Некоторые особенности купли-продажи
и аренды недвижимости

Г. С. Демидова,
зав. кафедрой гражданского права и процесса ЮурГУ, к.ю.н.,
член научно- методического совета по регистрации прав при губернаторе

Недвижимость относительно недавно, с начала 90-х годов, введена в гражданский оборот. Сейчас же с уверенностью можно сказать, что сделки с недвижимым имуществом имеют значительный удельный вес. Бесспорна значимость объектов недвижимости и для граждан, и для организаций. Именно поэтому законодатель с особой тщательностью подходит к регулированию правоотношений по поводу недвижимости, устанавливая для нее особый правовой режим.
Российское гражданское законодательство, прежде всего гражданский кодекс (ст. 130), к недвижимости относит объекты различные по своей сути, используя два критерия: материальный — связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта, и юридический — отнесение к недвижимости законом. В соответствии с первым критерием недвижимыми вещами являются, разумеется, сама земля, участки недр, обособленные водные объекты, а также здания, сооружения и многолетние насаждения; в соответствии со вторым — подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Особенность правового режима недвижимости заключается, во-первых, в том, что возникновение, прекращение и изменение права собственности и иных вещных прав на нее подлежат обязательной государственной регистрации, они должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре, ведением которого занимаются специально созданные учреждения юстиции. Во-вторых, законодатель жестко регулирует порядок оформления и ряд условий сделок с объектами недвижимости.
21 июля 1997 г. принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основная цель Закона — ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки. Акт регистрации является признанием и единственным доказательством наличия права на недвижимость. Следует сразу оговориться, что не требуется «перерегистрация» всех ранее возникших прав на недвижимое имущество, закон признает их, если они были надлежаще оформлены в соответствии с действовавшим в тот период законодательством. Однако для того, чтобы совершить сделку с таким объектом, прежде необходимо внести его в государственный реестр.
В настоящее время законодатель отказался от обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью (исключение составляет ипотека — залог недвижимости, и завещание, причем безотносительно того, какое имущество включено в наследственную массу). Вместе с тем, стороны по своему усмотрению вправе облечь в нотариальную форму любую сделку с недвижимостью (ст. 163 ГК РФ).
Таким образом, для большинства сделок с недвижимостью сейчас установлена простая письменная форма, а для ряда договоров необходимо составление единого документа. В случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Последствия несоблюдения этого требования — недействительность сделки, ее ничтожность. Это общее правило последствий несоблюдения формы сделок и требования об их государственной регистрации, сформулированное в ст. 165 ГК, существенно изменено специальными нормами (ст. 433, 558, 651, 658 ГК), в соответствии с которыми отсутствие регистрации означает отсутствие и самого договора, коль скоро сам договор считается заключенным лишь с момента государственной регистрации.
Но все же закон лоялен к некоторым случаям нарушения его норм. Так, если одна из сторон недобросовестно уклоняется от регистрации сделки, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165). Суд в данном случае как бы реанимирует ничтожную сделку. (Справедливости ради отметим, что в литературе можно встретить вполне обоснованную критику этой нормы).
Особого рассмотрения заслуживают такие сделки с недвижимостью, как купля-продажа и аренда, хотя бы потому, что они являются едва ли не самыми распространенными.
Договор купли-продажи недвижимости урегулирован § 7 главы 30 ГК. В силу ст. 549 по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как уже упоминалось, данный договор строго формальный, единый документ, содержащий все условия передачи имущества, должен быть подписан обеими сторонами под страхом недействительности. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю. Сам договор, как правило, не требует государственной регистрации. Таковая установлена лишь для продажи жилого помещения и предприятия.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена. Отсутствие их в договоре свидетельствует о его незаключенности. Продаваемый объект недвижимости должен быть так определен в договоре, чтобы его можно было легко установить, индивидуализировать, выявить расположение на местности, либо в составе другого недвижимого имущества. К данному договору не применимы правила определения цены, как это предусмотрено п. 3 ст. 424, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (сопоставимой цены). Правило это вполне обоснованно, так как любой объект недвижимости отличается от аналогичных целой массой нюансов, которые в совокупности определяют его ценность.
