1. Как зарегистрировать право
собственности на квартиру

Итак, вы решили совершить сделку по приобретению квартиры.

Убедитесь, что право собственности продавца зарегистрировано в Регистрационной палате и у него имеется свидетельство о государственной регистрации, ведь государственная регистрация является единственным доказательством признания и подтверждения государством имущественных прав и может быть оспорена только в судебном порядке.

Также необходимо учитывать следующее.

При продаже квартиры, право на которую зарегистрировано в Регистрационной палате, повторное представление технического описания из БТИ не требуется.

После государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в Южноуральской регистрационной палате постановка правоустанавливающих документов на учет в БТИ не требуется.

Подлежит ли государственной регистрации предварительный договор на приобретение недвижимости?

Гражданское законодательство не содержит требования о государственной регистрации данного договора. Кроме того, заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем основной договор о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Хочу купить квартиру. Подскажите, какие действия надо совершить и что проверить перед совершением сделки?

При приобретении квартиры необходимо обратить внимание на следующее:

— не находится ли квартира под арестом (запрещением) и не состоит ли она в залоге (указанную информацию вы можете получить в Регистрационной палате, запросив выписку о правах на объект недвижимости из Единого государственного реестра прав);

— нет ли в правоустанавливающих документах неоговоренных соответствующим образом исправлений, подчисток, прошли ли эти документы соответствующую регистрацию в БТИ или Палате, проставлены ли на них специальные штампы о регистрации;

— в жилищно-эксплуатационных органах необходимо узнать, кто прописан в квартире, есть ли лица, за которыми сохраняется право пользования квартирой, участвовали ли дети в приватизации квартиры (если квартира приватизирована);

— если квартира была приобретена продавцами в период брака, то должно быть истребовано нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры;

— тщательным образом проверить документы, удостоверяющие личность продавца.

Могу ли я продать две квартиры по одному договору купли-продажи?

Количество объектов недвижимости, которые могут составлять предмет одной сделки, законодательством не ограничено. Например, вы можете продать по одному договору две квартиры или жилой дом с земельным участком.

Обязательно ли в договоре купли-продажи жилого помещения указывать перечень лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением?

Да, поскольку перечень лиц, проживающих в жилом помещении, являющемся предметом договора купли-продажи, и сохраняющих в соответствии с нормами действующего законодательства право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Такими лицами согласно закону могут быть:

1) члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 Гражданского кодекса РФ) — их круг определяется правилами ст. 53 Жилищного кодекса РФ;

2) лица, имеющие право пожизненного пользования домом или его частью в силу завещательного отказа (ст. 1137 Гражданского кодекса РФ);

3) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675, 677 Гражданского кодекса РФ).

Бабушка согласна передать мне в собственность свою квартиру. Проблема в том, что ей 90 лет и она с трудом передвигается. Как лучше оформить эту процедуру с наименьшими переездами для нее?

Вы можете пригласить нотариуса на дом и оформить договор дарения, купли-продажи либо завещание по вашему усмотрению. Но перед совершением сделки с квартирой в Регистрационной палате должно быть зарегистрировано право собственности вашей бабушки на указанную квартиру. Подать документы на государственную регистрацию от имени бабушки может любое лицо, действующее на основании нотариальной доверенности.

Я продаю квартиру, обязательно ли вместе с договором купли-продажи представлять в Регистрационную палату акт приема-передачи квартиры?

По общему правилу да. Но стороны могут договориться о том, что передаточный акт не нужен, включив условие о передаче недвижимого имущества в текст договора.

В 1978 г. мы с мужем получили по ордеру квартиру. Теперь хотим ее продать. Какие документы необходимы для продажи?

Как следует из вопроса, квартира не приватизирована, то есть не находится в вашей собственности, следовательно, вы не можете продать или иным образом распорядиться квартирой. Вам необходимо оформить договор приватизации и зарегистрировать в Регистрационной палате право собственности на квартиру. Только после оформления права собственности вы сможете продать указанную квартиру.

Я хочу продать квартиру, но не знаю, как мне защитить свои интересы в вопросе оплаты продаваемого имущества? Покупатели просят меня принять оплату по частям, но вдруг они не заплатят всю сумму?

