Хозяйственные общества имеют право
выбора формы земельных правоотношений

Н. В. ДАНИЛИНА,
начальник юридического отдела ОАО «Челябэнерго»
В. А. ТРАПЕЗНИКОВА,
юрисконсульт группы недвижимости
и землепользования ОАО «Челябэнерго»

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее —КУИЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ОАО «Челябэнерго» о взыскании 354848585 руб. неосновательного обогащения, возникшего в результате незаконного сбережения денежных средств в размере арендной платы за пользование землей, занимаемой теплотрассами и их охранными зонами, и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда от 25.01.2000 г. иск удовлетворен частично, с ОАО «Челябэнерго» взыскано 8207689 рублей неосновательного обогащения и 3235764 рублей процентов, в остальной части иска отказано, так как за часть земель ОАО «Челябэнерго» уплатило земельный налог.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 21.04.2000 г. решение отменил, дело передал на новое рассмотрение. Арбитражный суд Челябинской области решением от 26.06.2000 г. в иске КУИЗО отказал.
ОАО «Челябэнерго», занимая земли под теплотрассами, исправно начисляло и платило земельный налог за площадь, установленную расчетным путем, включая охранные зоны, в соответствии с методикой, которая была составлена ОАО «Челябэнерго» и согласована с земельным комитетом города.
Однако КУИЗО посчитал, что ОАО «Челябэнерго» должно платить не земельный налог, а арендную плату, отсутствие же заключенного договора аренды земель под теплотрассами расценил как пользование землями г. Челябинска для извлечения прибыли без установленных законом или договором оснований.
Доводы КУИЗО были признаны судом кассационной инстанции и судом первой инстанции, рассматривающим спор в порядке нового рассмотрения, необоснованными.
Согласно ст. 1 Закона РФ «О плате за землю» использование земли в РФ является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. При этом согласно ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» в облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим лицам.
Основанием для установления и налога, и арендной платы за землю, согласно ст. 15 Закона РФ «О плате за землю», является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком.
Из содержания вышеприведенных норм закона РФ «О плате за землю» следует, что земельным налогом облагаются и собственники земли, и землевладельцы, и землепользователи, то есть все, кроме арендаторов. Правоотношения аренды, в том числе обязанность вносить арендную плату, возможны только на основании договора аренды, заключенного в добровольном порядке (ст. 606, ч. 1 ст. 421 ГК РФ).
Отсюда следует вывод, что лица, не заключившие договор аренды земли, обязаны вносить плату за землю в форме земельного налога, и КУИЗО не вправе считать, что единственно возможной формой взаимоотношений с ОАО «Челябэнерго» является аренда.
Следовательно, в рамках разрешения заявленного КУИЗО гражданско-правового спора суд не вправе вторгаться в отношения, основанные на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе налоговые (ч. 3 ст. 2 ГК РФ).
Кроме того, заключение договора аренды земли, равно как и взыскание неосновательного обогащения в размере арендной платы, невозможно даже при согласии сторон в связи с незавершенностью инвентаризации земли, занимаемой теплотрассами и их охранными зонами.
Земельным комитетом г. Челябинска проведен только первый этап инвентаризации, который определил общую площадь земли под всеми теплотрассами ОАО «Челябэнерго» и их
охранными зонами в размере 333,3 га. Исходя из этого размера, КУИЗО посчитал сумму неосновательного обогащения.
Однако, в связи с незавершенностью инвентаризации, площадь 333,3 га включает земли, которые не подлежат оплате и не могут быть переданы в аренду.
Во-первых, в соответствии со СНиП 2.07-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», теплотрассы, как и другие инженерные коммуникации, прокладываются преимущественно в пределах поперечных профилей улиц и дорог, под тротуарами или разделительными полосами, то есть по такой категории земли, как земли общего пользования (ст. 76 ЗК РСФСР). По своему правовому режиму земли общего пользования предоставлены в пользование всем, всему обществу, такие земли не могут быть предоставлены в единоличное пользование, в том числе в аренду.
Передача земель общего пользования в аренду ОАО «Челябэнерго» приведет к тому, что пользоваться землей будут все (население, собственники других инженерных коммуникаций и другие лица), а платить будет ОАО «Челябэнерго» в единственном лице. Оплата теплотрасс на землях общего пользования по схеме КУИЗО позволяет незаконно взимать плату за один земельный участок в многократном размере.
Кроме того, на землях общего пользования разрешено возведение капитальных сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель (удовлетворение культурно-бытовых потребностей населения), то есть без изменения категории земли (ч. 2 ст. 76 ЗК РСФСР). С учетом ч. 3 ст. 607 ГК РФ заключение договора аренды земельных участков, расположенных на землях общего пользования, невозможно, так как повлечет неправомерный перевод земель общего пользования в земли промышленности (ст. 79, 83 ЗК РСФСР). К последним относятся земли, предоставленные промышленным предприятиям для осуществления возложенных на них задач.
Таким образом, из общей площади земли должны быть исключены земельные участки, занимаемые теплотрассами, проходящими по землям общего пользования. Первый этап инвентаризации такие участки не определил. Предположительно их количество составляет более 60% от общей площади земли.
Во-вторых, что такое охранные зоны? Постановлением главы г. Челябинска от 12.05.99 № 571-п утверждена «Методика определения границ земельных участков, занятых объектами инженерной инфраструктуры и их охранными зонами, в пределах г. Челябинска». Данной методикой предусмотрено установление охранных зон вдоль подземных и надземных инженерных коммуникаций. Охранные зоны предназначены для обеспечения безопасной эксплуатации и сохранности объектов (инженерных коммуникаций), производства в этой зоне работ по реконструкции, обслуживанию и ремонту в процессе эксплуатации.
Такие зоны определены ч. 3 ст. 83 ЗК РСФСР как зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, на которых устанавливаются указанные зоны, у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их пределах вводится особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Из содержания данной статьи следует, что особые условия пользования выражаются в том, что теплотрассы могут пролегать и по земельным участкам, находящимся у других лиц на праве собственности, пользования (аренды), и ОАО «Челябэнерго» предоставляется право ограниченного пользования другим земельным участком (сервитут) для доступа и эксплуатационного обслуживания теплотрасс.
Первым этапом инвентаризации, материалы которой утверждены Постановлением главы г. Челябинска от 18.11.99 № 1648-п, не были определены ни место расположения, ни принадлежность (с учетом других землепользователей и земель общего пользования), ни размеры земельных участков (границы), подлежащих оплате. Вышеназванным постановлением ОАО «Челябэнерго» было рекомендовано принять участие в реализации второго этапа инвентаризации земель и по его завершении оформить и зарегистрировать в установленном порядке правоустанавливающие документы и сервитуты по теплотрассам.
Второй этап инвентаризации и должен был определить те земельные участки, которые подлежат передаче ОАО «Челябэнерго» (причем не обязательно в аренду!) и, соответственно, оплате, а также земельные участки, подлежащие предоставлению ОАО «Челябэнерго» на праве ограниченного пользования (сервитуты).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.08.92 № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра» (п. 3) обязанность по проведению и финансированию инвентаризации земель возложена на государственные органы — земельные комитеты. ОАО «Челябэнерго» было готово принять долевое участие в финансировании работ по завершению инвентаризации земли, однако
КУИЗО посчитал, что для заключения договора аренды и взыскания недополученной арендной платы достаточно проведения только первого этапа, поэтому, как говорится, «а воз и ныне там...».
В-третьих, неосновательное пользование предполагает отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (ст. 1102 ГК РФ). Теплотрассы (основная часть) были приватизированы ОАО «Челябэнерго» вместе с другим имуществом в 1993 г. В результате приватизации произошел переход права собственности на это имущество от государства к ОАО «Челябэнерго». Согласно ст. 37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. То есть ОАО «Челябэнерго» после приватизации получило законное основание пользования землей под приватизированными теплотрассами.
Таким образом, суд не нашел оснований считать, что ОАО «Челябэнерго» неосновательно сберегло имущество за счет КУИЗО в виде невнесенной арендной платы за пользование земельными участками, занимаемыми теплотрассами и их охранными зонами.