Государственная регистрация как механизм
правового регулирования рынка
недвижимости

О. В. Скремета,
председатель Южноуральской регистрационной палаты,
главный государственный регистратор Челябинской области

В противоречивых условиях создания новых форм экономического хозяйствования в стране, возникновения социальной напряженности и конфликтного противостояния в обществе, вызываемых переделом собственности, особо возрастает значение правового механизма управления социально-экономическими процессами, роль государственного регулирования и государственных гарантий прав собственности на рынке недвижимости.
Масштабность происходящих процессов в обороте недвижимого имущества в различных сферах экономики и производства предопределяет необходимость углубленного теоретического исследования условий формирования правовых механизмов и государственных институтов, обеспечивающих учет и регистрацию прав на объекты недвижимости, совершенствования их эффективного функционирования в рыночной экономике.
Необходимость правового регулирования отношений в процессе возникновения и перехода прав на недвижимое имущество способствовало созданию во всех субъектах Федерации, на основе Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответствующих государственных органов — учреждений юстиции как элементов единой общегосударственной системы регистрации прав.
Перед юридической наукой и правоприменительной практикой встает ряд проблем, связанных с определением учреждений юстиций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как органов по формированию единой общегосударственной системы госрегистрации прав, совершенствованием их территориальной и организационной структуры, их роли в регулировании рынка недвижимости с учетом конкретных условий региона.
Большое практическое значение имеют результаты исследований механизма влияния системы госрегистрации на формирование рынка недвижимости в субъектах Федерации, обладающих крупным экономическим потенциалом, развитой промышленной и социальной инфраструктурой.
О роли объектов недвижимости в общем экономическом потенциале Челябинской области свидетельствует тот факт, что стоимость таких объектов (без стоимости земли) — 116 млрд рублей. За год работы Южноуральской регистрационной палаты проведено более 200 тысяч регистрационных записей. Наибольший оборот недвижимости происходит в сфере рынка жилья — 89% от общего количества всех сделок. Однако анализ показывает, что интенсивность операций с недвижимостью распределяется на территории области неравномерно и в основном сосредоточена в крупных промышленно-культурных центрах — г.г. Челябинске и Магнитогорске. Только в одном Челябинском филиале ежедневно регистрируется около 200 сделок.
Несмотря на то, что общее количество регистраций сделок по жилью значительно превышает количество сделок с объектами производственного назначения, экономическая значимость оборота последних для региона гораздо выше. Соответственно возрастает ответственность регистрационного органа за результат проводимой правовой экспертизы рассматриваемых документов. Статистика подтверждает, что до 15% представляемых дел имеют грубые нарушения и отступления от требований законодательных актов о приватизации, отсутствуют оригиналы документов, подписи ответственных лиц, протоколы общих собраний акционеров и т. п.
В последнее время возросло количество сделок, в которых участвуют стороны, проживающие не только в разных городах, но и в разных регистрационных округах. Учитывая, что в различных субъектах Российской Федерации динамика формирования регистрационных органов значительно отличается от темпов создания системы регистрации в Челябинской области, а, следовательно, отличается уровень подготовленности специалистов и требования к качеству документации, возникают трудности при формировании пакетов необходимых правоустанавливающих документов.
В ряде случаев работникам Южноуральской регистрационной палаты приходилось выезжать в города: Самару, Тольятти, Саратов, Уфу для оказания консультативной помощи при сборе документов, относящихся к приватизации предприятий, выяснения полномочий соответствующих органов, оформления протоколов и т. п.
Практика свидетельствует, что при наличии общего законодательства по приватизации недвижимого имущества в субъектах Федерации создавалась своя законодательная база, в ряде случаев вступающая в противоречие с общероссийскими законодательными актами, принятыми на федеральном уровне. Особенно отличается деятельность учетных организаций, проводящих инвентаризацию, обмер зданий, выдачу различных справок и иных правоподтверждающих документов.
