Ипотека — проблемы
правоприменительной практики

В. А. Борисов,
ведущий специалист отдела регистрации юридических лиц
Челябинского филиала ЮРП

(Продолжение. Начало в № 4 за 2000 г.).

Кроме того, предусмотренная законодателем возможность закладывать один и тот же объект по нескольким ипотекам основывается на том, что суммы, полученные от реализации предмета залога, могут превышать сумму оценки предмета ипотеки и способны удовлетворить требования сразу нескольких залогодержателей.
Договор ипотеки может быть заключен всегда в обеспечение только денежных обязательств и относится к акцессорным (дополнительным) обязательствам. Раз ипотека обеспечивает обязательство, подлежащее оценке, соответственно должно быть оценено и дополнительное обязательство. Но в отличие от основного обязательства, сумма которого может быть определена в будущем, оценка предмета ипотеки должна быть всегда иметь конкретный стоимостный характер. Оценка в договоре об ипотеке является стоимостным выражением возможной ответственности залогодателя перед кредитором. Данное положение наглядно проявляется, когда залогодателем является не сам должник по основному обязательству, а третье лицо.
Теперь остановимся на соотношении терминов «оценка предмета ипотеки» и «за счет заложенного имущества» применительно к ст. 349 ГК РФ, ст. 3, 4 Закона. «Если договором не предусмотрено иное, ипотека (читай: оценка предмета ипотеки: — Прим. автора) обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества»— п. 2. ст. 3 Закона. Данная норма устанавливает, во-первых, что стоимость заложенного недвижимого имущества обеспечивается за счет вещи. Во вторых, данное правило применяется «если иное не установлено договором».
Конструируя модель ипотеки, законодатель придает ей двойственный характер. Во-первых, ипотека имеет вещно-правовую природу, то есть обеспечивается конкретной вещью. Во-вторых, обязательственно-правовую природу, которую выполняет оценка предмета ипотеки для ограничения размера ответственности залогодателя. Именно эти два элемента ипотеки и составляют юридическую сущность ипотеки.
Общая конструкция ипотеки (то есть «иное не предусмотрено договором») предусматривает ответственность залогодателя перед залогодержателем следующим образом. Залогодатель несет ответственность перед Залогодержателем по требованиям, которые определены как обеспеченные ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества, по оценке, указанной сторонами в договоре об ипотеке, но не более суммы, за которую было реализовано имущество.
Именно такое определение я бы дал ипотеке, «если иного не предусмотрено договором». П. 2 ст. 3 носит диспозитивный характер, и фраза «если иное не предусмотрено договором» позволяет сторонам обеспечить основное обязательство не только самой вещью, но и обратить взыскание на другое имущество залогодателя (даже если тот не является должником). В унисон с данной нормой звучит норма п. 5 ст. 350 ГК РФ: «Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге». То есть стороны могут предусмотреть возможность при недостатке денежных средств, полученных от реализации предмета ипотеки, обратить взыскание на иное имущество залогодателя (не являющегося должником). Однако возникает вопрос: будут ли такие требования обеспеченны залогом?
На первый взгляд, такие требования не будут обеспечены преимуществом, основанным на залоге, так как данные требования выходят за пределы одного из составляющих ипотеки — вещности. Данная точка зрения базируется на том, что ипотека состоит из двух элементов — обязательственно-правового и вещно-правового, и при выходе за пределы одного из них это не есть требования, основанные на ипотеке.
На мой взгляд, данная точка зрения является ошибочной. Во-первых, обязательства будут возникать из договора ипотеки и, уже исходя только из одного этого факта, пользуются всеми преимуществами ипотеки. Во-вторых, законодатель предусматривает такие случаи, как утрата или повреждение имущества (ст. 36 Закона), последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества (ст. 41 Закона). В обоих этих случаях ипотека распространяется на иное имущество залогодателя. То есть утрачивается один из элементов ипотеки — вещность, однако требования, основанные на договоре об ипотеке, сохраняют силу и пользуются преимуществом ипотеки. Такой же порядок, на мой взгляд, должен применяться и в отношении имущества, которое было реализовано ниже оценки предмета ипотеки.
Следующий вопрос заключается в соотнесении определений «оценка предмета ипотеки» и «начальная продажная цена». Очень часто можно услышать ошибочное мнение о тождестве данных терминов. Однако если внимательно проанализировать Главу IX Закона, то можно сделать совершенно однозначный вывод о том, что эти термины различны. Начальная продажная цена определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем, однако это условие не относится к существенным условиям договора (в узком смысле этого слова), и поэтому в случае спора определяется судом. Начальная продажная цена напрямую никак не связана с оценкой предмета ипотеки.
В правоприменительной практике Челябинского филиала ЮУРП на моей памяти нет ни одного случая, когда бы стороны предусмотрели начальную продажную цену имущества в договоре об ипотеке (Закон не запрещает определять это условие сторонам в момент заключения договора). Между тем данное условие позволило бы в случае обращения взыскания на имущество избежать спора о начальной продажной цене этого имущества и соответственно сократить время, необходимое для обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, целесообразно включать в договор ипотеки не только начальную продажную цену, но и конкретный размер процента, на который уменьшается стоимость имущества, передаваемого в порядке п. 4. ст. 58 Закона, что, в свою очередь, тоже снижает вероятность возможных судебных споров.
Основная проблема, с которой приходится сталкиваться в правоприменительной практике в отношении оценки предмета ипотеки, это проблема оценки предмета ипотеки в сумму меньшую, чем обеспечиваемое ипотекой обязательство. Вкратце такую ситуацию можно обрисовать следующим образом: заемщик получает кредит на сумму 7000 рублей, а закладывает имущество с оценкой в 100 рублей, при этом залог обеспечивает не часть основного обязательства, а всю сумму с процентами, пени, штрафами и т. д. Подобная ситуация является недопустимой, так как в данном случае происходит ситуация, когда одно из условий между сторонами является несогласованным, а следовательно, и договор незаключенным. Так, согласно ст. 9 Закона в договоре об ипотеке должен быть указан размер обеспечиваемого ипотекой обязательства. То есть указывается не основное обязательство, а только та часть основного обязательства, которая обеспечивается ипотекой. Формально договор об ипотеке содержит все существенные условия договора ипотеки, однако данные не согласуются между собой, противоречат друг другу. Как было уже показано выше, удовлетворение требований залогодателя происходит за счет стоимости заложенного имущества. Следовательно, 100 рублей, в которые стороны оценили предмет ипотеки, не может обеспечить обязательство в размере 7000 рублей. Такой договор считается незаключенным и не подлежит государственной регистрации.
Подводя итог рассмотрению данного элемента ипотеки, можно сказать, что данный элемент является ключевым к пониманию ипотеки, и от правильного его понимания зависит вся правоприменительная практика, связанная с ипотекой.

