РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ —
ОДИН ИЗ РЫЧАГОВ РАЗВИТИЯ
ЭКОНОМИКИ РЕГИОНА

В. Г. НАЗАРЕЦ,
председатель правления Челябинвестбанка

Челябинская область — один из первых субъектов Российской Федерации, в котором была создана Государственная регистрационная палата. Челябинвестбанк работает с ней и ее филиалами около двух лет. Несмотря на сравнительно непродолжительное время существования, регистрационной палатой успешно пройден этап становления и сейчас полным ходом идет совершенствование регистрационной системы. На сегодняшний день закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — это мощный инструмент регулирования рынка недвижимого имущества. Он призван навести порядок в вопросах управления недвижимостью, т. к. основой развития любой экономики остаются гарантии прав собственности как для физических, так и для юридических лиц.
Введение в действие названного закона — это настоящий прорыв в создании твердых основ в сфере кредитования, инвестиций и залоговых отношений. Челябинвестбанк активно осуществляет свою деятельность в области кредитования под залог недвижимого имущества.
По нашему мнению, Закон «О государственной регистрации...» также занял важное место в системе банковского ипотечного кредитования. У Челябинвестбанка появилась реальная гарантированная возможность кредитовать и инвестировать различные экономические проекты, что положительно сказывается на общем экономическом развитии Челябинской области. Радует прозрачность, надежность рынка недвижимости. Каждый участник сделки может получить в органах государственной регистрации информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также информацию об обременениях в отношении конкретного объекта недвижимости.
Конечно, закон «О Государственной регистрации...» далеко не идеален и, вероятно, с течением времени будет дорабатываться. Так, уже сегодня Челябинвестбанк столкнулся с проблемой, которая является пробелом в законе. Нынешний вариант закона не предусматривает государственной регистрации таких сделок, как купля-продажа и залог прав долевого участия (инвестирования) в строительстве жилых и нежилых объектов недвижимости, когда права собственности еще не зарегистрированы в Едином Государственном реестре. В практике же деловых отношений такие сделки совершаются или, по крайней мере, в них есть необходимость. При осуществлении такой регистрации в первую очередь выиграли бы сами участники сделок, дольщики (инвесторы). У нас как у банка появилась бы возможность предоставлять кредиты, в том числе — физическим лицам под залог этих прав, регистрируя этот залог в Регистрационной палате.
На сегодняшний день, как показывает практика, долевое участие в строительстве жилья — это один из рискованных видов вложения денежных средств. Основной риск заключается в том, что недобросовестный застройщик может привлечь гораздо больше дольщиков (инвесторов), чем это объективно необходимо, а в результате — оставить чьи-то доли неудовлетворенными. При существовании же регистрации договоров долевого участия в строительстве застройщик не сможет привлечь участников больше, чем требуется, а желающие стать участниками строительства могут заключать договоры долевого участия без всяких опасений быть обманутыми, т. к. смогут знакомиться с данными о регистрации договоров по конкретному объекту, получать сведения об общем количестве дольщиков, о наложенных арестах на доли и обременениях.
Челябинвестбанк считает, что введение такой регистрации будет выгодно и банкам, предоставляющим кредиты под залог прав долевого участия в строительстве объектов, которые еще не сданы в эксплуатацию. Банки будут уверены, что эти права принадлежат именно тому дольщику, который запрашивает кредит. При государственной регистрации залога прав дольщика обеспечение кредита являлось бы стопроцентно надежным.
В настоящее время эта проблема не разрешена, и как было уже сказано, действующим законодательством не предусмотрена регистрация залога прав долевого участия в строительстве, хотя необходимость внедрения в жизнь такой регистрации уже давно назрела. Это крайне необходимо для успешного развития ипотечного кредитования.
Несмотря на то, что действующее законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и закон «Об ипотеке» не предусматривают возможность регистрации договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином Государственном Реестре прав, Челябинвестбанк считает, что возможность решения данной проблемы есть.
Так, до создания Южноуральской регистрационной палаты свидетельства о праве собственности на вновь вводимые объекты недвижимости выдавались Комитетом по управлению имуществом администрации города. С целью упорядочения процесса оформления прав собственности на вновь построенные жилые и нежилые помещения на территории города, глава города Челябинска издал постановление № 1568-п от 19.12.97 г. «О регистрации договоров долевого участия в строительстве». Данным постановлением было утверждено временное Положение о порядке регистрации договоров долевого участия в строительстве, согласно которому обязательной регистрации подлежали договоры долевого участия. По договорам, не прошедшим регистрацию в установленном порядке, права собственности не оформлялись.
Мы полагаем, что все позитивное, что было наработано опытом, при любой реорганизации не должно быть утрачено, и в связи с этим считаем, что Регистрационная палата могла бы выступить инициатором и ввести идентичный порядок регистрации договоров долевого участия, производить записи в книгах регистрации о произведенных обременениях, арестах или иных запрещениях. Полагаем, что несмотря на пробел в действующем законодательстве, вопрос регистрации договоров долевого участия можно решить на основе соглашения Южноуральской регистрационной палаты с администрацией города и с Комитетом по управлению имуществом аналогично соглашению Южноуральской регистрационной палаты с Челябинской областной нотариальной палатой.
Деятельность Челябинвестбанка тесно связана с регистрацией различных прав в Челябинском филиале Южно-Уральской регистрационной палаты.
Хочется пожелать регистрирующим органам не останавливаться на достигнутом, а совершенствовать законодательство, свою деятельность и быть надежным гарантом прав и интересов всех участников рынка недвижимости.