Основные проблемы при оформлении прав
на земельные участки при разграничении
государственной собственности на землю

М. Н. Борисенкова,
начальник отдела регистрации прав и взаимодействия с крупными правообладателями ГУ ФРС по Челябинской области, государственный регистратор

Государственная монополия на землю в течение более полувека, разумеется, наложила определенный отпечаток на дальнейшее развитие земельных отношений в России.

Переход к рыночным отношениям, период приватизации и, как следствие, включение земельных участков в гражданский оборот довольно болезненно воспринимались обществом. Не является исключением и процесс разграничения государственной собственности на землю.

С момента принятия Федерального закона от 17 июля 2001 г . № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (далее — Закон) была проведена огромнейшая подготовительная работа, истрачены колоссальные средства бюджетов различных уровней. Предложенная программа разграничения государственной собственности на землю на федеральную, собственность субъекта РФ, муниципальную до момента ее осуществления представлялась довольно оптимальной и легковыполнимой. Но на практике все произошло немного иначе.

Постановлением Правительства РФ № 140 от 04.03.2002 г. «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности» была установлена процедура подготовки документов, являющихся основанием для возникновения права собственности у публичных образований в процессе разграничения государственной собственности. И если сроки рассмотрения и согласования проектов Перечней были жестко установлены указанным Постановлением для уполномоченных органов от имени потенциальных собственников, то период, в течение которого Правительство РФ обязано утвердить указанные итоговые документы, указанным актом не регламентирован.

Кроме того, процесс подготовки перечней земельных участков, относимых к уровню федеральной, областной и муниципальной собственности, был довольно хаотичным, поскольку период времени, в течение которого уполномоченными лицами было необходимо подготовить указанные документы, не позволял отразить все количественные и качественные характеристики земельных участков. Кроме того, большая часть участков подлежала внеплановой инвентаризации с целью дальнейшей постановки на государственный кадастровый учет до момента разграничения государственной собственности на землю. Для данной цели необходимы были значительные затраты, которые не были предусмотрены при планировании процедуры разграничения земли.

В результате большинство характеристик земельных участков, указанных в перечнях, не соответствуют действующим фактическим параметрам (площадь, местоположение, кадастровые номера и т. п.). Таким образом, при завершении процедуры разграничения и издания актов Правительства РФ в соответствии со ст. 6 Закона данные, содержащиеся в указанных документах, будут не соответствовать существующим параметрам земельного участка и, как следствие, препятствовать проведению в дальнейшем государственной регистрации права на землю.

Не зарегистрировав право публичного собственника, невозможно в полной мере распорядиться данным земельным участком в пользу заинтересованных лиц, что влечет нарушения конституционных прав граждан на землю.

Кроме того, затянувшийся период утверждения перечней на федеральном уровне стал причиной расхождения данных, указанных в них, с существующими на настоящий момент. За данный промежуток времени (более 4 лет) произошли следующие изменения, также влияющие на объем прав и обязанностей потенциальных субъектов земельных отношений, как существующих, так и будущих.

Во-первых, это изменения границ существующих муниципальных образований.

Во-вторых, это произведенные переводы земельных участков из одной категории в другую в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В-третьих, это формирование новых земельных участков путем разделения, слияния и преобразования существующих.

И, наконец, самая большая категория изменений связана с уточнением существующих границ земельных участков в связи с проведением процедуры межевания.

Вышеуказанные причины не только замедляют процесс оборота земельных участков, но и порой делают его практически невозможным из-за отсутствия идентификации земельного участка, указанного в Перечнях на момент разграничения, и существующего на настоящее время.

С целью максимального ускорения сроков разграничения государственной собственности на землю и исключения указанных проблемных вопросов был принят Федеральный закон от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», направленный именно на совершенствование существующей законодательной базы в данном вопросе.

Анализ данного закона позволяет сделать вывод о том, что независимо от наличия нового упрощенного подхода к разграничению, позволяющего снять ряд проблем, возникают совершенно новые нерешенные вопросы.

Так, остается открытым вопрос о том, какой именно документ будет правоустанавливающим в понимании ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не менее важной является проблема отсутствия перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю. Данные перечни согласно п. 2 ст. 30.1 вышеуказанного Федерального закона от 17 апреля 2006 г . должны быть утверждены Правительством Российской Федерации.

Несмотря на предполагаемый достаточно упрощенный механизм разграничения, до настоящего времени не урегулирован и требует законодательного закрепления принцип разделения полномочий между органами местного самоуправления муниципального района и муниципальных образований в его составе (городских, поселковых) по распоряжению муниципальными землями. Указанная проблема будет иметь место как на стадии первичного оформления права муниципальной собственности, так и при предоставлении земельных участков конкретным субъектам.

Таким образом, новые правила разграничения государственной собственности, которые вступают в действие с 1 июля 2006 г ., по многим вопросам решают текущие проблемы, но тут же порождают новые.