Существо, размер и срок
обеспечиваемого ипотекой
обязательства

«Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения» (п. 4 ст. 9 Закона). В соответствии с данным требованием в договоре об ипотеке должны быть указаны место заключения договора, стороны договора и дата его заключения. Также рекомендуется, если у договора (основного обязательства) имеются какие либо реквизиты, например номер, то следует указать и их.
Нормы Закона об ипотеке устанавливают, что сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, может быть определена в будущем. В этом случае в договор об ипотеке должны быть включены требования и условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона). Это правило законодателя, на мой взгляд, следует читать буквально, то есть в самом договоре об ипотеке должны быть прописаны эти требования и условия, а не отсылка к иному документу (например к кредитному договору), так как часть вторая п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке гласит: «При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке». Данная норма позволяет некоторым правоведам трактовать, что при отсылке договора об ипотеке по существенным условиям к кредитному договору данные условия считаются несогласованными. Хотя следует отметить, что данная точка зрения имеет и немало противников такого подхода.
На мой взгляд, данная точка зрения имеет основания быть правильной, так как залогодатель, отвечая за должника, должен прямо установить, за какое именно обязательство он отвечает, и полностью или в части, и если в договоре об ипотеке невозможно определить обеспечиваемое ипотекой обязательство на момент подачи договора ипотеки на государственную регистрацию, то данные условия считаются несогласованными, а договор незаключенным.
На практике иногда происходит включение в кредитный договор условия о ежемесячной уплате процентов, при этом «забывают» включить данное условие в договор ипотеки с указанием конечного срока погашения кредита. Сам такой договор не влечет за собой недействительности договора ипотеки, однако в значительной степени умаляет права кредитора, так как он в силу ст. 50 Закона об ипотеке лишается права обратить взыскание на предмет ипотеки в случае просрочки платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В практике Челябинского филиала Южноуральской регистрационной палаты очень часто возникают вопросы о возникновении обязательства, обеспеченного ипотекой. Регистрирующий орган проверяет наличие основного обязательства. Это обусловлено тем, что в регистрирующий орган согласно п. 2 ст. 20 Закона представляется «документ, подтверждающий возникновение обеспеченного обязательства».
Данная формулировка базируется на норме п. 3 ст. 329 ГК РФ: «Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом». Поскольку иное не предусмотрено законом, обеспечение обязательств договором ипотеки возможно только при наличии действующего, то есть заключенного в предусмотренном законе порядке, обязательства. Сразу следует отметить, что данная формулировка, на мой взгляд, является не совсем удачной. Так, в соответствии с действующим гражданским законодательством договор займа считается заключенным с момента выдачи соответствующей суммы, а кредитный — с момента его подписания. И если для подтверждения факта заключения кредитного договора достаточно только самого кредитного договора, то для реальных договоров (к коим относится договор займа и некоторые разновидности кредитных договоров) необходим документ, подтверждающий факт получения заемщиком денежных средств. Особенно наглядно некорректность подобной формулировки проявляется в отношении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение кредитных договоров.
Кредитный договор, согласно гражданского законодательства, является двухсторонним и конценсуальным, то есть считается заключенным с момента его подписания. По кредитному договору у обеих сторон есть права и обязанности; так, у кредитора есть обязанность после подписания договора выдать соответствующую денежную сумму, а у заемщика появляется обязанность вернуть указанную сумму и уплатить соответствующий процент. Обязательство заемщика является встречным (ст. 328 ГК РФ), так как его обязанность вернуть указанную в договоре сумму обусловлена предоставлением ему кредитором указанной суммы. Ипотекой обеспечивается исполнение обязательств заемщика по кредитному договору. Как правило, на момент государственной регистрации заемщик денежную сумму не получил, следовательно, обязательство заемщика перед кредитором не возникло. Именно в силу данного фактора формулировка «документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства» не совсем корректна. Получается ситуация, когда кредитный договор заключен, но обязательство заемщика не возникло, соответственно залогодатель не может представить документ, подтверждающий возникновение обеспеченного обязательства. Формально, согласно данной норме, регистрирующий орган должен отказать в государственной регистрации, так как не представлены необходимые документы для государственной регистрации.