В случае, если вы согласны на указанные условия, обязательно подробно укажите в договоре порядок проведения оплаты: какие суммы, в какой период времени вам должны быть переданы, в каком порядке должна быть произведена оплата (наличными либо путем зачисления денег на ваш банковский счет). Обязательно храните у себя свой экземпляр подписанного и зарегистрированного договора.

Квартира, переданная в собственность покупателя до ее полной оплаты, будет считаться проданной в кредит с рассрочкой платежа (ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ). До момента полной оплаты данная квартира будет находиться в залоге у вас, и покупатель не сможет без вашего согласия распорядиться квартирой до полной выплаты вам суммы сделки.

Я хочу подарить свою квартиру сыну. Существуют ли какие-нибудь ограничения или запрещения дарения?

В данном случае могут существовать следующие ограничения.

Не допускается заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 Гражданского кодекса РФ).

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 Гражданского кодекса РФ).

Опишите порядок действий при регистрации обмена квартир: одна сторона — квартира приватизирована (свидетельства о регистрации права собственности нет); вторая сторона — квартира не приватизирована.

Собственник приватизированной квартиры должен сначала зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. Впоследствии сторонам договора необходимо обратиться в филиал Регистрационной палаты по месту нахождения приватизированной квартиры для регистрации перехода права собственности на приватизированную квартиру по договору обмена. Обязательным условием, необходимым для регистрации перехода права по договору обмена, является представление на регистрацию согласия собственника неприватизированной квартиры или уполномоченного собственником лица (органа) на обмен квартир (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Подлежит ли государственной регистрации договор найма жилого помещения?

Договор найма жилого помещения, в том числе договор социального или коммерческого найма, государственной регистрации не подлежит (ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Права по таким сделкам возникают с момента надлежащего оформления договора.

В договоре купли-продажи квартиры указано, что оплата производится после государственной регистрации права собственности. Если покупатель не произведет оплату, можно ли будет отменить государственную регистрацию и как это сделать?

В случае подписания договора купли-продажи квартиры, за которую оплата производится после государственной регистрации права собственности покупателя, Регистрационной палатой будет зарегистрирована ипотека в силу закона (ст. 498 Гражданского кодекса РФ).

Если покупатель не произведет оплату в соответствии с условием договора, продавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество на основании решения суда (ст. 348, 349 Гражданского кодекса РФ, ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Допускается ли обмен права найма жилых помещений в домах
государственного или муниципального жилого фонда на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности?

В соответствии с ч. 2 ст. 20 Закона РФ от 24.12.92  № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» нанимателю жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставлено право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Наша квартира находится в долевой собственности нескольких
сособственников. Как нам совершить сделку по продаже квартиры, если один из участников общей долевой собственности в месте нахождения отчуждаемой недвижимости отсутствует и место его жительства нам неизвестно?

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, заключить сделку отчуждения недвижимости, находящейся в долевой собственности, можно только при участии всех сособственников.

Если долевые собственники намерены произвести отчуждение объекта, но место нахождения одного из сособственников им неизвестно, то они вправе распорядиться только принадлежащими им долями в праве на общее имущество с соблюдением права преимущественной покупки при возмездном отчуждении. При этом они должны письменно известить сособственника по последнему известному им месту его нахождения. При отсутствии возражений или намерения других сособственников приобрести долю в течение месяца сособственники вправе продать свои доли любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

На трехкомнатную квартиру установлена общая собственность без определения долей. Как один из собственников может отказаться от своей — невыделенной доли собственности в пользу другого собственника?

Для отчуждения доли сособственникам необходимо вначале заключить соглашение об определении долей и зарегистрировать свое право долевой собственности в Регистрационной палате. В дальнейшем каждый участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей, в том числе передать свою долю другим сособственникам.

Я, моя дочь и внук являемся собственниками трехкомнатной квартиры по договору приватизации в равных долях. Я хочу продать свою часть. Надо ли мне подавать в суд для определения моей доли?

