8. Здания, нежилые помещения, места общего пользования, незавершенные строительством объекты

Вам необходимо знать, что:

здания и незавершенные строительством объекты должны быть возведены на земельном участке, отведенном для целей строительства. Проектно-сметная документация на строительство зданий (сооружений) должна быть согласована с органами архитектуры и строительства, строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных норм и правил;

встроенные, встроенно-пристроенные нежилые помещения в многоквартирном жилом доме являются самостоятельными и оборотоспособными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации;

места общего пользования в многоквартирном жилом доме находятся в общей долевой собственности собственников жилых помещений дома. Они непригодны для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения, поэтому не являются самостоятельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Я хочу отдать в аренду часть помещений в принадлежащем мне здании и зарегистрировать соответствующий договор. Возможно ли это сделать, если мое право собственности на здание не зарегистрировано?

Регистрация ограничений (обременений), аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Таким образом, до оформления и регистрации договора аренды помещений право собственности на здание должно быть зарегистрировано.

Обязательно ли регистрировать в учреждении юстиции договор аренды нежилого помещения, заключенный до 31.01.98 г. (срок действия которого не истек по настоящее время) и зарегистрированный в соответствии с ранее установленным порядком учета и регистрации?

Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные до 31.01.98 г., признаются юридически действительными при условии их государственной регистрации в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако в случае если стороны после введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» своим соглашением решили продлить срок ранее заключенного договора аренды, то такое соглашение, изменяющее условия договора, является правоустанавливающим документом арендатора наряду с договором аренды и подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Я хочу заключить договор субаренды торгового помещения сроком на 5 лет. Нужно ли его регистрировать в Южноуральской регистрационной палате?

Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, ст. 615, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).

Заключен договор аренды здания на срок более одного года, и сразу же с согласия арендодателя заключен договор субаренды. Возможна ли одновременная регистрация указанных договоров в Регистрационной палате?

Договор субаренды может быть заключен только после государственной регистрации договора аренды, т.к. право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом возникает с момента регистрации договора аренды и он не вправе заключать договор субаренды с другим лицом до регистрации данного договора.

Администрация нашего района заключила с предпринимателями договор аренды подвала жилого дома. В подвале в настоящее время функционирует магазин. Правомерно ли это?

Подвалы в многоэтажном жилом доме являются местами общего пользования, которые находятся в общей долевой ­собственности собственников всех квартир жилого дома. Муниципалитет не вправе сдавать места общего пользования в аренду или распоряжаться ими иным способом. Вы вправе обратиться к прокурору города с жалобой на нарушения ваших прав.

Я хочу продать подвал в принадлежащем мне нежилом здании. Поясните, пожалуйста, может ли подвал  в нежилом здании быть самостоятельным предметом договора купли-продажи или это вспомогательное помещение здания, предназначенное для обеспечения его эксплуатации, и переход прав на него возможен только в общую собственность?

Подвал в нежилом здании, предназначенный только для обеспечения его эксплуатации, а не для самостоятельного использования, не может быть предметом купли-продажи.

Я начал строительство индивидуального дома в 1999 г., имея на руках постановление главы района с разрешением на строительство. Права на землю оформлены не были. Могу ли я оформить право собственности на объект, незавершенный строительством?

Согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на объект незавершенный строительством регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости. Следовательно, для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенный строительством, вам необходимо сначала оформить и зарегистрировать в Регистрационной палате право на земельный участок. И только затем вы можете обратиться в Регистрационную палату за регистрацией права на объект незавершенный строительством.

Необходимы ли техническое описание или справка из БТИ для регистрации долгосрочного договора аренды помещений в нежилом здании, право на которое зарегистрировано в Регистрационной палате?

В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации договора аренды помещения обязательно должно быть представлено техническое описание здания с приложением поэтажных планов, на которых должны быть обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Возможна ли передача в аренду всего здания нескольким арендаторам? Если такая передача возможна, то допускается ли заключение с ними самостоятельных договоров или договор должен быть единым?

Законодательство не содержит ограничений на передачу объектов недвижимости в аренду нескольким лицам. В этом случае возникает множественность лиц на стороне арендатора.