Такая ситуация является недопустимой, подобный подход ставит знак равенства между реальными и конценсуальными договорами и ущемляет законные права и интересы субъектов хозяйственной деятельности. Поэтому в правоприменительной практике специалисты Челябинского филиала ЮУРП исходят из расширительного толкования формулировки «документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства» и подразумевают под этой формулировкой факт заключения договора, из которого возникает обязательство, а не возникновение самого обязательства заемщика. Данный подход обосновывается, во-первых, на общих принципах гражданского законодательства. Во-вторых, на соотнесении рассматриваемой нормы с нормой ст. 11 Закона, которая гласит: «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее — с момента возникновения этого обязательства». То есть данная статья косвенно свидетельствует о том, что обеспечиваемое ипотекой обязательство может возникнуть после государственной регистрации договора ипотеки.
Другая проблема связана с заключением договоров ипотеки в обеспечении обязательств заемщика по договорам на открытие кредитной линии. В действующем ГК РФ нет такого вида договоров — как договор на открытие кредитной линии. Однако совершенно очевидно, и это подтверждается арбитражной практикой, что это, во-первых, договор, не предусмотренный действующим законодательством, во-вторых, если стороны не предусмотрели и в этом договоре иных правил, то к правоотношениям данного вида будут применяться правила гражданского законодательства в отношении кредитного договора, так как объект правового регулирования здесь будет полностью совпадать. Соответственно в договоре на открытие кредитной линии должны быть указаны все существенные условия кредитного договора. Существенными условиями кредитного договора, в широком смысле этого слова, то есть необходимыми для договоров данного вида, будут являться размер кредита, срок возврата и проценты, подлежащие уплате кредитору. Размер кредита должен быть прямо прописан в кредитном договоре, в противном случае договор считается незаключенным. Срок возврата кредита прямо в кредитном договоре может быть не прописан, в случае его отсутствия в кредитном договоре срок определяется по правилам п. 2. ст. 819, п. 1 ст. 810 ГК РФ. В отношении процентов однозначной позиции юристов по данному вопросу нет. Проблема заключается в следующем: согласно ст. 30 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О банках и банковской деятельности”» от 03.02.1996 г. № 17-ФЗ (с изменениями от 31 июля 1998 г. 5, 8 июля 1999 г.), далее по тексту Закон о банках, «в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам».
Данная формулировка стала спором среди юристов по поводу о том, является ли кредитный договор (кредитная линия) заключенным, если в договоре отсутствует условие о процентах.
Одна часть юристов считает данный договор заключенным и обосновывает свое мнение следующим образом. Гражданский кодекс позволяет определить условие о процентах, если о них не указано в кредитном договоре, по правилам п. 2 ст. 819 и п. 1 ст. 809 ГК РФ. Правило ст. 30 Закона о банках не применяется в силу того факта, что данная норма была принята до введения в действие части второй Кодекса и находится в противоречии с Гражданским кодексом, который позволяет применять правила о займе и с их помощью определять проценты.
Иная точка зрения заключается в следующем, Закон о банках был принят 03.02.1996 г., то есть уже после принятия и официального опубликования второй части Гражданского кодекса. Кроме того, на момент введения в действие закона о банках уже действовал Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» № 15-ФЗ от 26 января 1996 г.
Часть первая статьи 4 вышеуказанного Закона гласит: «Впредь (т. е. с момента вступления в силу вводного закона, а не второй части ГК РФ. — Прим. автора) до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью второй Кодекса законы и иные правовые акты Российской Федерации... применяются постольку, поскольку они не противоречат части второй Кодекса». Таким образом, данная норма не распространяется на Закон о банках, которая принята во исполнение Гражданского кодекса и устанавливает еще одно существенное условие (в узком смысле, то есть без согласования которого между сторонами договор не считается заключенным) в порядке п. 1 ст. 432 ГК РФ.