9. Как зарегистрировать право
на земельный участок

Вам необходимо знать, что:

вы имеете право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка, принадлежащего вам на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также земельных участков, находящихся в вашем фактическом пользовании, но не оформленных надлежащим образом и не зарегистрированных, с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР».

Рекомендуем вам прочитать также информацию к разделу «Как правильно оформить право собственности на садовый дом, индивидуальный гараж или индивидуальный жилой дом»

У меня на руках есть свидетельство о праве на садовый земельный участок, выданное земельным комитетом. Какие еще необходимы документы, чтобы зарегистрировать право собственности на данный участок в Регистрационной палате?

Для государственной регистрации права на садовый земельный участок необходимо представить постановление органа местного самоуправления и свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт о праве на землю, выданные земельным комитетом.

При этом представления кадастрового плана на государственную регистрацию права собственности на садовый земельный участок не требуется.

Я обратился в Земельную кадастровую палату за выдачей кадастрового плана земельного участка, право на который подтверждается свидетельством о праве собственности, выданным земельным комитетом. Правомерно ли требование кадастровой палаты представить документы о межевании?

Требования кадастровой палаты неправомерны, поскольку все земельные участки, права на которые оформлены в ранее установленном законом порядке (т. е. имеются постановление ­органов местного самоуправления, государственный акт или свидетельство о праве на землю), считаются учтенными. Повторный кадастровый учет и межевание таких земельных участков для государственной регистрации прав не требуется.

Межевание указанных земельных участков может проводиться только добровольно по желанию собственников в следующих случаях:

— в первом случае межевание представляет собой технический этап реализации проекта территориального землеустройства, т. е. когда на основании проекта территориального землеустройства проводится межевание с целью обозначения на местности проектных решений;

— во втором случае межевание проводится по инициативе собственников с целью уточнения сведений государственного земельного кадастра (например, границ и/или площади земельного участка на местности);

— в третьем случае межевание проводится при выделении из ранее учтенного земельного участка нового участка или его части.

В Регистрационной палате мной зарегистрирован договор аренды земельного участка сроком на сорок девять лет и получено свидетельство о праве собственности на жилой дом, расположенный на данном участке. Теперь этот дом я продаю. Договор аренды на земельный участок останется прежним или новому хозяину после получения свидетельства о праве собственности на дом придется оформлять новый договор аренды?

При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, ранее предоставленном продавцу в аренду, покупатель жилого дома может оформить новый договор аренды указанного земельного участка (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) или заключить с продавцом — арендатором земельного участка договор о передаче покупателю прав и обязанностей по прежнему договору аренды (перенаем) при условии уведомления органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом договор о передаче прав и обязанностей другому лицу (перенаем) по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90 г. № 1305-1 «О собственности в СССР» (т. е. до 01.07.90 г.), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести эти земельные участки. Имеют ли право наследники указанных лиц бесплатно приобрести данные земельные участки?

Право, предусмотренное указанной нормой закона, не является ни вещным правом, ни обязательственным. По своей сути это право ближе к понятию «возможность». Это право не принадлежит конкретному лицу, поэтому его нельзя передать по наследству.

Я гражданин Казахстана. Могу ли я приобрести земельный участок в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства?

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вам может быть предоставлен земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства только на праве аренды.

По свидетельству о праве на наследство мне с братом переходит в общую долевую собственность жилой дом. Брат отказался от своего права наследования в мою пользу. Может ли теперь он приватизировать земельный участок под жилым домом?

Нет, не может, поскольку согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельного участка имеет только собственник жилого дома, расположенного на данном участке, то есть вы.

Я заключил договор аренды земельного участка сроком менее одного года.  Подлежит ли указанный договор регистрации? Возможен ли отказ в государственной регистрации договора?

Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит обязательной государственной регистрации. Вместе с тем по желанию правообладателя указанный договор может быть зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной ­регистрации прав. Положения п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не являются основанием для отказа в государственной регистрации.

 Согласно Уставу нашего садоводческого товарищества решением общего собрания садоводы, не уплачивающие взносы и не использующие земельные участки, исключаются из членов товарищества. Каким образом садовые участки передаются новым садоводам? Распространяется ли автоматически право собственности на новых владельцев? Требуется ли регистрация права собственности нового собственника земельного участка?

Исключение из членов садоводческого товарищества не является основанием для ограничения права собственности собственника садового участка. В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на садовый участок, который имеет собственника, может быть передано другим лицам на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом переход права собственности на садовый участок по любой сделке подлежит государственной регистрации в Регистрационной палате (ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Я купил земельный участок и зарегистрировал право собственности в Регистрационной палате. После проведения межевания оказалось, что площадь данного земельного участка измерена неправильно. Как мне внести изменения в свидетельство о праве собственности?

