отношений приватизации жилья.
Его можно условно разделить на три этапа:
Первый этап — письменное обращение в организацию — собственник жилья или уполномоченный им орган.
Передача жилья в собственность оформляется соответствующим договором, заключаемым гражданином с собственником жилищного фонда либо с уполномоченным собственником лицом, что является вторым этапом приватизации.
Наконец, третий этап приватизации жилья — регистрация договора на передачу жилого помещения в собственность в органах государственной регистрации (земельные комитеты, межрайонные бюро технической инвентаризации, местные администрации, наконец, органы государственной регистрации).
Правоотношения приватизации, на наш взгляд, возникают и в связи с юридическими состояниями (обстоятельствами).
Впервые эта новая классификация юридических фактов, наряду с событиями и действиями, появилась в работе Иоффе О. С. «Правоотношение по советскому гражданскому праву».
Юридические обстоятельства — это такие неволевые явления, которые существуют постоянно или в течение длительного времени, порождают непрерывно или периодически определенные правовые последствия и не погашаются в однократном акте правового действия.
Юридические состояния — это такие юридически значимые обстоятельства, с наличием либо отсутствием которых закон связывает возможность приватизации жилого помещения.
Возможность приватизации жилых помещений связана с наступлением двух важных обстоятельств:
— проживание в жилом помещении по договору жилищного найма;
— согласие на приобретение жилья в собственность всеми совместно проживающими гражданами.
Для заключения договора о передаче жилого помещения в собственность необходимо получение согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет.
Согласие на приватизацию должно быть получено обязательно в письменной форме. Если отсутствующие в месте постоянного проживания лица не могут явиться для собственноручного подписания заявления, то их согласие подтверждается доверенностью. Возможно и приобщение к заявлению о приватизации нотариально удостоверенного заявления отсутствующего гражданина, в котором его воля выражена ясно и недвусмысленно, что не противоречит статье 185 ГК РФ.
Согласия на приватизацию от граждан, проживающих в жилых помещениях на правах поднанимателей, временных жильцов, лиц, самоуправно занявших жилое помещение, не требуется, так как они не имеют права на занимаемое жилое помещение.
В том случае, когда желание приватизировать занимаемое жилое помещение выражено не всеми проживающими в нем гражданами, наниматель и постоянно проживающие вместе с ними граждане не смогут его приватизировать.
Как явствует из обзора судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией жилых помещений за 1994 г.», при рассмотрении споров по приватизации жилья судом обязательно должны выясняться вопросы согласия или несогласия на приватизацию, если согласия — то в какой форме (совместной или долевой), если в долевой, то в каком соотношении долей, и т. д.
Если при рассмотрении судебного спора будет установлено, что член семьи нанимателя возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, поскольку в силу закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилья может быть осуществлена строго на добровольной основе. Иск о понуждении заключения договора о передаче жилого помещения в собственность не подлежит удовлетворению.
Таким образом, одно из важных условий наступления отношений приватизации жилья выражается в принципе единогласия всех совместно проживающих лиц.
Исключений из принципа единогласия приватизации закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» не допускает; принцип единогласия вытекает из принципа добровольности приватизации жилья.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с законом самостоятельно решают вопрос о приватизации занимаемого ими жилья.
Их согласие на приватизацию должно содержать все ее условия одновременно: то есть форму собственности при приватизации квартиры в общую собственность и состав участников на право собственности на приватизированное жилое помещение.
Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не оговаривает в статье второй условие получения согласия на приватизацию занимаемого жилого помещения малолетними.
На наш взгляд, согласие малолетних в возрасте до 14 лет на приватизацию занимаемого ими жилого помещения должно быть получено в обязательном порядке наряду с согласием совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних от 14 до 18 лет.
От имени малолетних согласие на приватизацию жилого помещения выражают их законные представители — родители, опекуны, усыновители, попечители.
Одним из сложных вопросов, возникающих в правоприменительной практике, связанной с приватизацией жилья, является вопрос, вызывает ли правовые последствия наступившая часть юридического состава до наступления его основной части.
Или подача гражданином заявления на приватизацию жилья (впоследствии умершего до заключения договора) влечет ли общие правовые последствия приватизации — возникновение права собственности на квартиру?
Полагаем, что да.
В подтверждение авторской точки зрения следует отметить общую позицию, высказанную еще О. С. Иоффе, — определенные последствия, хотя и незавершенные, наступают с наступлением части юридического состава.
Обоснованность этой позиции подтверждается положениями Пленума Верховного суда № 8 от 24.08.93 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”».
Таким образом, право собственности на жилое помещение, передаваемое гражданину в порядке приватизации, может возникнуть уже на стадии подачи заявления о приватизации, подаваемого в установленном порядке и при условии, что никаких ограничений в приватизации законом не устанавливалось.
Сказанное свидетельствует, что право на приватизацию выступает как личное имущественное право, тесно связанное с личностью его носителя — гражданина, проживающего в жилом помещении государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма.
Учитывая, что основания возникновения субъективного права на приватизацию жилого помещения предусмотрены действующим законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» и указанное право производно от наличия права пользования жилого помещения по договору социального найма, необходимо предусмотреть в Жилищном кодексе РФ новеллу следующего содержания: «Жилищный фонд, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может быть передан его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации жилищного фонда».
Субъективное право на приватизацию является первичным моментом, или «толчком» развития отношений, связанных с приватизацией государственного и муниципального жилищного фонда.
Отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда, всегда «тяготеют» к жилищным правоотношениям, так как прежде всего основаны на жилищных правоотношениях и жилищные правоотношения порождают.
Следует согласиться с мнением Ю. К. Толстого, что «грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права, условна и подвижна. Такие признаки, как право следования и абсолютный характер, могут быть свойственны жилищным правам».
Совершенно очевидно, что жилищные права граждан, основанные на договорах социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, необходимо относить к обязательственным отношениям. В то же время право на приватизацию граждан, включенное в объем жилищных прав нанимателя по договору социального найма, носит признаки вещного правоотношения.
Да и в целом по действующему законодательству большая часть жилищных правоотношений носит вещно-правовой характер.
Это правомочия собственника на жилое помещение, права пользования жилым помещением членами его семьи, право на приватизацию жилого помещения в доме государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма.
Иногда на вопрос, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить нельзя. Ответ на него зависит от того, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным или нет.
Абсолютный характер правоотношений, связанных с приватизацией жилья, вытекает из их самой природы:
— неограниченное число лиц обязано воздерживаться от нарушения предусмотренного законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» права граждан на приватизацию жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма;
— субъективное право на приватизацию
жилья является личным имущественным правом, неразрывно связанным с личностью носителя и не зависящим от воли и сознания других лиц;
— реализация указанного права зависит исключительно от воли его носителя.
Следует отметить, что трансформация обязательственных отношений в вещные может происходить только на основании правоизменяющих юридических фактов.
Как следствие, отмечаем, что отношения, связанные с приватизацией жилья, носят признаки абсолютных правоотношений. Абсолютный характер этих правоотношений проявляется в самой природе приватизации жилья, ее принципах и условиях.