Учитывая, видимо, непривычность для российского рынка включение в оборот земельных участков, в т. ч. и земель, под иными объектами недвижимости, законодатель определил, что, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК).
Вообще, о судьбе земельного участка под недвижимостью следует упомянуть особо. Этому посвящены ст. 552 и 553 ГК. Первая касается правил определения прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, на нем расположенной, вторая определяет обратную ситуацию — права на недвижимость при продаже земельного участка. Итак, при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Когда же продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, права покупателя на земельный участок должны быть прямо названы в договоре, будь то право собственности, аренды или иное право. Если право на земельный участок конкретно не названо, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Более того, продажа недвижимости лицом, не являющимся собственником земельного участка под ней, не требует согласия этого собственника. Правда, покупатель недвижимости в данном случае может лишь приобрести право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Если продается земельный участок без продажи находящейся на нем недвижимости, то за собственником недвижимости сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования на условиях, определяемых договором, а если таковые не определены — на условиях сервитута.
Законом специально оговорен порядок передачи продаваемых недвижимых вещей. Он должен осуществляться на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа. Причем исполнение продавцом обязанности по передаче имущества сопряжено с вручением этого имущества (применительно к недвижимости вручением нужно считать обеспечение доступа, вручение ключей от здания, помещения, вывоз имущества продавца и т. д.) и подписанием соответствующего документа о передаче. Продавец должен принять недвижимость и подписать соответствующий акт. Уклонение любой из сторон договора от исполнения указанной обязанности рассматривается как нарушение договорных обязательств и может повлечь применение санкций — принудительного отобрания либо принятия недвижимости или отказ от договора (ст. 463, 484 ГК). Подписание акта и вручение недвижимости имеет констатирующее значение (т. е. свидетельствует лишь об исполнении договорных обязательств), но никак не правоустанавливающее. Право собственности у покупателя возникает в момент государственной регистрации. Поэтому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации не влечет никаких изменений их отношений с третьими лицами. Т. е. продавец, передавший имущество покупателю для сторонних лиц, будет считаться собственником этого имущества до тех пор, пока не осуществится соответствующая регистрация. Коль скоро в законе не сделано специальной оговорки, риск случайной гибели недвижимости переходит к приобретателю по договору не в момент передачи имущества, а в момент государственной регистрации перехода права собственности.
Кроме того, закон устанавливает безусловный приоритет договора над передаточным актом, указывая в п. 2 ст. 556, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, даже и тогда, когда покупатель подписал акт, в котором такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче недвижимости с пороками, не оговоренными в договоре, покупатель может потребовать соразмерного уменьшения цены, устранения недостатков продавцом или за его счет, а при существенном нарушении требований к качеству — отказаться от исполнения договора и потребовать возврата покупной цены. В данных ситуациях, конечно же, нереально говорить о праве покупателя требовать замены вещи, даже если у продавца есть аналогичное имущество, оно может лишь быть продано по другому договору с участием тех же лиц.
Особенностям продажи жилых помещений специально посвящена ст. 558 ГК, п. 1 которой добавляет еще одно существенное условие для договоров с этим предметом. К самому договору должен быть приложен перечень лиц, проживающих в предоставленной квартире и сохраняющих право пользования ею при смене собственника. Речь идет о лицах, имеющих вещные права на недвижимое имущество — члены и бывшие члены семьи бывшего собственника, члены семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также наниматели, для которых договор найма сохраняет силу при переходе права собственности на занимаемое помещение к другим лицам. Можно, конечно, удивляться позиции законодателя по этому вопросу, но пока это обременение жилого помещения присутствует в законе, игнорировать его нельзя.
