Как поступил бы я...

А. Ю. КАЗАНЦЕВ,
главный специалист «ЗАО» Энергия

Целью данной статьи – для меня – явилась возможность поучаствовать в купле-продаже жилья, исходя из своего опыта. Данная работа, конечно, не является всеобъемлющей и, скорее всего, не все мои коллеги будут со мной во всем согласны, но это не учебник и не инструкция – это описание того, как я сам поступил бы и поступаю при совершении сделок на рынке недвижимости в Челябинске.
При решении задачи по купле или продаже квартиры, необходимо ответить себе на несколько вопросов. Прежде всего, для чего вам это необходимо: — Вам негде жить; вы хотите изменить свои жилищные условия; вам некуда девать деньги и вы решили обеспечить жильем своих детей или других родственников; у вас появилось желание открыть свой бизнес и вам необходимо где-то это делать (магазин или офис); вам еще для чего-то понадобилось помещение.
Следующий вопрос: где бы вы хотели делать все то, что вы задумали. Как и в других городах, в Челябинске существуют разнообразные районы, в которых можно выбрать разнообразное жилье. Самые недорогие квартиры находятся на северо-востоке, в районе окраин ЧМЗ и Ленинского района, на ЧГРЭСе... Если же у вас и на это не хватает средств, можно прикупить жилье в городах: Копейске, Коркино и т. п., а в Челябинск наезжать… Следующие по стоимости жилья районы: ЧТЗ, Ленинский район, дальний АМЗ, «Теплотех», ЧМЗ… «Спальными» районами признаются: ближний АМЗ, северо-запад в районе моста на Ж/д вокзал… Элитными считаются квартиры в лесопарковой зоне и в центре. Здесь имелся в виду ценовой фактор. Но, конечно же, у каждого из нас есть свой любимый район.
Не менее важным для каждого является этаж, на котором он хочет жить. Традиционно лучшими признаются 3, 4, 5, 6 этажи, если они не последние. Можно жить на 2, 7, 8 этажах. Остальные – так уж вышло. Хотя, в центре Челябинска, с его трамвайно-троллейбусно-автомобильным гамом, мне кажется, чем выше живешь, тем чище и тише, только бы лифт работал. Первый этаж традиционно предназначен для нежилых помещений или бдительных граждан, последний этаж – для людей, одержимых желанием альпинистских подвигов и любителей обзора с птичьего полета (хорошо, если крыша не течет).
Если мы так долго говорили об этажах и районе, давайте остановимся и на планировке. Традиция кухонных бесед требует обширной обеденной зоны, а в квадратных комнатах больше места для детской и спортивной беготни.
Последний, немаловажный вопрос, на который вы должны ответить самому себе откровенно и точно (до копейки), что у вас есть для осуществления Вашей мечты, которая соответствует ответам на все вышеуказанные вопросы. Это могут быть: достаточное количество денег либо ресурсов, которые тоже стоят денег; квартиры на продажу и доплата к ним и т. д. и т. п.
Из всего, что мы тут вам рассказали, получилось, что самая недорогая квартира имеет кухню площадью 4,5 квадратных метра, находится на первом этаже в районе северо-востока. Денег ни за что не хватит на квартиру на третьем этаже, с кухней 14 квадратных метров, с залом 20 квадратных метров в лесопарковой зоне. Все остальные варианты – это варианты между крайностями.
Самостоятельно найти подходящий вариант не составляет практически никакого труда. Просто для этого нужно на несколько недель забросить все дела, обложиться газетами, повиснуть на телефоне, стереть две пары обуви в беготне по этажам, сжечь литров 50 бензина в своем авто. Количественные характеристики потерь в процессе поиска приблизительные.
Можно также самостоятельно дать объявление о потребности того, что вы хотите приобрести, этот процесс поиска мало чем отличается от предыдущего, но на телефоне не вы набираете номера, а кто-то постоянно набирает ваш номер телефона.
Можно не тратить свое время, бензин и нервные клетки, а просто достать из кармана деньги и обратиться к специалистам, которые долго или быстро будут вас пытать, что же вы хотите, долго или быстро будут вас приглашать посмотреть тот или иной вариант, долго или быстро будут проверять достоверность всех документов, долго или быстро подготовят, зарегистрируют вам вашу сделку и быстро возьмут с вас деньги за свои услуги! А вот быстро это будет или долго — зависит от многих факторов. Главные из них – сложность вашего выбора и квалификация ваших помощников. Количество же денег за услуги зависит только от ваших возможностей и желаний. Хочешь экономить — делай сам. Обуяла лень – попроси помощников. Эти помощники называются модным теперь, словом риелтор – специалист, оказывающий вам помощь при проведении сделок, связанных с недвижимостью.