Ваша 1/3 доля в праве собственности на квартиру определена, поскольку в договоре указано, что она передается вам, вашей дочери и внуку в общую долевую собственность в равных долях каждому. Обращаться в суд для определения доли в праве на квартиру нет необходимости. Вы вправе ее продать с соблюдением условий преимущественного права покупки другими сособственниками (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности на квартиру зарегистрировано за женой. Существует соглашение о разделе имущества, в том числе и этой квартиры, в простой письменной форме. Следует ли регистрировать это соглашение в Регистрационной палате? Если да, то следует ли заверять у нотариуса это соглашение?

Соглашение о разделе общего имущества супругов не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако регистрации подлежат права собственности супругов на основании указанного соглашения.

Нотариальное удостоверение соглашения о разделе общего имущества необязательно, если оно будет подписано сторонами в присутствии специалиста Палаты, осуществляющего прием документов.

Продавец квартиры, которую я предполагаю купить, предлагает оформить на меня от его имени доверенность на совершение сделки. Смогу ли я, действуя по данной доверенности, продать квартиру своей жене?

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, когда один из супругов является представителем продавца согласно выданной ему доверенности и отчуждает недвижимость в пользу другого супруга, возможна только при условии предварительного заключения между супругами брачного договора, определяющего режим раздельной собственности на приобретаемую недвижимость.

В вашем случае продавец выдает доверенность мужу, который от его имени должен подписать договор с собственной женой. В силу ст. 35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя оно приобретено. Получается, что муж сам продал — сам приобрел. Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 182) запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. И если брачным договором не установлен режим раздельной собственности супругов, представлять интересы продавца должно другое лицо.

У нас с мужем две квартиры, одна куплена нами совместно, другая приватизирована на имя мужа. Могу ли я распорядиться этими квартирами?

Вы можете распорядиться только квартирой, приобретенной в период брака независимо от того, на чье имя данная квартира приобреталась. Для заключения сделки по отчуждению квартиры вам в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Приватизация жилья является сделкой безвозмездной, поэтому вторая квартира в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ не является вашей совместной собственностью. Собственником квартиры является ваш муж. Вы не можете ей распорядиться.

Необходимо ли требовать согласие супруга, если отчуждается квартира, приобретенная ранее в период брака по субсидии на имя одного из супругов?

Приобретенная по субсидии на имя одного из супругов квартира не является совместной собственностью, так как субсидия является безвозмездной и имеет специальное целевое назначение (Положение «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья», утвержденное Постановлением Правительства РФ № 937 от 03.08.96). При отчуждении такой квартиры согласие другого супруга истребовать нет необходимости.

Однако если часть суммы, оплаченной за квартиру, не входила в сумму субсидии, то есть если производилась доплата из общих супружеских средств, то согласие супруга на отчуждение такой квартиры необходимо.

Мы с мужем официально не разведены, но давно не проживаем вместе. В настоящее время я хочу продать купленную нами совместно квартиру, но не могу получить согласие мужа, так как не знаю место его проживания. Как мне поступить?

Сделки по распоряжению общим имуществом могут быть совершены одним из супругов (ст. 253 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Семейного кодекса РФ). Для распоряжения недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отсутствие согласия, в том числе и по причине неизвестности места нахождения супруга, влечет несоответствие сделки закону и отказ в государственной регистрации сделки и перехода права на ее основании.

Однако такая сделка в силу абз. 2 п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ является не ничтожной, а оспоримой. Она может быть признана недействительной лишь в судебном порядке по требованию супруга, чье согласие не было получено в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Стороны по сделке, получив отказ в государственной регистрации такой сделки с недвижимостью, вправе обжаловать его в суд. Обстоятельства, препятствующие получению согласия супруга, будут рассмотрены судом, и регистрация сделки может быть осуществлена на основании судебного решения.

Могу ли я продать квартиру своей жене?

Вы можете продать квартиру жене только в двух случаях. Во-первых, если брачным договором или соглашением о разделе имущества, заключенным между вами и вашей женой, установлен режим раздельной собственности на имущество супругов как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества. Во-вторых, если вы приобрели квартиру до вступления в брак либо получили в дар или в порядке наследования или по другим безвозмездным сделкам в период брака и между вами и вашей женой заключено соглашение о разделе имущества, предусматривающее режим раздельной собственности в отношении будущего имущества супругов.

