Проблемы реализации прав личности
при использовании земель

М. Д. Воронина,
заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области

В Российской Федерации за последнее время принято большое количество нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения. В основе данных актов заложены конституционные принципы развития земельного законодательства.

Так, Конституцией Российской Федерации определены следующие главные принципы развития земельного законодательства:

равенство всех форм собственности на землю;

признание и защита равным образом частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности;

права частной собственности охраняются законом;

сохранность окружающей среды при использовании земельных участков;

возмездное пользование земельными участками;

совместное ведение Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в вопросах владения, пользования и распоряжения землей.

Кроме этих принципов, Конституция Российской Федерации требует, чтобы земля и другие природные ресурсы использовались и охранялись как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Основным документом, регулирующим земельные отношения, где получили свое развитие в том числе и вышеназванные конституционные положения, является Земельный кодекс Российской Федерации. В нем сформулированы основные принципы земельного законодательства, в том числе принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

В целом государственное регулирование земельных отношений реализуется через земельное, гражданское и другое законодательство. Правовые нормы действующего законодательства в различной форме устанавливают состав, порядок и ограничение действий отдельных лиц по владению, пользованию, распоряжению и охране земель не только в интересах всего государства, но и в интересах каждого гражданина отдельно.

Процедура оформления возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на землю регламентируется: Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» и Федеральным законом «О землеустройстве». Исследуя содержание данных законодательных актов, необходимо отметить, что все они играют особо важную роль, так как они регулируют основные процессы, связанные с созданием объекта права (посредством землеустройства), с их учетом (посредством ведения государственного земельного кадастр), с регистрацией прав и сделок на земельные участки (акт признания государством — государственная защита права собственности). Таким образом, вышеназванные нормативные акты применяются в общей связке.

Необходимо отметить, что сегодня в целом в России удалось создать новые институты частного права, а также необходимые институты публично-правового характера. В то же время правовое регулирование не лишено недостатков.

Органами государственной власти и местного самоуправления до сих пор не приняты акты в соответствии с п. 1. ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством). Нормы данной статьи направлены прежде всего на обеспечение прав и интересов граждан при предоставлении им земельных участков из государственной либо муниципальной собственности. Одно из основных требований при этом — это разработка и принятие органами государственной власти или местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуру и критерии предоставления таких земельных участков.

Совершенствование правовых режимов земельного участка и расположенной на нем недвижимости предполагает реформирование законодательства в этой сфере. Оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости.

Статья 1 Земельного кодекса провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Гражданское и земельное законодательство предусматривает различные вещные права на земельные участки и строения. Следовательно, необходимо, чтобы принцип «единой судьбы» распространялся как на земельные участки, так и на расположенные на них здания, независимо от видов прав на составляющие единого объекта недвижимости.

Игнорирование данного принципа приводит к возникновению проблем при реализации права собственников на распоряжение земельным участком, если на здание (строение, сооружение), расположенное на данном земельном участке и принадлежащее этому же собственнику, наложено ограничение такого вида, как арест. Наличие данного ограничения не позволяет собственнику осуществить действия, связанные с переходом права на данное здание (строение, сооружение), в связи с наличием требования закона о необходимости одновременного отчуждения здания и земельного участка, при условии принадлежности их одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). При наличии ареста на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, невозможно реализовать свое право и на передачу этих объектов недвижимости в залог (ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Сегодня действующим законодательством четко не прописаны нормы права, регулирующие прекращение ранее заключенного договора аренды (до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»): при выкупе части земельного участка, входящего в состав участка, переданного в аренду; при переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке, по сделкам либо в порядке универсального правопреемства к новому правообладателю.

Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» поставлено одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома — только после государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

При этом порядок прекращения зарегистрированного договора аренды на земельный участок либо права собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом в связи с регистрацией прав граждан на жилые (нежилые) помещения в этом доме ни Земельным кодексом, ни Гражданским кодексом не определен.

Отсутствует порядок выкупа земельного участка для муниципальных нужд: согласно п. 3 ст. 55 (условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд) Земельного кодекса РФ порядок выкупа устанавливается гражданским законодательством, согласно п. 2. ст. 279 (выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд) Гражданского кодекса решение об изъятии принимается только федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, тогда как согласно ст. 11 Земельного кодекса РФ органом, уполномоченным в принятии решения об изъятии земельных нужд, является также орган местного самоуправления. Отсюда также проявляется невозможность реализации норм ст. 282 Гражданского кодекса о предъявлении органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка, иска о выкупе земельного участка в суд в случае невозможности проведения регистрации решения об изъятии из-за отсутствия регистрации ранее возникшего права на изымаемый земельный участок.

Земельный кодекс, как и Гражданский кодекс, регулирует вопросы условия и порядок отказа лица от права на земельный участок. По нормам действующего законодательства для того, чтобы осуществить процедуру отказа, необходимо подтвердить наличие своего права с приложением плана объекта (кадастрового плана), удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Постановка на кадастровый учет может быть осуществлена после межевания земельного участка. Эти действия связаны со значительными финансовыми и временными затратами, на которые правообладатели не желают идти, поэтому добровольный отказ от земельного участка является практически заблокированным.

Законодатель предусмотрел возможность произвольного деления здания на части или помещения. Кроме того, правовой статус этих объектов может быть различен. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на земельный участок, находящийся под данным зданием и необходимый для его эксплуатации и обслуживания, за кем должен быть закреплен данный земельный участок?

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 , п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). При этом порядок реализации данной нормы не содержит условий о пропорциональности отчуждения долей в праве собственности на здание, строение, сооружение, расположенных на земельном участке, при наличии у продавца на праве общей долевой собственности земельного участка, доля в праве на который непропорциональна доле в праве собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке.

Мною перечислены лишь некоторые проблемы реализации прав граждан на земельные участки.

Несмотря на постоянно принимаемые законы и поправки к существующим правовым актам, касающиеся реализации прав граждан на земельные участки, сегодня количество проблемных вопросов остается достаточно большим, а следовательно, поле деятельности российского законодательства в данном направлении до сих пор до конца не освоено.