Итак, выбор сделан. Вы нашли самую прекрасную в городе квартиру, сговорились по цене – теперь начинается самое захватывающее. При покупке или продаже жилья вы должны стать завсегдатаями следующих заведений.
Улица Воровского, дом 2, второй этаж – Техническая инвентаризация всей челябинской недвижимости, по старинке вы называете этот орган БТИ. Здесь вы узнаете: о планировке квартиры, заказав и получив технический паспорт на квартиру; об отсутствии арестов и запрещений на объект недвижимости, заказав и получив справку на отчуждение, дарение или иное действие с объектом недвижимости.
Налоговые инспекции по району нахождения жилья. Держа в руках справку из БТИ, можно узнать об уплате налога на имущество, каковым облагается любое недвижимое имущество.
Эксплуатационные организации и паспортные столы по месту нахождения квартиры, в просторечии жилконторы – имея в руках адрес, можно узнать о задолженности за квартплату, а имея в руках квитанции и правоустанавливающий документ на квартиру, можно узнать о тех, кто в квартире прописан, иногда данные о прописанных и количество проживающих не совпадают.
Некоторое время назад большинство из нас не имело в собственности никакого жилья; в связи с изменениями, о которых уже все знают, государство разрешило квартиру, где живешь и прописан, сделать своей, то есть приватизировать — дело было новое и поэтому не сразу это делалось правильно. Что же надо знать, если квартира приватизирована? В паспортной службе по месту нахождения квартиры необходимо взять справку о прописанных гражданах на момент приватизации, и если имеются несовершеннолетние граждане, которые не включены в правоустанавливающий документ, – пиши пропало! Приватизацию необходимо переделывать. Если же они включены, при продаже (отчуждении) дети не должны пострадать, должны иметь какое-нибудь благоустроенное жилье в собственности. За этим следят следующие государственные органы – органы опеки и попечительства при администрациях районов города.
В связи с тем, что в квартирах имеется электричество, а иногда и газ, работники ЖЭУ могут попросить вас сбегать в энергонадзор, горгаз для проверки и уточнения, а платили ли жители квартиры за тепло, электроэнергию и газ?
Южноуральская регистрационная палата — орган, регистрирующий сделки и права на недвижимое имущество. Это заведение очень удобно расположилось вдали от транспортных маршрутов и любопытных глаз, адрес — улица Елькина, дом 85, но к нему никогда не зарастет народная тропа, так как в процессе оформления документов на моей памяти были счастливцы, только по одной операции с недвижимостью, посещающие это здание по семь-восемь раз.
Какую же квартиру вы можете покупать? На которую есть следующие документы:
правоустанавливающий документ — это договор покупки, приватизации, безвозмездной передачи, мены, дарения; справка жилищного кооператива об оплате; свидетельство о праве собственности, выданное Государственным комитетом по управлению имуществом до 17.09.1998 г.; свидетельство о праве на наследство; акт приема передачи квартиры. Все эти документы, если они датированы датой до 17.09.1998 г., должны быть зарегистрированы в МПТИ города Челябинска. Если же они датированы датой после или поставлены на учет в МПТИ города Челябинска после этого срока, необходим еще и штамп Южноуральской регистрационной палаты. Также к правоустанавливающему документу Южноуральской регистрационной палаты, если она регистрировала, должно быть приложено Свидетельство государственной регистрации на объект; если объект был разделен на доли, то на каждую долю – свое свидетельство;
справка на отчуждение из МПТИ г. Челябинска, в которой сказано о полном отсутствии арестов и запрещений. Срок действия документа – один месяц с момента выдачи;
выписка из технического паспорта на квартиру. Срок действия документа – один год с момента осмотра;
справка паспортного стола о прописке. Срок действия документа – десять дней с момента выдачи. Соответственно об отсутствии прописанных граждан;
справка налоговой инспекции за текущий год;
нотариально оформленное заявление-согласие супруга хозяина квартиры, если таковой имеется (смотри в паспорт семейное положение) на продажу;
постановление администрации района о согласии органов опеки и попечительства на продажу квартиры, которой владеют несовершеннолетние граждане, в котором выполнены все условия разрешения, если таковые имеются;
паспорта участников сделки, в которых имеются все необходимые фотографии и вкладыши…
Список необходимых документов представлен, но достаточным на все случаи жизни его не назовешь. Каждый случай, каждая сделка индивидуальны.
