11. Общие вопросы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Проведение государственной регистрации прав лица на объект недвижимого имущества есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с определенной законом процедурой.

Процесс государственной регистрации, ее правовые последствия в виде выдачи свидетельства о государственной регистрации являются предметом рассмотрения в данном разделе сборника.

Как можно передать частный дом от матери дочери без заключения договора купли-продажи?

Передача дома от матери дочери может быть осуществлена путем составления договора дарения. Также можно составить завещание на дочь, в этом случае она станет собственником дома после смерти матери.

Считается ли договор купли-продажи индивидуального жилого дома заключенным, если в нем указаны условия, позволяющие определить цену, но не сама цена?

На сделки с недвижимым имуществом распространяется действие ст. 555 ГК РФ, которая устанавливает существенность условия о цене в договоре купли-продажи недвижимого имущества, т. е. при отсутствии соглашения о цене договор признается недействительным.

Между тем специальное правило, закрепленное в п. 3 ст. 555 ГК РФ, позволяет установить в договоре купли-продажи цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. Такое условие определения общей цены передаваемого по договору недвижимого имущества законодателем разрешено.

Я приватизировал квартиру в 1994 г. Нужно ли мне в настоящее время получать свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в Регистрационной палате?

Если квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и право собственности на нее было зарегистрировано в БТИ, то государственная регистрация таких прав в Регистрационной палате с выдачей свидетельства о регистрации проводится по желанию правообладателя.

Однако если вы пожелаете в дальнейшем продать, подарить, оставить в наследство данную квартиру, то регистрация ранее возникшего права является обязательной (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В 1994  г. я поменял собственный дом на приватизированную квартиру. Документы были оформлены у нотариуса и зарегистрированы в БТИ. Следует ли регистрировать право в Регистрационной палате?

Права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, считаются юридически действительными (ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если недвижимое имущество было зарегистрировано в БТИ в 1994 г. (то есть до января 1998 г. — даты вступления в силу закона о регистрации), дополнительной регистрации права в Регистрационной палате не требуется до совершения последующих сделок с этим недвижимым имуществом. Если сделка с ним не совершается, то государственная регистрация в Регистрационной палате может быть произведена по вашему  желанию.

Квартира была приобретена в 1996 г. Договор купли-продажи зарегистрирован в БТИ. Хочу продать эту квартиру. Необходимо ли для регистрации купли-продажи регистрировать возникшее в 1996 г. право собственности на эту квартиру? Если необходимо, то нельзя ли одновременно регистрировать первичное право и переход права по договору купли-продажи?

Регистрация первичного права для последующей регистрации перехода права на квартиру обязательна. При этом допускается одновременная подача в Южноуральскую регистрационную палату заявлений на регистрацию ранее возникшего права и регистрацию перехода данного права (п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Квартира была куплена в 1996 г. Могу ли я сегодня зарегистрировать свое право собственности в Регистрационной палате, предъявив техническое описание квартиры, выданное БТИ в 2000 г.?

В случае если вы за это время не проводили перепланировку квартиры, для проведения государственной регистрации можете представить техническое описание квартиры от 2000 г.

Необходимо ли обращаться в Регистрационную палату после подписания сособственниками соглашения об определении долей в праве совместной собственности на общее имущество?

После подписания соглашения об определении долей все сособственники должны обратиться в Регистрационную палату за регистрацией права собственности на свою долю в праве общей долевой собственности на имущество.

После получения в Регистрационной палате свидетельства о праве собственности на объект  недвижимости необходимо ли обращаться в  БТИ  за постановкой на учет  правоустанавливающих  документов?

После государственной регистрации права на недвижимое имущество в Регистрационной палате постановка правоустанавливающих документов на учет в органах БТИ не требуется.

Можно ли в случае утраты паспорта при представлении документов на государственную регистрацию в качестве документа, удостоверяющего личность, предъявить военный билет?

Военный билет является документом, удостоверяющим личность заявителя, только для военнослужащих срочной службы. В случае утраты паспорта необходимо представить справку установленной формы, выданную подразделением паспортно-визовой службы органов УВД с фотографией и штампом регистрации по месту жительства.

