О журнале
Архив журналов
Обзоры
Законы
Постановления
Детектив
 

Информационное письмо Южноуральской
регистрационной палаты и Управления
юстиции администрации Челябинской области
о порядке проведения государственной
регистрации и нотариального удостоверения
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним

Настоящее Информационное письмо составлено на основании Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закона Челябинской области от 18.09.97 г. № 25-ЗО «Об органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с целью создания единой правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Челябинской области
1. После введения в действие Федерального закона изменились ранее действовавшие правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимьм имуществом. Учитывая, что нотариальное удостоверение сделок обеспечивает повышенную защиту прав и интересов граждан и юридических лиц, законодатель не отменил его вообще, а предоставил сторонам возможность самим решать вопрос о необходимости обращения к нотариусу (ст. 163 Гражданского кодекса РФ). Федеральный закон предусматривает для граждан и юридических лиц, прибегших к нотариальному удостоверению сделки возможность воспользоваться упрощенным способом регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество по заявлению только одной стороны.
2. При заключении сделок с недвижимым имуществом, права на которое возникли и правоустанавливающие документы оформлены и зарегистрированы в установленном законом порядке, до открытия, соответствующего филиала не требуется предварительная (до нотариального удостоверения сделки) государственная регистрация ранее возникших прав. Но во исполнение ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.
При отсутствии государственной регистрации сделки или перехода права, возникших после начала работы регистрационной палаты, нотариусы должны отказать в совершении нотариального действия.
3. Согласно действующему законодательству в отдельных случаях государственной регистрации подлежит только переход права на недвижимое имущество, в других — и сделка, и переход права.
Так, например, при купле продаже жилого помещения регистрируется как сам договор купли-продажи, так и переход права собственности от продавца к покупателю. Регистрация сделки в этих случаях удостоверяется проставлением регистрационного штампа на оригинале договора (сделки). При этом, если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется и право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» указывается вид зарегистрированного права, после чего заполняются остальные графы. Если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло, то свидетельство не выдается, и в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» вносится запись «Не выдавалось».
Свидетельство о государственной регистрации выдается и доверительному управляющему при передаче ему недвижимого имущества в доверительное управление — ст. 1017 ГК. Поэтому, если за совершением сделки с недвижимым имуществом к нотариусу обратился доверительный управляющий, нотариусу необходимо истребовать у него свидетельство о государственной регистрации доверительного управления. Сам договор доверительного управления не регистрируется.
Государственной регистрации подлежит сделка и переход права при заключении следующих договоров:
— договор купли-продажи жилого помещения (в том числе доли) — ст. 558 ГК;
— договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса — ст. 560 ГК;
— договор мены жилых помещений (в том числе доли) — ст. 567 ГК;
— договор дарения любой недвижимости (в том числе доли) — ст. 574 ГК;
— отказ одаряемого принять дар — ст. 573 ГК;
— договор пожертвования любого недвижимого имущества — ст. 582 ГК;
— договор ренты (в том числе пожизненного содержания с иждивением), по которому передается недвижимое имущество, — ст. 584 ГК;
— уступка требования, основанная на сделке, подлежащей государственной регистрации — ст. 339 ГК;
— перевод долга по сделке, подлежащей государственной регистрации — ст. 391 ГК;
— договор передачи жилья в собственность граждан (приватизация жилых помещений в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О приватизации Жилищного фонда»);
— изменение и расторжение вышеуказанных договоров — ст. 452 ГК. Права на недвижимое имущество, возникшие на основании соглашений:
о разделе имущества находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли; о разделе общего имущества супругов; об изменении долей в праве общей долевой собственности; о разделе имущества находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли; об определении долей в праве общей совместной собственности и иное, подлежат обязательной государственной регистрации до нотариального удостоверения следующей сделки с этим недвижимым имуществом.
Государственной регистрации подлежат все вещные и иные права на недвижимое имущество, возникающие на основании следующих актов, не требующих государственной регистрации:
— приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество — ст. 219 ГК;
— приобретение права собственности членами ЖК, ЖСК, ГСК, полностью внесшими паевой взнос, — п. 4 ст. 218 ГК;
— решения суда о признании права собственности, определении доли в праве собственности;
