Заключение договора участия
в долевом строительстве:
проблемы применения права

М. Н. Шаповаленко,
начальник отдела регистрации ипотеки и долевого участия в строительстве ГУ ФРС по Челябинской области

В последние 10—15 лет происходило становление и развитие различных схем привлечения денежных средств граждан для финансирования строительства объектов недвижимости. Каждая из существовавших схем имела свои положительные и отрицательные стороны, но единого подхода к заключению договора участия в долевом строительстве не было установлено на законодательном уровне.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон), вступивший в силу с 1 апреля 2005 г ., впервые четко определил порядок привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, установил обязательность государственной регистрации таких договоров и уступки прав, определил права участников долевого строительства, а также их ответственность.

Следует отметить, что основная направленность Закона — защита интересов участников долевого строительства, прежде всего граждан.

Вышеуказанное свидетельствует о серьезном подходе со стороны законодателя к приданию законности заключению договоров участия в долевом строительстве.

Схема приобретения недвижимости при заключении договора участия в долевом строительстве прозрачна — граждане уплачивают обусловленную договором с застройщиком цену объекта и по окончании строительства и введении объекта в эксплуатацию принимают его.

Гарантией защиты прав участников долевого строительства является установление обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ; далее — Закон о регистрации). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированных прав на объекты недвижимости и сделок с ними, подтверждением государством прав на объект недвижимости, и может быть оспорена только в судебном порядке. Представляется, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации такого рода договоров, тем самым обеспечил участникам долевого строительства гарантию совершения законной сделки, соответствующей нормам действующего законодательства.

К числу проблем, возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, можно отнести следующие.

Одной из проблем является то, что участники долевого строительства (в большинстве своем граждане) не стремятся обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за регистрацией договоров участия в долевом строительстве, несмотря на то, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента регистрации. Таким образом, с одной стороны, Законом о регистрации устанавливается заявительный характер проведения регистрации, то есть гражданину предоставляется право на обращение в орган по государственной регистрации с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве, и он свободен в своем выборе, однако, в то же время, если гражданин этим правом не воспользуется, никаких правовых последствий из незаключенного договора не может возникнуть. Таким образом, представляется, что законодатель должен в целях обеспечения прав участников долевого строительства устанавливать, наряду с правом на заключение договора, также ответственность за нереализацию данного права. Основная, на наш взгляд, проблема Закона является именно в этом. Мера ответственности гражданина за неисполнение требований Закона очень незначительна.

В соответствии со ст. 3 Закона одним из условий возникновения права у застройщика привлекать денежные средства участников долевого участия в строительстве для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости является наличие государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Отсутствие государственной регистрации прав на землю не позволит провести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Таким образом, если застройщик не оформит в установленном законом порядке право на землю, участник долевого строительства не сможет реализовать свое право на заключение договора участия в долевом строительстве. В случае нарушения застройщиком данных требований участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты процентов в двойном размере на сумму таких средств и возмещения причиненных убытков.

В то же время в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом. Закон об участии в строительстве не установил обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заключенных на срок менее года. Таким образом, в случае привлечения застройщиком денежных средств граждан для строительства указанных объектов недвижимости при аренде земельного участка на срок менее года такие договоры участия в долевом строительстве не подлежат государственной регистрации. Тем самым, права граждан в данном случае не будут защищены в порядке, установленном Законом.

Анализ норм Закона об участии в строительстве и Закона о регистрации позволяет сделать вывод о том, что подготовка документов, необходимых для проведения государственной регистрации как договоров участия в долевом строительстве, так и права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости, относится к обязанности как застройщика, так и участника долевого строительства (ранее действующее законодательство в данной сфере практически ставило в зависимость право участника долевого строительства на вновь созданный объект недвижимости от желания застройщика оформлять документы на такой объект недвижимости). Так, именно к обязанности застройщика Закон относит предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения, а также предоставление проектной декларации, включающей в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. В то же время данная обязанность не подкреплена четко определенной законом ответственностью за непредоставление данных документов, а неисполнение застройщиком такой обязанности повлечет затягивание государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости.

В ряде случаев нарушение застройщиком порядка, установленного для привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, например, в случае отсутствие опубликования проектной документации, влечет для застройщика лишь штрафные санкции, а для участника долевого строительства Закон об участии в строительстве предусматривает право на возврат денежных средств, уплаты процентов и т. д. Несмотря на то, что такие обстоятельства не позволяют сделать вывод о законности совершения сделки по привлечению денежных средств у физических лиц, данный договор будет подлежать государственной регистрации при отсутствии иных оснований, являющихся основанием для отказа в регистрации согласно Закону о регистрации. Такой договор может быть признан недействительным в судебном порядке, т. е. речь идет в данном случае об оспоримой сделке. В то же время отсутствие у застройщика (юридического лица или индивидуального предпринимателя) зарегистрированных в установленном законом порядке прав на земельный участок, предоставленный для строительства объектов недвижимости, влечет заключение договора участия в долевом строительстве лицом, не имеющим на это права. При наличии таких обстоятельств государственный регистратор вынужден принять решение об отказе в регистрации представленных договоров участия в долевом строительстве, что послужит для заинтересованных сторон основанием для защиты своих прав, в том числе в судебном порядке.