По результатам межевания должно быть издано постановление главы муниципального образования, уточняющее размер участка в результате межевания, после чего вы должны обратиться в Регистрационную палату с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав уточненных данных о площади земельного участка на основании указанного решения и выдаче вам нового свидетельства о государственной регистрации права.

Я хочу продать жилой дом. Необходимо ли наличие документов на земельный участок при регистрации договора в Регистрационной палате?

Наличие права на земельный участок у продавца является обязательным, поскольку покупателю одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для его использования (ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, отчуждение жилого дома, находящегося на земельном участке, в случае, если данные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, проводится только вместе с земельным участком (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Я получил в наследство жилой дом. Земля оформлена на праве пожизненного наследуемого владения. Надо ли мне приватизировать земельный участок?

После оформления права пожизненного наследуемого владения на земельный участок в Регистрационной палате вы имеете право, а не обязанность на приватизацию указанного земельного участка (п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ).

При этом в отличие от права пожизненного наследуемого владения собственник земельного участка может распоряжаться этим земельным участком любым не запрещенным законом способом, то есть не только передавать по наследству, но и дарить, продавать, обменивать, сдавать в аренду и т. д.

Могу ли я продать часть земельного участка, на котором расположены надворные постройки?

Можете, но для того чтобы продать часть объекта недвижимого имущества, вам необходимо произвести выдел этой части в натуре. Выдел части земельного участка в натуре возможен, если выделяемая часть не менее установленного минимального размера. Минимальный размер устанавливается органом местного самоуправления, на территории которого расположен данный земельный участок. На государственную регистрацию должны быть представлены кадастровые планы земельных участков, образованных в результате разделения, с новыми кадастровыми номерами и удостоверенные органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

Если на отчуждаемой части земельного участка расположены надворные постройки, не являющие объектами недвижимости, то переход прав на указанные постройки может быть предусмотрен договором купли-продажи и не требует государственной регистрации.

Если же надворные постройки поставлены на учет органами технической инвентаризации как объекты недвижимого имущества, то вам необходимо вначале зарегистрировать свое право собственности на эти объекты недвижимости, а затем зарегистрировать переход права собственности на них к покупателю.

Хотим с соседями купить пополам садовый участок, расположенный между нашими садовыми участками. Продаваемый участок приватизирован и имеет кадастровый номер. Подскажите, пожалуйста, какой орган регистрирует такие сделки с землей и какие действия необходимо совершить до продажи садового участка?

Права и сделки с недвижимым имуществом регистрирует соответствующий филиал Регистрационной палаты по месту нахождения недвижимости.

Перед продажей земельного участка по частям собственник должен сначала осуществить раздел такого участка с оформлением в Земельной кадастровой палате кадастровых планов на каждый образованный в результате деления садовый участок. Затем, зарегистрировав право собственности на каждый земельный участок в Регистрационной палате, собственник вправе продавать данные участки как самостоятельные объекты недвижимости.

Какой документ будет являться основанием государственной регистрации в случае предоставления земельного участка в собственность за плату?

Договор купли-продажи (ст. 30, 36, 37 Земельного кодекса РФ).

Я пользуюсь жилым домом на основании договора найма. Могу ли я приобрести земельный участок под указанным домом?

Право на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом, имеет только собственник этого жилого дома (ст. 36 Земельного кодекса РФ). Следовательно, вы не можете приобрести на праве собственности земельный участок под этим домом.

Сохраняется ли право на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения?

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, ­предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии сначала восстановления в установленном порядке здания, строений, сооружения в течение трех лет (ст. 39 ЗК РФ).

Какие условия договора купли-продажи земельного участка являются недействительными?

Согласно требованиям, специально оговоренным Земельным кодексом РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Допускается ли ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения?

В соответствии с п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции Федерального закона № 1-ФЗ от 05.02.04 г.) по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте, в том числе земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Исключение составляют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ипотека которых в соответствии с п. 1 ст. 63 указанного закона не допускается.

Могу ли я подарить своей бывшей жене земельный участок, который получил бесплатно по постановлению главы органа местного самоуправления в период брака?

Имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездным сделкам, является его собственностью и на него не распространяется режим совместной собственности (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Постановление главы органа ­местного самоуправления является юридическим фактом, на основании которого возникло право собственности одного из супругов. В этом случае имущество приобретено не за счет общих доходов, поэтому вы вправе подарить своей бывшей супруге указанный земельный участок.

Может ли гражданин Казахстана стать членом садоводческого товарищества?

Иностранные граждане могут стать членами садоводческих объединений, если земельные участки им предоставляются в аренду или срочное пользование (п. 3 ст. 18 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).