— свидетельстве о праве на наследство, выданное нотариусом;
— свидетельстве о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (в том числе, пережившему супругу), выданное нотариусом;
— соглашения о разделе общего имущества супругов или решение суда о разделе;
— соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности;
— право собственности на жилое помещение, возникшее по договору о приватизации жилья — ст. 217 ГК;
— брачного договора, если им изменяется режим собственности;
— алиментного соглашения, если передается право на недвижимость;
— соглашения о разделе имущества, находящегося в долевой собственности — ст. 252 ГК;
— соглашения о выделе доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
— переход прав на имущества в случае реорганизации юридического лица —ст. 58 ГК;
— акта органов исполнительной власти (например, о предоставлении или об изъятии земельного участка);
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
— сервитуты;
— право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления;
— иные случаи возникновения и прекращения прав, предусмотренные законом; а также договоры, а именно:
— договоры аренды здания или сооружения (если срок аренды не менее одного года) — ст. 651 ГК;
— договоры аренды (договор субаренды) другой недвижимости, в том числе помещений (при любом сроке аренды) — ст.б09 ГК;
— договоры аренды предприятия — ст. 658 ГК;
— договора залога (ипотека), — ст. 339 ГК;
— договоры купли-продажи недвижимого имущества в кредит — ст. 488 ГК, с рассрочкой платежа — ст. 489 ГК, договор ренты недвижимого имущества — ст. 587 ГК и возникающий залог (ипотека) в силу закона;
— иные договоры, подлежащие регистрации в соответствии с действующим законодательством.
4. В связи с началом работы Южноуральской регистрационной палаты порядок нотариального удостоверения сделок не изменяется. Нотариусы истребуют от заявителей документы, перечень которых определяется соответствующими нормативными актами. Кроме того после начала работы Южноуральской регистрационной палаты (филиала) предоставляется выписка из государственного реестра о наличии либо об отсутствии арестов и запрещений, выдаваемая гражданам и юридическим лицам указанными органами. Выписка содержит вышеназванные сведения на дату ее выдачи.
5. В соответствии со ст. 13 Федерального закона органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при регистрации сделок и перехода права проводят правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. В связи с этим в нотариально удостоверенном договоре должны содержаться все необходимые для оценки его законности сведения. Так, в нем должны быть отражены все существенные условия договора, а также сведения о выполнении условий, без которых договор не может быть заключен так, например:
а) должны содержаться перечень лиц, которые сохраняют право проживания в жилом помещении, либо гарантия продавца о том, что такие лица отсутствуют (при этом в договоре необходимо сослаться на номер и дату справки ЖЭК или иной организации);
б) в договоре ренты должна быть определена стоимость всего объема содержания. в) следует указать, что получено согласие третьих лиц на отчуждение имущества, либо отказ сособственника от преимущественного права покупки доли в праве и т. д. (например, дата и номер реестра, по которому удостоверено согласие супруга на отчуждение, либо номер и дата постановления органа опеки и попечительства в случаях, указанных в ст. 37, 292 ГК РФ);
г) в случае удостоверения договора отчуждения «комплексного» недвижимого имущества (например, жилой дом и приватизированный земельный участок), в договоре должна быть указана цена каждого объекта в отдельности.
После текста удостоверительной надписи рекомендуется указывать, что подлинники документов, перечисленных в договоре, хранятся в делах нотариуса.
Если нотариально удостоверенный договор не содержит всех существенных условий, Палата вправе отказать.
В случаях, когда нотариально удостоверенный договор не содержит указаний о том, что выполнены условия его заключения (согласие супруга, сособственника, органа опеки и попечительства и т. д.), для его регистрации в Палату или ее филиал заявителем должны быть представлены нотариально удостоверенные копии соответствующих документов (согласия супруга, сособственников и т.п.), кроме того в случае обращения за государственной регистрацией сделки и права при нотариально удостоверенном договоре (Приобретателем по договору) обязательно представляется заявление Отчуждателя о государственной регистрации сделки и перехода права к новому правообладателю с нотариально удостоверенной его подписью.
В тексте договора следует также указывать, что он (либо переход права) подлежит регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6. Для осуществления государственной регистрации нотариально удостоверенных сделок нотариус должен выдать сторонам (для последующей передачи в регистрационную палату) нотариально удостоверенные копии правоустанавливающего документа, послужившего основанием для сделки, а также справки БТИ.
По нотариально удостоверенным сделкам органы государственной регистрации в необходимых случаях вправе истребовать иные дополнительные сведения.
