Сделки с недвижимостью:
правовое обеспечение правомерности
и законности

В. Ф. Неугодников,
заместитель начальника Главного управления юстиции Челябинской области, советник юстиции 1 класса

По мере становления института частной собственности в нашей стране стали развиваться организационно-правовые системы, значение которых в социалистический период было невелико. К ним, в частности, относится нотариат. Мы стали собственниками, но одновременно появилась потребность в правовой защите собственности, поэтому роль нотариуса в обществе значительно возросла.
Здесь необходимо сделать небольшое отступление в связи с тем, что в обществе до сих пор нет ясного понимания роли нотариуса в процессе совершения сделок с недвижимостью, в каких случаях обязательны услуги нотариуса, чем он отличается от других правовых служб. Нотариус в своей деятельности выполняет две важнейшие функции:
— нотариус, публичный (т. е. действующий от имени государства) свидетель юридического действия. Он подтверждает и проверяет факты;
— нотариус обеспечивает соответствие закону сделки или иного юридического действия.
Для выполнения этих функций нотариус наделен особыми правами, на него, по закону, возлагаются и особые обязанности. В своей деятельности он независим и подчиняется только закону. Нотариальный акт может быть отменен только судом.
Нотариус обязан быть беспристрастен. Он обязан в равной мере защищать интересы всех участников сделки. Важной гарантией для граждан и юридических лиц является и гарантия сохранения тайны конфиденциальной информации, ставшей известной нотариусу при совершении нотариального действия.
Из сказанного выше видно, что нотариус является важным правовым инструментом в руках государства для поддержания стабильности гражданско-правового оборота и для осуществления правового контроля за правильностью совершения сделок с наиболее значимыми видами имущества. С помощью нотариата государство защищает права собственника как раз там, где имеется особая опасность их нарушения.
В последнее время довольно распространенным является мнение, что нотариус стал не нужен в связи с введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С этим нельзя согласиться, и опыт развитых европейских стран — тому подтверждение. На протяжении столетий сделки с недвижимостью там удостоверяются нотариусами, а затем переход права собственности на недвижимость, в соответствии с нотариально удостоверенной сделкой, регистрируется в органах государственной регистрации.
С учетом сказанного следует отметить, что возможности нотариата в процессе регулирования гражданских правоотношений должным образом законодателем не учтены. Гражданский кодекс РФ в ст.ст. 550, 560, 574 не содержит условий об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.
В данном случае исключение условия об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью принижает роль нотариата в обеспечении правовой безопасности граждан и юридических лиц, сужает гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией РФ принцип охраны прав и свобод гражданину, включая охрану права частной собственности.
Нотариус в своих действиях не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, он активно участвует в подготовительном процессе, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняет смысл и все возможные правовые последствия сделки по отчуждению недвижимости. Именно нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения сделки противоречащей закону, принимает меры по недопущению того, чтобы юридическая неосведомленность сторон была использована им во вред.
Санкционировав деятельность органов государственной регистрации, государство все перечисленные выше функции возложило на эти органы, предусмотрев, что орган государственной регистрации проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверяет законность совершенной сделки.
В нашей стране немало людей с низкой правовой культурой, и в печати не раз высказывались мысли о надлежащей правовой подготовке студентов вузов, независимо от получаемой ими специальности, за счет сокращения курсов даже и за счет часов по основной специальности.
При сложившейся ситуации отстранение нотариусов от участия в сделках по отчуждению недвижимости приведет к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц.
Совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме не оградит граждан от лишних расходов. На предварительной стадии заключения договора стороны вынуждены обращаться к адвокатам или фирмам, специализирующимся на подготовке проектов договоров. Кроме этого, в дальнейшем возникает практика страхования сделок, заключаемых в простой письменной форме. И если нотариус берет за свои услуги 1,5% от суммы сделки, в соответствии с Законом «О государственной пошлине», то расценки адвокатов, фирм и страховых компаний в целом составляют более значительную сумму.
Здесь же хотелось бы отметить, что ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, кроме подписи доверителя (ст. 185 п. 2 ГК РФ).
Россия является членом Европейского сообщества и Международного союза латинского нотариата. Требования, предъявляемые к гражданскому законодательству стран-участников этими организациями, предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
Отказ России от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью отрицательно скажется на международном авторитете России и может повлечь значительный экономический ущерб, т. к. иностранные инвесторы придают очень большое значение стабильному и юридически безупречному праву собственности в России.
В странах Центральной и Западной Европы, а также Латинской Америки, система государственной регистрации придает законную силу лишь договорам, заключенным при посредстве нотариуса или судьи.
В заключение хотелось бы отметить, что наметившаяся в законодательстве последних лет тенденция недооценки роли нотариата и даже некоторого ограничения области его деятельности никак не согласуется с логикой развития гражданского законодательства России. Скорее, эта тенденция — пережиток и следствие отрицательного отношения к нотариату как правовому механизму, направленному на защиту интересов собственника, в социалистический период развития нашего государства. Многие годы вопросы нотариата не были предметом исследования юридической науки. Не анализировались даже такие фундаментальные вопросы его деятельности, как правовая природа нотариального действия, роль и значение нотариального акта как публичного доказательства и др. Тем более они не находили отражения в законодательной и правоприменительной практике. В результате для многих и в юридических, и в управленческих кругах бурное развитие нотариата в последние годы оказалось неожиданным и непонятным, и как следствие — возникло противодействие ему. Чем быстрее мы преодолеем это противодействие, тем раньше получим надежный механизм защиты имущественных интересов граждан.
В завершение необходимо отметить положительные моменты взаимодействия между Главным управлением юстиции и Южноуральской регистрационной палатой по вопросам нотариального удостоверения сделок. 14 июля 1999 г. председателем Южноуральской регистрационной палаты О. В. Скреметой и начальником управления юстиции Челябинской области В. Ф. Степанищевым подписано Информационное письмо о порядке проведения государственной регистрации и нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
А еще раньше, 8 декабря 1998 г., между Южноуральской регистрационной палатой и Челябинской областной нотариальной палатой было заключено Временное соглашение о порядке проведения государственной регистрации и нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.