Необходимо ли при обращении за государственной регистрацией иметь при себе свидетельства о рождении несовершеннолетних  детей (в возрасте от 14 до 18 лет), если у них уже имеются паспорта?

Необходимо, если стороной сделки являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние с 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей, попечителей (ст. 26 Гражданского кодекса РФ).

Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (ст. 23, 43 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния»), полномочия попечителей подтверждаются постановлением органа местного самоуправления о назначении попечителем (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 35 Гражданского кодекса РФ).

Я вместе с мужем и сыном 16 лет приобретаю квартиру. Могу ли я одна подать документы на государственную регистрацию или нам всем необходимо прийти в Регистрационную палату?

В случаях, когда на одной из сторон договора выступают несколько лиц, подать заявление о государственной регистрации и подписать договор купли-продажи может одно лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности (при условии, что остальные лица согласно доверенности передали ему свои полномочия, как по подписанию договора, так и по подаче заявления на государственную регистрацию). В этом случае присутствие указанных лиц в Регистрационной палате не требуется.

Могут ли сотрудники Регистрационной палаты требовать предоставления дополнительных документов, кроме тех, которые были приняты первоначально?

При обнаружении в ходе правовой экспертизы недостатков, являющихся основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации, с целью устранения выявленных недостатков и проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы (п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Я приобрела квартиру. Оформление происходило в Регистрационной палате. Могу ли быть уверена, что все в порядке с документами этой квартиры?

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на квартиру может быть оспорено только в судебном порядке.

Получив свидетельство о государственной регистрации, я обнаружил ошибку в написании моей фамилии. Как быть?

Для исправления технической ошибки в тексте свидетельства вам необходимо обратиться в филиал Палаты, выдавший свидетельство. Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются по решению регистратора прав в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления в письменной форме об ошибке в записях от любого заинтересованного лица (ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). После исправления ошибки в записях вам будет выдано новое свидетельство.

Пользуются ли льготами по оплате за государственную регистрацию ветераны военной службы?

Постановлением Законодательного собрания Челябинской области «Об утверждении положения о размерах и порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 26.12.02 г. № 773 не предусмотрены льготы по оплате за государственную регистрацию для ветеранов военной службы.

Мы приватизировали квартиру в равных долях с родителями и сестрой. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру нужно получать на каждого собственника или одно общее на квартиру?

При регистрации общей долевой собственности свидетельство о государственной регистрации права выдается каждому участнику долевой собственности на основании его заявления (Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденная приказом Министерства юстиции РФ от 18.09.03 г. № 226).

Что такое техническое описание объекта недвижимости, необходимо ли его представлять на государственную регистрацию?

Техническое описание — документ утвержденной формы, содержащий план объекта недвижимости, удостоверенный соответствующим БТИ. Представление технического описания объекта на государственную регистрацию права является обязательным.

Кому следует выдать документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости в случае смерти заявителя?

Если наследодатель подал заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права и умер, не получив документы о произведенной государственной регистрации, то подлинники правоустанавливающих документов и свидетельства о государственной регистрации права выдаются по заявлению любого из наследников при предъявлении им запроса нотариального органа по месту открытия наследства или завещания. В случае, когда наследник имущества не принял и нотариусом назначен хранитель или опекун наследственного имущества, документы выдаются хранителю или опекуну при предъявлении им соответствующего свидетельства.

Я хочу приобрести здание склада, но не уверен в точности предоставляемой мне информации (о владельце, площади здания и др.). Какую информацию я могу получить в Регистрационной палате  и какие документы мне нужны для получения информации?

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (п. 1 ст. 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для получения информации вы должны обратиться в филиал Регистрационной палаты по месту нахождения недвижимого имущества. При условии, что право на указанное вами здание было зарегистрировано в Регистрационной палате, вам в течение пяти дней предоставят выписку из Единого государственного реестра прав. Данная выписка будет содержать: наименование объекта недвижимости, его назначение, площадь, адрес (местоположение), данные о правообладателе (Ф. И. О.), вид зарегистрированного права, существующие ограничения (обременения) права.