7. Поскольку государственная регистрация нотариально удостоверенных сделок и перехода прав может осуществляться по заявлению одной из сторон, нотариусу следует разъяснить, что по желанию сторон на передаточном акте может быть удостоверена подлинность их подписей.
Кроме того, стороны могут оговорить в договоре, что фактическая передача недвижимости может быть произведена после государственной регистрации сделки и перехода права.
Государственная регистрация сделки и перехода прав должна производиться в течение месяца со дня подачи заявления. Поэтому в случаях, когда фактическая передача имущества приобретателю осуществляется до государственной регистрации, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели имущества.
8. В соответствии с п. 18 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записях Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания владельца права. Поэтому указанные данные должны содержаться и в тексте нотариально удостоверенных договоров в отношении всех сторон сделки. В случаях, когда тексты нотариально удостоверенных договоров не содержат сведений о дате рождения участников сделки, а также их паспортные данные, нотариус выдает сторонам сделки (поверенному лицу по нотариально удостоверенным доверенностям) выписку из нотариального реестра с указанием в ней паспортных данных и даты рождения всех сторон сделки.
9. Доверенности на распоряжение недвижимым имуществом следует составлять применительно к требованиям, изложенным в п.8 настоящих рекомендаций. Доверителю следует разъяснять, что в содержание полномочий, предоставляемых поверенному, необходимо включать, в том числе, полномочия на регистрацию сделки и перехода прав в органах государственной регистрации и получение регистрационных документов.
Доверенности, удостоверенные нотариусами до начала работы органа государственной регистрации не могли содержать указанных полномочий. Поэтому они могут приниматься регистрационными органами, если в них поверенному предоставляется «право совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения». В этом случае нотариус выдает поверенному выписку из реестра с указанием в ней паспортных данных и дату рождения доверителя
При оформлении отмены удостоверенной им доверенности нотариус оформляет передачу заявления в Палату по правилам статьи 86 «Основ законодательства РФ о нотариате».
10. В случае если гражданин приобрел недвижимость и умер, не успев зарегистрировать право на нее в органах государственной регистрации, то его наследникам следует разъяснить следующее:
10.1. Если наследодатель умер после подачи заявления о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, и государственная регистрация в ЮУРП совершена, то зарегистрированный правоустанавливающий документ и свидетельство о государственной регистрации выдаются нотариусу по его письменному запросу для последующего оформления наследственных прав.
10.2. Если же наследодатель не успел подать заявление о регистрации, то наследники умершего обращаются в суд с заявлением о регистрации сделки и (или) права.
11. О наложении запрещения отчуждения недвижимого имущества нотариус сообщает в соответствующий филиал Палаты в течение трех дней.
12. Нотариально удостоверенные сделки (договоры), оформленные в соответствии с настоящим Информационным письмом, регистрируются органами государственной регистрации, как правило, в двух недельный срок.
13. При оформлении договоров отчуждения садовых домов, гаражей, находящихся в личной собственности граждан, применять порядок оформления и регистрации, установленный для жилых домов и квартир.
14. В соответствии с действующим законодательством, в случае утраты собственником недвижимого имущества подлинника правоустанавливающего документа он или его наследник вправе получить дубликат правоустанавливающего документа у нотариуса.
Если утраченный правоустанавливающий документ был ранее зарегистрирован в органах БТИ, то на его дубликате руководитель БТИ совершает надпись о том, что подлинник правоустанавливающего документа был зарегистрирован в БТИ с указанием первоначальной даты и номера его регистрации.
15. При проведении государственной регистрации первичных прав на вновь вводимые объекты недвижимости правоустанавливающими документами являются для многоквартирных и индивидуальных жилых домов:
l постановление Главы администрации об отводе земельного участка;
l договор о застройке (для индивидуальных жилых домов);
l акт ввода в эксплуатацию;
l постановление Главы администрации об утверждении акта ввода в эксплуатацию;
l протокол распределения жилья (для многоквартирных домов);
l договор о долевом участии в строительстве (инвестиционный договор)
l акт приема-передачи жилья
все дополнительные соглашения (по необходимости).
Для регистрации права на квартиру документы предоставляются не менее чем в 2 экземплярах (1 из них — подлинник). Данные документы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.
16. Порядок государственной регистрации и нотариального удостоверения отдельных видов сделок и прав на недвижимое имущество в случае смерти гражданина определяется дополнительным соглашением.

Председатель ЮУРП,
Главный государственный регистратор
Челябинской области О. В. Скремета

Начальник управления юстиции
администрации Челябинской области В. Ф. Степанищев

Предыдущая страницаВверхНа главную Copyright © MaZaY