Следующий по порядку вопрос: как вы решили оформить сделку с недвижимостью? Современное российское законодательство позволяет это сделать либо через нотариуса, либо в простой письменной форме. И тот, и иной вариант требуют последующей регистрации. К преимуществам первого варианта относится достаточный профессионализм нотариуса в сложной жилищно-рыночной обстановке, а также гарантированность нотариальной сделки со стороны страховых организаций, в которые всякий нотариус обязан обращаться для страхования своей деятельности. Нотариус также позволяет решить актуальнейшую проблему расчетов, не говоря уже об элементарной проверке документов на жилье, дееспособности граждан и полномочий представителей сторон. Но, к сожалению, наряду с преимуществами есть и недостаток – нотариус попросит оплатить нотариальную пошлину, которая составляет сумму в размере не менее 1,5 % от суммы сделки. За удобство и гарантии приходится платить.
В простой письменной форме гарантий никаких нет, все зависит от вашей эрудиции и опыта, и платить никому не надо.
Последний, немаловажный совет касается непосредственно приемки и передачи жилья сторонами сделки. Рекомендуем при осмотре обращать внимание на состояние потолков на предмет залива, санузлов на предмет целостности сантехники, на наличие электроприборов, целостности стекол и окон. Необходимо помнить, что в течение периода продажи ситуация с квартирой в этом смысле может меняться. Всякие недоразумения и недоделки необходимо фиксировать на бумаге в виде акта. И еще помните, что вашим продавцам необходимо время для сборов и переезда. Будьте взаимно вежливы и терпимы.
Юридическим доказательством сделки с недвижимостью является акт приема передачи квартиры, в котором обязательно отражается отсутствие претензий со стороны продавца в отношении оплаты, а со стороны покупателя – в отношении потребительских качеств квартиры. К недостаткам простой письменной формы отнесем нерешенность со стороны государственных органов очень неприятного момента, когда и покупатель и продавец должны предоставить подписанным акт приема передачи в Южноуральскую регистрационную палату до фактической регистрации сделки. Объясним: срок регистрации договора – 7-й дней. В первый день покупатель отдал деньги, подписал договор и акт приема-передачи, но собственником квартиры не стал. Он им станет на 7 день, но это если все в порядке с документами, а если нет? А если появляется необходимость переделки или исправления, срок оттягивается. А если будет отказано в регистрации? Деньги отданы, продавец их потратил, а сделка не прошла.… У кого с фантазией все в порядке – рисуйте сами. Ситуация безвыходная. Можно не платить деньги и не подписывать акт, тогда продавец в первый день подписал договор, но, не получив деньги, не подписал акт. На седьмой день он собственником квартиры уже не является, но и деньги не получил! А вот если к этому моменту покупатель платить передумал, то расторгнуть сделку можно только через суд. А судебные органы работой завалены.
Выход здесь: либо довериться на порядочность участников сделки, либо найти незаинтересованного посредника.
В случае нотариального оформления данная проблема облегчается тем, что нотариус, как представитель государства, является прямым свидетелем передачи денег, действительности условий договора и намерений сторон.
На сегодняшний день очень многие мои коллеги (посредники на рынке жилья) так или иначе нашли способ решения этих проблем.
Как вы успели заметить, в данной статье мы не коснулись еще многих проблем на рынке недвижимости, в том числе покупки квартир у юридических лиц, долевого участия. Об этом поговорим позднее.

В результате что же помнить должен человек, решивший купить квартиру:
1. Определитесь, что вы хотите купить?
2. Сколько это может стоить и есть ли у вас такие средства?
3. Самостоятельно или с помощью помощника найдите подходящее жилье.
4. Самостоятельно или с помощью помощника проверьте достоверность документов.
5. Определитесь, как вы будете оформлять сделку – нотариально или в простой письменной форме?
6. Если нотариально, обсудите все моменты передачи денег и жилья.
7. В простой письменной форме продумайте вместе с продавцом, как, где и когда передавать деньги; как, где, и когда подписывать акт приема передачи; как и кто будет составлять договор.