О журнале
Архив журналов
Обзоры
Законы
Постановления
Детектив
 

Государственная регистрация
аренды недвижимости

Е. Ю. Петров,
специалист Уральского филиала Исследовательского центра частного права

Аренда – сравнительно часто встречающийся способ участия имущества в гражданском обороте. Арендное правоотношение позволяет пользоваться чужой вещью за плату, которая ниже ее стоимости, что, безусловно, вызывает интерес у лиц, не располагающих денежными средствами для приобретения вещи в собственность. Привлекательность аренды для собственника состоит в возможности извлечения дохода из вещи, не прибегая при этом к самостоятельным действиям. Особенно удобна аренда недвижимого имущества, которое, по общему правилу, обладает высокой экономической ценностью.
В условиях современного рынка аренда недвижимости представляет собой широко распространенный и высокорентабельный вид бизнеса. Многие крупные магазины и торговые центры юридически построены по схеме передачи собственником отдельных помещений комплекса в аренду продавцам, непосредственно занимающимся торговлей. Большинство организаций малого и среднего бизнеса арендуют свои офисные помещения.
В связи с этим неслучаен широкий общественный интерес к юридической стороне аренды недвижимости. Участники гражданского оборота заботятся о надлежащем оформлении и защите своих арендных прав. Также субъекты хозяйственной деятельности часто сталкиваются с вопросами налогообложения аренды недвижимости.
В настоящей статье пойдет речь о сравнительно новом, а потому особенно актуальном юридическом институте — о государственной регистрации аренды недвижимости. Напомним, что под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации), понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В сфере отношений по государственной регистрации аренды недвижимости актуальными представляются следующие вопросы: объект государственной регистрации, государственная регистрации аренды помещений, процедура государственной регистрации, правовое значение государственной регистрации аренды недвижимости.

I. Объект государственной регистрации

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. В п. 2 ст. 657 ГК РФ требование о государственной регистрации дублируется применительно к договору аренды предприятия. Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно ст. 633, 643 ГК РФ правила о государственной регистрации договора аренды не применяются к аренде транспортных средств. Казалось бы, вопрос относительно объекта государственной регистрации определен ГК РФ достаточно ясно. И действительно, цивилистическая литература, появившаяся до принятия 21 июля 1997 г. Закона о регистрации, рассматривала в качестве объекта государственной регистрации, как правило, договор, т. е. сделку. Разногласия возникали относительно случаев государственной регистрации отдельных договоров аренды, но об этом речь пойдет далее.
С принятием Закона о регистрации вопрос относительно объекта регистрации перешел в разряд дискуссионных. Статья 26 Закона о регистрации предусматривает государственную регистрацию права аренды. Статья 1 Закона о регистрации отнесла аренду к числу ограничений (обременений) права собственности либо иных вещных прав, а ст. 4 этого же закона подразделила государственную регистрацию на регистрацию вещных прав, сделок с недвижимостью и регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимость. В связи с этим в юридической литературе начали появляться публикации о необходимости регистрации всякого договора аренды недвижимости, только права аренды или о регистрации как договора аренды, так и права аренды. О. Ю. Скворцов в подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил, что «ст. 26 Закона о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования».
Наиболее верной представляется точка зрения, высказанная по этому вопросу И. В. Козловой и В. В. Витрянским. Так, И. В. Козлова указывает, что в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое смешение понятий. «Если те же права (права третьих лиц в отношении чужого имущества. — прим. мое. Е. П.) установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость». В. В. Витрянский отмечает: «Как видим, никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется». Указанная позиция находит свое подтверждение в той же ст. 26 Закона о регистрации. В силу п. 3 ст. 26 договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что нормы Закона о регистрации не изменяют и не дополняют требований ГК РФ относительно регистрации аренды недвижимости. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Не подлежит государственной регистрации договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее одного года (ст. 651 ГК РФ), а также договор аренды транспортного средства (ст. 633, 643 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ правила о регистрации договоров аренды распространяются на договоры субаренды.