Обстоятельства вынудили меня оформить договор пожизненного содержания матери. Среди многих документов взяла справку Челябинского МПТИ о поставленной на учет и зарегистрированной квартире, принадлежащей матери. В ней, в частности, говорится, что квартира под арестом не состоит, запрещений нет. Однако нотариус потребовал справку Регистрационной палаты о том, что сведений об арестах и запрещениях нет. Почему необходимо предоставлять две справки?

Истребование двух справок связано с тем, что Челябинский филиал Палаты располагает информацией об арестах (запрещениях), которые были наложены после его открытия, то есть после 17 сентября 1998 г. В случае, если право собственности было зарегистрировано ранее в органах БТИ и эта информация в Палате отсутствует, нотариус истребует сведения об отсутствии арестов и запрещений в органах технической инвентаризации.

Где можно посмотреть полный перечень документов, необходимых для оформления ипотечного кредита, и какой банк в Челябинске работает с этими кредитами?

По вопросу получения перечня документов, необходимых для оформления ипотечного кредита на территории Челябинской области, вы можете обратиться в ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по адресу:  г. Челябинск, пр. Победы, д. 147 А, каб.  24, т. 96-64-59 или в кредитное управление ОАО «Челябинвестбанк» по адресу: г. Челябинск, пл. Революции,  д. 8.

Юристу ЖЭКа выдали служебную квартиру. Он прописал в нее жену, а сам умер. Каковы права жены на квартиру? Может ли она по прошествии какого-то времени приобрести квартиру в свою собственность?

Члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения (ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР).

Служебные жилые помещения не подлежат приватизации, но собственники жилищного фонда или уполномоченные органы, предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации этих помещений (Закон РФ от 04.07.91 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Наш дом сносят, нам предоставляют новые квартиры. С какого момента новая квартира становится нашей собственностью, а старая перестает быть таковой?

Право собственности на приобретенную квартиру возникает с момента государственной регистрации права в Регистрационной палате (ст. 219, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на снесенную квартиру прекращается с момента внесения Регистрационной палатой соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании постановления главы города (района) о сносе жилого дома и справки БТИ о снятии объекта с технического учета.

Я зарегистрировал право собственности на квартиру по договору ренты с правом пожизненного содержания. На указанную квартиру у получателя ренты возникло право залога. В настоящее время я с согласия получателя ренты отчуждаю данную квартиру. Возможно ли снятие залога с квартиры по соглашению получателя ренты с новым приобретателем квартиры либо со мной, как плательщиком ренты?

В случае, когда зарегистрировано право собственности на квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением, ипотека возникает в силу закона (п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса РФ). Эта норма является императивной, т.к. не может быть изменена соглашением сторон. Не может быть изменено соглашением сторон и правило о сохранении залога при переходе права собственности на заложенное имущество (ст. 353 Гражданского кодекса РФ).

Залог, установленный в силу закона при передаче недвижимости по договору пожизненного содержания, прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ). Обязательство по выплате ренты прекращается со смертью получателя ренты (п. 2 ст. 418, п. 2 ст. 583 Гражданского кодекса РФ).

Требуется ли решение суда для осуществления первичной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, если собственник владеет данным объектом в течение длительного времени, а правоустанавливающий документ утрачен?

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, правоустанавливающий документ на который утрачен, осуществляется на основании восстановленного в соответствии с законодательством Российской Федерации правоустанавливающего документа. Если восстановить правоустанавливающий документ не представляется возможным, то государственная регистрация осуществляется на основании судебного решения об установлении юридического факта владения строением на праве собственности (ст. 264 ГПК РФ). В случае, если при рассмотрении дела об установлении юридического факта заинтересованным лицом будет заявлен спор о праве, государственная регистрация осуществляется на основании судебного решения о признании права собственности.

Необходима ли государственная регистрация прав на недвижимое имущество для составления завещания?

Чтобы у наследников не возникло проблем при оформлении права собственности после принятия наследства, права завещателя на недвижимое имущество должны быть надлежащим образом оформлены и зарегистрированы.

Что является самовольной постройкой и можно ли признать право собственности на самовольную постройку?

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Возведение самовольной постройки влечет за собой негативные правовые последствия: так, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

Нормы действующего законодательства предусматривают возможность возникновения права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, по решению суда, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др.), а также при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.