Я хочу зарегистрировать договор мены с доплатой (доплата с моей стороны) подаренного мне недвижимого имущества. Необходимо ли для проведения государственной регистрации представлять в учреждение юстиции нотариальное согласие супруги на совершение сделки?

Согласие супруга на распоряжение совместным имуществом необходимо для совершения сделки с недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

В данном случае сторона, производящая доплату, будет распоряжаться только совместными денежными средствами при условии, что имущество по безвозмездной сделке было приобретено на имя одного из супругов. В таком случае необходимость представления согласия зависит от необходимости регистрации сделки. Если совершается мена жилых помещений, подлежащая государственной регистрации, то согласие супруги необходимо. Если мена земельных участков, нежилых помещений и других объектов, при которой сделка не подлежит регистрации, то согласие не требуется.

Необходимо ли нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира, приобретенная в период брака, мамой дарится малолетнему ребенку, а ребенка в сделке представляет папа?

Нотариально удостоверенного согласия супруга дарителя в этих случаях не требуется, так как уже из самой сделки следует его положительная воля на ее совершение.

Аналогично решается вопрос и в случае, если супруг продает супругу квартиру, приобретенную им до брака. Согласие супруга-покупателя в этом случае также не требуется по указанной выше причине.

Требуется ли нотариальное согласие супруга при отчуждении квартиры, поступившей к другому супругу в порядке приватизации?

Ст. 36 Семейного кодекса предусматривает, что имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является исключительно его собственностью. Договор передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации является безвозмездным договором, следовательно, квартира, приобретенная таким образом одним из супругов, не является совместной собственностью. Поэтому не требуется нотариального согласия другого супруга на отчуждение.

Я хочу продать долю в праве собственности на квартиру, которой владею вместе с родителями. В квартире прописан несовершеннолетний ребенок. Необходимо ли для заключения договора купли-продажи доли согласие органа опеки и попечительства?

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (в том числе несовершеннолетние), имеют право пользования этим помещением (п. 1 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Отчуждение доли в праве собственности на недвижимое имущество, право пользования которым имеют члены семьи сособственника, является сделкой, влекущей отказ от принадлежащих указанным лицам прав в отношении имущества (в данном случае права пользования) и соответственно затрагивает их права и охраняемые законом интересы. Данная сделка должна совершаться только с разрешения органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

Необходимо ли представлять согласие органов опеки и попечительства в случае продажи юридическим лицом жилого помещения своему сотруднику, если в жилом помещении прописан сам сотрудник и его несовершеннолетний ребенок и в договоре купли-продажи указано, что покупатель и члены его семьи сохраняют право проживания после подписания договора и при этом не затрагиваются права или охраняемые интересы несовершеннолетних детей (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ)?

Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется, поскольку продажа квартир в собственность нанимателей не является сделкой, влекущей отказ от принадлежащих несовершеннолетним детям прав пользования квартирой, и соответственно не затрагивает их права и охраняемые законом интересы (ст. 37 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

У меня умер отец, оставил мне в наследство квартиру. Когда я решил квартиру продать и обратился к нотариусу, то он отказался заверить договор купли-продажи потому, что в Регистрационной палате не зарегистрировано право на квартиру. Прав ли нотариус?

Отказ нотариуса правомерен. Для того чтобы распорядиться квартирой, перешедшей к вам по наследству, вам необходимо зарегистрировать в Регистрационной палате право на нее.

Мы купили квартиру. В договоре о покупке указан только мой муж. В случае его смерти какие права на квартиру буду иметь я и его дети?

Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, если иное не предусмотрено соглашением о разделе имущества между супругами или брачным договором (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае смерти супруга, не оставившего завещания, его доля в праве собственности на имущество наследуется по закону его детьми наравне с пережившим супругом и родителями наследодателя (ст. 1142 Гражданского кодекса РФ). Если умерший супруг составил завещание и не включил жену и детей в число наследников, тем не менее несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и нетрудоспособный супруг наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля) (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ).