Закон об участии в строительстве также устанавливает, что участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, установленных законом и договором, в частности, при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, существенного изменения проектной документации, приостановления строительства и т. д., при этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. В то же время, устанавливая такое право, законодатель не определил процедуру его реализации, в частности, расторжение договора участия в долевом строительстве при наступлении указанных обстоятельств. Исходя из содержания норм гражданского законодательства в части определения основ заключения и расторжения договоров, такое основание для расторжения договора в одностороннем порядке не предусмотрено. Таким образом, расторжение договора участия в долевом строительстве в случае отказа участника долевого строительства от его исполнения подлежит государственной регистрации (при условии, что договор участия зарегистрирован в установленном Законом о регистрации порядке) на основании соглашения о расторжении договора либо решения суда. К компетенции органа по государственной регистрации прав не относится разрешение разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве.

Еще одной проблемой, возникающей при реализации Закона, является сфера его действия. Так, в силу п. 2 ст. 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.

На практике зачастую встречаются ситуации, в которых соглашение о заключении договора участия в долевом строительстве достигнуто сторонами до даты вступления в силу Закона об участии в строительстве, тогда как разрешение на строительство оформлено после указанной даты. Распространяются ли на такие отношения по привлечению денежных средств граждан требования Закона?

Представляется, что в таких случаях следует руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его издания (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, если сторонами достигнуто соглашение о заключении договора, а также денежные средства привлечены до вступления в силу Закона, независимо от даты получения разрешения на строительство, такие договоры не подлежат государственной регистрации.

Анализ закона позволяет сделать вывод о том, что законодатель не определил альтернативное привлечение денежных средств (например, выпуск облигаций) граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установив только заключение договора участия в долевом строительстве. Представляется, что такое требование Закона ограничивает права граждан за свободу распоряжаться своими денежными средствами в данной сфере, с другой стороны, не дает возможность застройщику различных способов привлечения таких денежных средств именно от граждан, что зачастую является основным препятствием для застройщика в привлечении денежных средств граждан.

Еще одной проблемой, которая существует в настоящее время при исполнении требований Закона об участии в строительстве, является возможность применения Закона к привлечению средств граждан для реконструкции объектов недвижимости.

Так, Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В соответствии с п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) строительство — это создание зданий, строений, сооружений. Реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, требования Закона не распространяются на отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан на реконструкцию объектов недвижимости. Даже в случае, если будет подписан договор участия в долевом строительстве, на такой договор не распространяются требования Закона об участии в строительстве.

Проблемой в соотношении права как меры свободы и ответственности личности является также еще одно положение Закона. Так, в соответствии с п. 3, 4 ст. 8 Закона после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. В то же время участник долевого строительства после получения от застройщика сообщения о завершении строительства объекта недвижимости, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок либо, если такой срок не предусмотрен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Таким образом, Законом предусмотрен не срок для принятия объекта, а срок для того, чтобы участник долевого строительства приступил к принятию объекта. Представляется, в данном случае законодатель должен ограничить эту свободу ответственностью, в противном случае такое положение Закона может привести к затягиванию принятия объекта, что негативно может отразиться на положении застройщика.

Действительно, Закон об участии в строительстве установил достаточно четко условия для законности заключения договора участия в долевом строительстве. В то же время, на наш взгляд, чрезмерная ответственность застройщиков по отношению к участникам долевого строительства может привести к сокращению количества заключенных договоров участия в долевом строительстве жилья, одной из сторон по которым выступают граждане.

Установленные Законом требования к застройщику, усиление правовых гарантий участников долевого строительства, условия для заключения договоров участия в долевом строительстве жилья могут привести к тому, что осуществлять строительство в ближайшее время смогут только финансово стабильные юридические лица, что может привести к монополизму в сфере строительства.

Законодателем проделана огромная работа в определении и регулировании возможных вариантов отношений между участниками долевого строительства, стабильности таких отношений.

В то же время о результатах реализации Закона об участии в строительстве пока говорить преждевременно. Только практика его применения, в том числе судебная практика, покажет, действительно ли те гарантии, которые заложены в Законе, позволят защитить права участников долевого участия.