II. Государственная регистрация аренды помещений

В данном аспекте дискуссионным представляется вопрос о регистрации договоров аренды помещений, заключенных на срок менее года. Опираясь на примерный перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 1 Закона о регистрации, можно сделать вывод о том, что здания, сооружения и помещения являются различными объектами недвижимости. В юридической литературе под помещением понимается функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. В связи с вышеизложенным сделанное ст. 651 ГК РФ исключение для договоров аренды зданий и сооружений не распространяется на аренду помещения. В. В. Витрянский, обосновывая указанную позицию, пишет: «Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме». То есть договор аренды помещения независимо от срока подлежит государственной регистрации.
Существует и противоположная точка зрения. По мнению В. Н. Литовкина, «нежилые помещения в составе нежилого здания или жилого дома — объекты той же классификации, и поэтому подлежат передаче в арендное пользование на тех же условиях. Нормы закона, применимые к целому, применимы и к части».
Позиция В. В. Витрянского с точки зрения юридической чистоты представляется более корректной, поскольку построена на традиционной коллизии общей и специальной нормы. Если здание (сооружение) и помещение — это различные объекты, то специальная норма о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений не распространяется на аренду помещений. Но с точки зрения «колоссальных разрушительных последствий для имущественного оборота» эта позиция не менее опасна, чем критикуемое автором в приводимой работе мнение И. Исрафаилова о необходимости распространения правил, регламентирующих аренду зданий и сооружений, на аренду помещений. Получается, что, например, при проведении различного рода выставок и ярмарок договор аренды помещения сроком на 8 часов, заключенный для размещения экспонатов, необходимо регистрировать. В противном случае договор не породит прав и обязанностей, и фирма-производитель не сможет на законном основании установить свой рекламный стенд. Такой подход, безусловно, уведет за грань законности целый массив имущественных отношений по краткосрочному возмездному пользованию чужими помещениями. Сам В. В. Витрянский говорит о создавшейся «нелепой ситуации», когда договор аренды здания, заключенный на 11 месяцев, не подлежит государственной регистрации, а договор аренды помещения в этом здании сроком на один месяц необходимо зарегистрировать. В этом автор упрекает Закон о регистрации, включивший нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. «В период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости». То есть В. В. Витрянский считает, что вся проблема порождена тем, что действие п. 2 ст. 609 ГК РФ с принятием Закона о регистрации распространилось на аренду помещений. Но это не так. Во-первых, помещение является недвижимостью не в силу закона, а по своей природе. Конституирующий признак недвижимости в гражданском праве России – невозможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба назначению (ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, ст. 130 ГК РФ). Помещение отвечает указанному признаку. Перемещение помещения даже представить достаточно трудно. Следовательно, принятие Закона о регистрации ровным счетом ничего не изменило в юридической классификации помещения как вещи недвижимой. Во-вторых, российский законодатель всегда относился к помещению как к объекту недвижимости. Так, в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, прилагаемых к Указу Президента РФ от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», содержится подраздел 2-III для записей о правах на жилые и нежилые помещения. Таким образом, оставаясь на позиции В. В. Витрянского, следует винить не Закон о регистрации, а ГК РФ, не распространивший исключение, касающееся государственной регистрации аренды зданий и сооружений, на помещения.
Точка зрения, разделяемая В. Н. Литовкиным, представляется более целесообразной. Напомним: автор считает, что нормы, применяемые к целому (зданию), распространяются и на его части (помещения). Ценность ее заключается в устранении признаваемого всеми, в том числе и В. В. Витрянским, недоразумения относительно соотношения требований о государственной регистрации аренды зданий и помещений в них. Указанная позиция построена на соотношении объективной части с объективным целым. Но, если материально здание состоит из помещений, то юридически это, на сегодняшний день, самостоятельные объекты гражданских прав. А, как известно, самостоятельный объект гражданских прав требует самостоятельного правового регулирования. Таким образом, позиция В. Н. Литовкина, бесспорно полезная в части государственной регистрации аренды помещений, страдает некоторым пороком в своем юридическом основании.
В судебной практике поддержку получила точка зрения В. Н. Литовкина. Понимая необходимость надлежащего регулирования рассматриваемых отношений, Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в своем информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 указал: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 ст. 651 ГК РФ». Ясно, что с точки зрения здравого смысла ничего другого предусмотреть нельзя. Однако удачным такой способ разрешения проблемы назвать трудно. Представляется, что Высший арбитражный суд РФ использовал не толкование права, а отступил от нормативного регулирования, закрепленного в ГК РФ, и выполнение указанных предложений формально означает не что иное, как нарушение принципа законности, хотя и в благих целях. Как показывает печальный исторический опыт нашего отечества, цель ни при каких условиях не должна оправдывать средства. Право — именно та сфера общественной деятельности, где соблюдение формальных правил самоценно, поскольку свобода — основная идея права — начинается непосредственно там, где соблюдают закон. Судебное усмотрение в современном российском гражданском праве допустимо, но в четко определенных позитивным правом пределах. Российской правовой системе чуждо создаваемое судьей право справедливости.
Воспользоваться конструкцией аналогии закона для распространения норм о государственной регистрации аренды зданий на аренду помещений также не представляется возможным. Статья 609 ГК РФ предельно ясно определяет, что всякий договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Думается, что юридически безупречного выхода из сложившейся нелепой и абсурдной ситуации нет. При данных обстоятельствах остается настоятельно порекомендовать законодателю внести дополнения в ст. 26 Закона о регистрации и установить, что к государственной регистрации договора аренды помещения применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. На мой взгляд, такая позиция представляется более правильной.