В качестве еще одного ограничения прав покупателя-собственника можно рассматривать требование закона о сохранении характера и цели использования жилого помещения. Ст. 288 ГК указывает: жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Переоборудование его для размещения в нем производства, офиса допустимо лишь после перевода такого помещения в нежилое.
Далее хотелось бы обратить внимание покупателей, и особенно должностных лиц жилищно-коммунальных органов, на то, что купля-продажа жилых помещений не создает правопреемства на стороне покупателя (за исключением прав наймодателя). Так, если продавец имеет задолженность по оплате коммунальных услуг и другим платежам, связанным с проживанием в проданном помещении, обязанность по уплате долга остается его обязанностью и тогда, когда он в этой квартире уже не проживает. На покупателя она может перейти лишь в случаях оформления соглашения о переводе долга, которое допустимо лишь с согласия кредитора, т. е. в данном случае ЖЭУ. (Совсем другое дело — переход права собственности на жилые помещения в порядке наследования; здесь закон прямо говорит о том, что наследник отвечает по долгам наследодателя, правда, лишь в пределах наследственной массы).
Ряд дополнительных требований закон предъявляет и к продаже предприятий. (Разумеется, предприятие может быть продано как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), а не как субъект права — одна из организационно-правовых форм юридического лица).
Во-первых, необходимым приложением к договору является акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов предприятия, кредиторов и т. д. (ст. 561 ГК).
Во-вторых, требуется обязательное уведомление кредиторов предприятия. Кредиторам предоставляются надежные гарантии защиты их прав, вплоть до признания договора купли-продажи предприятия недействительным и солидарной ответственности продавца и покупателя.
В-третьих, особое значение придается передаточному акту. Со дня его подписания предприятие признается переданным и с этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.
Аренда недвижимого имущества имеет много сходных моментов, но и характеризуется значительным своеобразием по сравнению с куплей-продажей недвижимости. Прежде всего, по договору аренды недвижимости вещи передаются только во владение и пользование на срок, установленный договором либо на неопределенный срок.
Существенным условием договора также является предмет и цена — размер арендной платы. И в этом договоре имеет место приоритет прав арендатора недвижимости перед правами владельца земельного участка под ней (ст. 652 ГК). И здесь передача здания, сооружения, предприятия осуществляется на основании передаточного акта (ст. 655, 659 ГК).
Что же касается формы договора и государственной регистрации, то здесь подходы законодателя различны в зависимости от вида арендуемой недвижимости и срока договора.
Договор аренды зданий, сооружений предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа. Аренда предприятия требует обязательной государственной регистрации, а аренда здания и сооружения — лишь в том случае, если срок ее превышает один год. Конкретных указаний в отношении иной недвижимости пока в законе нет. Но, если принять во внимание п. 2 ст. 609 ГК об обязательности государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, то можно предположить, что любой договор аренды недвижимости должен представлять собой единый письменный документ (правда законом могут быть предусмотрены иные правила). Определенные сложности на практике вызывает вопрос о необходимости регистрации договора нежилого помещения, расположенного в здании. Четкого указания в законе на этот случай не дано, следовательно, если нет специальной нормы, должна быть применена общая, но какая именно: об обязательной регистрации недвижимости (нежилое помещение в законе о государственной регистрации названо недвижимостью) или об аренде зданий и сооружений в зависимости от продолжительности договора (трудно не согласиться с тем, что нежилое помещение именно часть здания). Первой позиции придерживается П. В. Крашенинников.
Жилое помещение может быть передано по договору аренды только юридическим лицам, которые, однако, могут использовать его лишь для поселения граждан. Гражданину же жилое помещение может быть предоставлено на основании договора найма. Государственная регистрация этого договора не требуется вне зависимости от срока. И хотя закон предписывает заключать договор найма жилого помещения в письменной форме (ст. 674), несоблюдение ее не влечет недействительности договора. В случае спора наличие договорных отношений можно доказывать любыми средствами, исключая свидетельские показания. Это безусловно способствует защите прав граждан нанимателей.