Опыт работы Южноуральской регистрационной палаты, особенно формирование системы госрегистрации на примере миллионного города Челябинска, позволил выявить определенные закономерности и тенденции, характеризующие усиление роли государства в развитии рынка недвижимости в одном из наиболее экономически развитых регионов.
Уже первые месяцы работы регистрационной палаты выявили определенные группы заинтересованных лиц, пытавшихся дискредитировать принятый закон о госрегистрации как несвоевременный, а установленный законом порядок представления на регистрацию документов — как ущемление их корпоративных финансовых интересов. Социологический анализ, проведенный Минюстом, показал, что в числе тех, кто активно воспрепятствовал реализации закона, были как лица и представители организаций, незаинтересованные в прозрачности сделок с недвижимостью, так и те, кто на протяжении многих лет монопольно использовал систему обязательности нотариального удостоверения в своих корпоративных и личных целях.
Вместе с тем, большинство населения с удовлетворением восприняли систему госрегистрации как одну из немногих форм защиты их интересов на стихийно сложившимся рынке. Возможность оформления договоров в простой письменной форме позволила резко снизить затраты на оформление документов (в среднем в 10 раз) и исключить порочную практику утаивания фактической цены сделки с целью уменьшения величины выплачиваемой госпошлины.
Сформировавшееся в последнее время общественное мнение по поводу госрегистрации явно свидетельствует в пользу установленного государственного контроля за совершением операций с недвижимостью и особенно с жильем. Этому в значительной степени способствует резко сократившееся количество возбужденных уголовных дел по поводу нарушения законодательства, особенно в тех случаях, когда нарушены интересы социально незащищенных групп населения — детей и престарелых.
Накопленный за короткий период опыт работы регистрационной палаты позволил не только совершенствовать технологии регистрационных процессов, но и повысить квалификационный уровень сотрудников.
Принятые меры по сокращению необоснованно ранее требуемых для регистрации документов, форм бланков, введение автоматизированной системы регистрации на основе разработанных Палатой программного обеспечения, введения современных технологий архивации правоустанавливающих документов, требующих вечного хранения, позволили в 4 раза сократить нормативные сроки регистрации.
В настоящее время Челябинск стал первым из 13 городов-миллионеров в России, где сроки регистрации не превышают одной недели. Оптимизация процесса регистрации значительно способствовала работе учетных организаций, осуществляющих подготовку и выдачу технической документации, юридических справок, инвентаризационных материалов, необходимых для подтверждения прав собственности. Координацию работы учетных организаций проводит созданный губернатором области научно-методический совет, возглавляемый главным государственным регистратором области, где применяются все необходимые решения, определяющие основные направления развития и совершенствования системы государственной регистрации прав.
Опыт создания новых организационно-правовых структур в России, зарубежный опыт создания регистрационных систем свидетельствует, что необходим срок от 3 до 5 лет для обеспечения стабильной работы, конструктивного взаимодействия и подготовки квалифицированных кадров, создания общественно-политических и экономических условий для саморегуляции системы.
Однако динамика развития Южноуральской регистрационной палаты, ее возрастающая роль в регулировании отношений субъектов рынка недвижимости дает возможность прогнозировать ту позитивную роль, которую она сыграет в дальнейшем укреплении правовых основ собственности, гарантий защиты интересов населения. Уже сегодня требуется разработка дополнительных инструктивных материалов, регулирующих взаимоотношения регистрирующих органов с налоговыми, финансовыми, правоохранительными и иными государственными учреждениями.
Назрела необходимость скорейшего принятия федерального закона о порядке регистрации юридических лиц и субъектов предпринимательской деятельности, требуется анализ судебной практики по рассмотрению споров по поводу признания прав на недвижимость, возникших с момента приватизации, и т. п.
Внешнеэкономические контакты как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Федерации так же настойчиво диктуют потребность научных исследований с целью приведения российского законодательства к международным требованиям в сфере недвижимости и с целью более активного участия нашей страны в международном рынке.