7. Как правильно оформить право
собственности на садовый дом,
индивидуальный гараж или индивидуальный жилой дом

Для того чтобы оформить право собственности на садовый дом, индивидуальный гараж или индивидуальный жилой дом, вам необходимо знать, что:

совершение сделки по отчуждению гаража, садового или жилого дома, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу на праве собственности, проводится вместе с земельным участком;

при наличии у собственника государственного акта или свидетельства о праве собственности на земельный участок, ранее выданного земельным комитетом, проводить работы по межеванию и представлять в Регистрационную палату кадастровый план данного участка для регистрации права собственности на земельный участок не требуется;

если кадастровый план и техническое описание объекта ранее представлялись в Регистрационную палату, повторное представление на государственную регистрацию кадастрового плана и технического описания не требуется.

Необходимо ли давать аванс до оформления договора купли-продажи садового участка? Если да, то в каком размере?

Вопрос об авансе (задатке) решается самими сторонами договора. Каких-либо норм закона, обязывающих вас платить деньги еще до оформления договора, не существует. Также хотим обратить ваше внимание на то, что не следует отдавать деньги в качестве задатка (аванса), не заключив соответствующих соглашений, например, договора о намерениях. Если же вы все-таки решили дать аванс, то советуем вам ограничить его сумму 10% от всей суммы сделки.

Моему сыну 17 лет. В свое время оформила ему дарственную на садовый участок. Может ли он теперь самостоятельно его продать?

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимым имуществом с письменного согласия ­своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 Гражданского кодекса РФ), поэтому вам необходимо выразить свое согласие на заключение договора продажи, оформив его нотариально либо в Регистрационной палате. Кроме того, согласно статье 60 Семейного кодекса и ст. 37 Гражданского кодекса РФ для совершения сделки необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.

Являюсь собственником 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка. Есть свидетельства о праве собственности. Хочу все это продать. Нужно ли выделять в натуре часть жилого дома и часть земельного участка или можно оформлять договор на продажу доли в праве собственности?

Вы можете оформить договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок без выдела в натуре, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ вы как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом следует иметь в виду, что остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки вашей доли (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Возможен ли выдел участником общей долевой собственности на жилой дом принадлежащей ему доли в самостоятельную часть жилого дома?

Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен по соглашению сособственников или по решению суда в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в отдельную изолированную квартиру путем соответствующего переоборудования.

Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого сособственника суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников.

При разделе дома суд в своем решении обязан указать, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет. Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику.

Выдел доли в общей долевой собственности на дом в натуре, если она не составляет изолированной его части, не допускается, т. к. в этом случае наносится несоразмерный ущерб хозяйственному назначению дома. В этом случае в соответствии с ч. 3 ст. 252 ГК выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Могу ли я зарегистрировать сделку купли-продажи и право собственности на жилой дом, если в техническом паспорте есть сведения о наличии самовольных построек, пристроек к дому, надворных построек?

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Следовательно, предметом договора может выступать только объект, на который имеется соответствующий правоустанавливающий документ. Информация о самовольных постройках в Единый государственный реестр прав не вносится и, соответственно, в свидетельстве о регистрации права не указывается.

У меня в собственности есть жилой дом, право на который возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации (до 31 января 1998 г.). В настоящее время я дом полностью реконструировал. Необходима ли государственная регистрация права собственности на указанный дом?

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом (п. 1 ст. 6 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Однако при реконструкции жилого дома изменяется объект права собственности гражданина. От прежнего объекта новый, как правило, отличается размерами, планировкой, этажностью, площадью и т. д. Следовательно, при наличии названных изменений речь идет о возникновении нового объекта права собственности. Право на такой обновленный объект подлежит регистрации.

Допускается ли государственная регистрация права собственности на жилой дом, который в настоящее время уничтожен?

Государственная регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества, который уничтожен и снят с технического учета как объект недвижимости, произведена быть не может, поскольку в соответствии со ст. 235 ГК РФ гибель и уничтожение вещи влечет прекращение права собственности.

Между тем, если объект уничтожен не полностью, а частично разрушен (например, остался фундамент) и как объект технического учета недвижимости не перестал существовать, то государственная регистрация прав производится на измененный объект. Право собственности на частично разрушенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации на основании правоустанавливающих документов.

Помимо правоустанавливающих документов, для государственной регистрации представляется документ, подтверждающий, что объект недвижимости претерпел изменения в результате пожара (справка органов государственного пожарного надзора) или иного стихийного бедствия, документ, свидетельствующий об аварийном состоянии объекта (постановление органа местного самоуправления о признании объекта аварийным), а также техническое описание объекта, которое должно отражать его действительное состояние.