III. Процедура проведения
государственной регистрации

Регламентации процедуры государственной регистрации посвящены ст. 12—14, 16—18 Закона о регистрации. Также нормы о порядке проведения государственной регистрации содержатся в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Правила).
Условно проведение государственной регистрации договора аренды может быть подразделено на четыре этапа. Это: 1) прием документов; 2) правовая экспертиза; 3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – Единый государственный реестр); 4) совершение регистрационной надписи на договоре и выдача документов.
1) В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды проводится на основании заявления арендатора или арендодателя. В заявлении указывается договор аренды, подлежащий регистрации. Заявление должно быть подписано уполномоченным лицом. В противном случае учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – учреждение юстиции) будет отказано в регистрации договора на основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
При подаче заявления лицо, обращающееся за проведением государственной регистрации, предъявляет учредительные документы или документ, удостоверяющий личность. Кроме того, представитель юридического лица должен предъявить документ, подтверждающий его полномочия. Следует отметить, что согласно п. 4 ст. 16 Закона о регистрации указанные документы не сдаются, а предъявляются регистрирующему органу.
К заявлению прилагаются: договор аренды недвижимости, документы об оплате регистрации, а также, в зависимости от объекта аренды, план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду, или поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения. План недвижимости должен быть удостоверен соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. Составление и удостоверение плана в органах технического учета направлено на индивидуализацию объекта аренды. Вместе с тем, следует отметить, что при регистрации возникновения права собственности объект недвижимости уже в достаточной степени индивидуализирован. В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект аренды. Индивидуализация может быть удовлетворительно произведена путем указания адреса и литера здания, номеров помещений в соответствии с техпаспортом или посредством составления плана объекта недвижимости, подписанного сторонами. Если же из самого договора невозможно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, то такой договор в соответствии со ст. 609 ГК РФ является незаключенным и о его регистрации вообще не может идти речи. Таким образом, представляется, что обязательное составление и удостоверение в учетных органах плана объекта недвижимости ни к чему и излишне затруднит процедуру проведения государственной регистрации.
Кроме названных документов, на регистрацию должны быть представлены документы, требуемые в соответствии с действующим законодательством для заключения договора аренды недвижимости. Это, например, выданное в порядке п. 2 ст. 295 ГК РФ согласие собственника на сдачу в аренду недвижимости, находящейся в хозяйственном ведении государственного или муниципального унитарного предприятия.
Если иное не установлено законодательством, истребование дополнительных документов не допускается. Так, в частности, не требуется представлять передаточный акт (ст. 655 ГК РФ).
Согласно п. 5 ст. 18 Закона о регистрации все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после регистрации подлежит возврату правообладателю. Практически важно, что Закон о регистрации не содержит требования о представлении удостоверенных копий документов. Однако, в частности, председатель Московской областной регистрационной палаты В. В. Огородников считает, что «ксерокопия не является копией и приобретает силу документа только после надлежащего свидетельствования верности».
При получении правоустанавливающих документов должностное лицо учреждения юстиции вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с их перечнем, а также указанием даты их представления. Заключение каких-либо договоров между заявителем и учреждением юстиции не производится, так как отношения между учреждением юстиции и заявителем не носят товарно-денежного, имущественного характера. Представляется, что по завершении приема документов в подраздел III-1 в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра должна быть внесена запись о правопритязании (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации). Данная запись позволит заинтересованным лицам знать об имеющихся притязаниях в отношении недвижимости.
2) На следующем этапе — правовой экспертизе документов — должностное лицо учреждения юстиции проводит анализ содержания заявления и иных представленных документов. При правовой экспертизе документов подлежат установлению основания наличия договорных отношений между сторонами. Так, необходимо установить, заключен ли договор надлежащими лицами, обладающими необходимой дееспособностью, достигли ли стороны соглашения в предусмотренной форме по всем существенным условиям. В соответствии со ст. 651, 658 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, а также договор аренды предприятий заключается под страхом недействительности в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу закона к существенным условиям договора аренды недвижимости относится условие об объекте аренды, существенным условием договора аренды зданий и сооружений и договора аренды предприятия также является условие о размере арендной платы. Иные документы (помимо договора), необходимые для проведения государственной регистрации договора, также подлежат проверке на предмет соответствия требованиям закона. Если представленные необходимые документы соответствуют установленным требованиям, должностное лицо учреждения юстиции принимает решение о государственной регистрации договора аренды, и процесс проведения государственной регистрации переходит на третью стадию.
3) Внесение записей в Единый государственный реестр.
Единый Государственный реестр состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества.
Каждый раздел состоит из трех частей.
Подраздел I – описание объекта недвижимого имущества.
Подраздел II – записи о праве собственности и об иных вещных правах.
Подраздел III – записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав.
Подраздел III, в соответствии с п. 44 Правил, разбивается на специальные части:
подраздел III—1 — для записей об аренде;
подраздел III—2 — для записей об ипотеке;
подраздел III—3 — для записей о сервитуте;
подраздел III—4 — для записей о сделках;
подраздел III—5 — для записей об аресте;
подраздел III—6 — для записей о прочих ограничениях (обременениях);
подраздел III — 7 — для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).
Сведения о наличии договора аренды в отношении объекта недвижимости отражаются государственным регистратором соответственно в подразделе III-1. Это представляется оправданным, так как договор аренды обременяет имущество. Арендатор получает право владения и пользования объектом аренды. Права арендатора подлежат защите от всех третьих лиц, включая собственника (ст. 305 ГК). Переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора (ст. 617 ГК РФ).
В подразделе III—1, помимо объекта аренды, указываются срок договора, документы, на основании которых произведена запись, дата и подпись регистратора.
В соответствии с п. 7 ст. 16 Закона о регистрации договор аренды считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, арендное правоотношение возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр.
4) Завершающим этапом является удостоверение государственной регистрации. Проведение государственной регистрации договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре. Порядок совершения регистрационной надписи определяется п. 77 Правил. Следует отметить, что если регистрация произведена по заявлению арендатора, на учреждение юстиции в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации возлагается обязанность по уведомлению арендодателя о государственной регистрации договора аренды.