У меня в июне 2002 г. умерла бабушка, которая оставила завещание, по которому она все свое имущество, включая квартиру, передает мне. Но с 1978 г. с ней проживал дед, с которым она не зарегистрировала свой брак в органах Загса. В 1992 г. бабушка приватизировала квартиру. В договоре приватизации указано, что квартира передана на праве совместной собственности. Может ли дед претендовать на половину квартиры и на отмену завещания, ссылаясь на то, что завещание было составлено без учета его доли по договору приватизации?

Поскольку в процессе приватизации квартира была передана бабушке и деду на праве общей совместной собственности, то в состав наследства должна включаться 1/2 доля в праве собственности на квартиру, принадлежащая бабушке, выделяемая нотариусом при определении наследственной массы. 1/2 доля в праве собственности на квартиру принадлежит деду на основании договора приватизации. Если дед не имеет права на обязательную долю в наследстве в соответствии со ст. 1149 ГК РФ, то вы имеете право на 1/2 долю в праве на квартиру по завещанию. По иску заинтересованной стороны решение о признании завещания недействительным по результатам исследования всех материалов дела может принять суд.

Могу ли я продать комнату в квартире, если комнаты являются смежными?

Квартира, состоящая из смежных комнат, представляет собой единый неделимый объект права. Одна из смежных комнат, не являясь самостоятельным объектом права, отчуждению не подлежит. В соответствии со ст. 120 Жилищного кодекса РФ раздел смежных комнат и соответственно отчуждение одной из них возможно только при условии переоборудования смежных комнат в изолированные.

Я купил три жилые квартиры. Хочу их реконструировать, объединив в одну большую семикомнатную квартиру. Возможно ли зарегистрировать право на новую квартиру?

Сначала вам необходимо зарегистрировать в Регистрационной палате право собственности на каждую приобретенную квартиру на основании договоров купли-продажи квартир. После проведения реконструкции вы можете обратиться за регистрацией права собственности на вновь созданный в результате реконструкции объект — семикомнатную квартиру.

Я хочу купить квартиру. Какие документы я должен проверить у продавца?

Прежде всего вы должны убедиться, что у продавца имеется свидетельство на право собственности, выданное Регистрационной палатой. Затем рекомендуется обратиться в Палату за выдачей выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним для уточнения, что продавец является единственным собственником квартиры и что на квартиру не наложен арест или иные ограничения.

Я приобретаю жилье по жилищному сертификату, количество членов семьи — три человека. Скажите, какие ограничения существуют по площади приобретаемого мной жилья?

Не допускается приобретение по жилищным сертификатам жилого помещения, площадь которого в расчете на одного члена семьи гражданина ниже нормы общей (жилой) площади жилья, устанавливаемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья (п. 15 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам — участникам федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.2002 г. № 168).

Решением исполнительного комитета Челябинского областного Совета народных депутатов от 27 марта 1984 г. № 112 «Об установлении единой нормы жилой площади для принятия граждан на учет и предоставления жилья в населенных пунктах области» определено, что единая норма жилой площади для принятия граждан на учет на территории Челябинской области составляет 6 кв. метров на одного человека.

Таким образом, на семью из трех человек вы вправе приобрести жилье, жилая площадь которого составляет не менее 18 кв. метров.

Мне сказали, что после регистрации права на квартиру в Регистрационной палате необходимо зарегистрировать право на квартиру в БТИ? Правда ли это?

Право, зарегистрированное в Регистрационной палате, является единственным подтверждением возникшего у вас права, и дополнительной регистрации вашего права в БТИ не требуется (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как проверить дееспособность продавца квартиры (что продавец не признан решением суда недееспособным или ограниченным в дееспособности)? Где можно получить документы, свидетельствующие о недееспособности гражданина?

Если вы опасаетесь, что продавец недвижимого имущества является недееспособным или ограниченным в дееспособности, вы можете обратиться в нотариальную контору для нотариального удостоверения договора купли-продажи. В соответствии со ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 при удостоверении сделок нотариус обязан проверять дееспособность граждан, участвующих в сделках. При возникновении сомнений в дееспособности гражданина нотариус предпринимает меры для выяснения, выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. Кроме того, нотариус несет имущественную ответственность за совершаемые им нотариальные действия.

В соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус, совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб.