Правовой режим общего имущества
в кондоминиуме

С. Б. Полич,
зам. начальника отдела по надзору за исполнением законов
в сфере экономики и охраны природы, юрист 1 класса

Жилое помещение, переданное гражданину в собственность в порядке приватизации, является объектом недвижимости и частью комплекса недвижимого имущества (кондоминиума).
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья).
Термин «condominium» (сособственность) заимствован из латыни и активно использовался цивилистами XIX века в качестве обозначения соответствующего института, существовавшего в римском праве.
Кондоминиум характеризуется рядом признаков, которые могут быть обозначены следующим образом:
1. Кондоминиум всегда является комплексом недвижимого имущества с единой инфраструктурой.
2. Комплекс недвижимого имущества должен включать в себя хотя бы один объект, предназначенный для жилых целей.
3. Объекты в кондоминиуме должны принадлежать нескольким домовладельцам — сособственникам.
В юридической литературе есть мнение, что кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум или более собственникам.
В данном случае имеет значение четкое определение понятий о том, что всякий дом является кондоминиумом как единый комплекс недвижимого имущества и у кондоминиума может быть и один собственник.
До принятия закона «О товариществах собственников жилья» в литературе смешивались понятия «товарищества собственников жилья» и «кондоминиум». Так, высказывались точки зрения, что кондоминиум в узком смысле — это товарищество собственников жилья в многоквартирных домах, в которых установлены условия совместного владения и пользования лестничными клетками, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования.
Следует отметить, что Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ № 2275 от 23.12.93 г. и действовавшее в тот период, не разделяло понятий кондоминиум и товарищество, рассматривая их как объединение собственников по управлению недвижимым имуществом в многоквартирном доме.
С принятием закона четко установлено, что кондоминиум образуется вне зависимости от создания товарищества собственников жилья, которое, в свою очередь, является формой управления кондоминиумом.
Правовое положение общего имущества в кондоминиуме регулируется нормами ГК РФ и ФЗ «О товариществах собственников жилья».
По закону о товариществах собственников жилья в кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах.
Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество собственника комнаты коммунальной квартиры будет значительно меньше доли собственника одного или нескольких изолированных жилых помещений.
В товариществе может быть определен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников жилых помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке.
Таким образом, изменение доли каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме возможно только в случае иного законного соглашения участников долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).
В юридической литературе до принятия закона «О товариществах собственников
жилья» высказывалось мнение о приемлемости конструкции общей долевой собственности по отношению к недвижимости, находящейся в многоквартирных домах.
П. В. Крашенинников предлагал одновременно ввести новый закон о товариществах собственников жилья либо о кондоминиуме.
В настоящее время можно с полной уверенностью утверждать, что кондоминиум, как объект недвижимости, признается находящимся в общей долевой собственности, однако доли домовладельцев в общем имуществе всегда будут «идеальными», так как реальный выдел их практически невозможен.
В исключительных случаях производится эксплуатация общего имущества (подвалы, колясочные и т. д.) без ущерба для использования жилых помещений кондоминиума, что, в свою очередь, создает реальную возможность выдела указанных помещений, находящихся в кондоминиуме.
Доля участия домовладельцев в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме по их соглашению может быть установлена разной для различных групп домовладельцев, в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Вид принадлежащих домовладельцам жилых помещений может прежде всего определяться количеством комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, четырехкомнатные).
Следует отметить, что соглашение об изменении доли участия не связано с членством в товариществе собственников жилья.
Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) является фактическим соотношением главной вещи и принадлежности.
Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на жилое помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу (ст. 9 закона «О товариществах собственников жилья»).
Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной квартире), собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество дома (коммунальной квартиры).
Автором поддерживается точка зрения Крашенинникова П. В. и Дроздова И. А. о том, что долевая собственность в кондоминиуме является особой разновидностью долевой собственности.
Долевая собственность в кондоминиуме как разновидность долевой собственности характеризуется рядом признаков:
— домовладелец в кондоминиуме беспрепятственно владеет общим имуществом, тогда как участник долевой собственности владеет и пользуется частью имущества, соразмерной его доле;
— выдел доли в «натуре» в кондоминиуме исключен, в общей долевой собственности потенциально возможен (либо получение денежного эквивалента);
— доля в общем имуществе кондоминиума не обладает способностью самостоятельного обращения в гражданском обороте в отличие от долевой собственности;
— распоряжение общим имуществом кондоминиума при согласии домовладельцев осуществляется с ограничениями, установленными законом «О товариществах собственников жилья», при соглашении участников общей долевой собственности имущество отчуждается без ограничений.
Допускается непосредственное управление кондоминиумом домовладельцами в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем домовладельцам; либо функции по управлению кондоминиумом могут быть переданы службам заказчика на жилищно-коммунальные услуги, уполномоченным государством или органами местного самоуправления.
Для управления кондоминиумом и его обслуживания могут быть созданы также товарищества собственников жилья.
Цель их создания — согласование порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределению между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
В юридической литературе высказано справедливое мнение, что товарищества собственников жилья нельзя отнести к потребительским кооперативам, или они являются новой организационно-правовой формой некоммерческих организаций.
Следует при этом отметить, что положения Федерального закона «О товариществах собственников жилья», касающиеся обязательного членства в товариществе без добровольного волеизъявления домовладельца, признаны несоответствующими Конституции РФ, ее статье 30, Постановлению Конституционного суда Российской Федерации № 10-П «По делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 статьи 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда г. Омска».
Положение о том, что товарищества собственников жилья являются иной формой некоммерческой организации (не регламентируемой ГК РФ), возможно установить в законе «О товариществах собственников жилья».