IV. Правовое значение
государственной регистрации аренды недвижимости

Лицу, приобретающему вещь в собственность, принимающему ее в залог или берущему в аренду, важно знать о правах и обременениях, лежащих на вещи. Получение вещи от неуправомоченного лица или вещи обремененной (например, залогом или сервитутом) может повлечь истребование вещи (виндикацию) или заявление иных требований третьих лиц, существенно ограничивающих права приобретателя. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок является юридической гарантией соблюдения интересов участников гражданского оборота. Принцип публичности (п. 2 ст. 8 ГК РФ) и принцип гласности (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7, 8 Закона о регистрации) государственной регистрации прав на недвижимое имущество обеспечивают возможность предоставления всем заинтересованным лицам достоверных сведений о правах на недвижимое имущество. Принцип публичности находит свое проявление в том, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с моментом его государственной регистрации (правоустанавливающий характер государственной регистрации). Применительно к договору аренды недвижимости правоустанавливающий характер государственной регистрации может быть раскрыт следующим образом: до государственной регистрации договора аренды не существует (ст. 131, 165, 433, 609, 651, 658 ГК РФ). Арендное правоотношение возникает с момента государственной регистрации договора. Таким образом, государственная регистрация является последним юридическим фактом в фактическом составе совершения договора аренды недвижимости, подлежащего регистрации. С момента государственной регистрации все третьи лица получают возможность знать, что недвижимое имущество находится в аренде, что, безусловно, благотворно влияет на укрепление прочности оборота недвижимости.
Исходя из общепринятой в российском гражданском праве классификации юридических фактов, государственную регистрацию представляется логичным относить к числу административных актов, порождающих гражданские правоотношения.

Предыдущая страницаВверхНа главную Copyright © MaZaY