С беззаконием покончено

Прошел год со дня вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон). Судьба его подготовки была сложной. Но Закон состоялся, и сегодня можно сказать с уверенностью, что он оказался весьма своевременным. Как складывалась судьба документа со дня принятия? Какие трудности выявились при его применении на практике? Возможны ли какие-то изменения и дополнения? Какие законопроекты, касающиеся недвижимости, находятся сейчас в стадии рассмотрения? На эти вопросы редакция газеты «эж-ЮРИСТ» попросила ответить Павла ВЕСЕЛКИНА, депутата Государственной Думы, председателя подкомитета по недвижимости.

Идея создания закона

Среди ведомств и министерств было много претендентов, боровшихся за право создавать и руководить системой регистрации прав на недвижимость, первые ростки которой появились с началом приватизации для отслеживания и государственного контроля. Субъекты федерации в системе органов исполнительной власти начали создавать организации, которые занимались регистрацией сделок и прав. Земельные комитеты взялись за регистрацию прав на землю, комитеты по управлению имуществом — на нежилые помещения, здания и сооружения, органы БТИ — на жилье. Такая деятельность зачастую совмещалась с исполнением как технического учета, так и выполнением управленческих функций от имени государственных или муниципальных собственников имущества. Это был первый шаг в понимании того, что нужно делать. Затем, стремясь к абсолютному признанию права частной собственности в сознании, разграничению этого права между государством, субъектами федерации, муниципальными образованиями, встал вопрос о том, чтобы контроль за собственностью приобрел не столько фискальный характер, сколько юридический. Настало время определиться, в чьей собственности находится недвижимость, кто ею распоряжается. Появилась необходимость во вневедомственной, близкой к судебной, системе, которая отвечала бы за правовую сторону подтверждения прав и обеспечивала бы стабильность и законность существования отношений в сфере собственности. В связи с этим и родилась идея создания Закона и органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, которым предписывалось ведение Единого реестра прав.

Итоги года

Основным итогом первого года работы Закона стало то, что система регистрации прав состоялась. На сегодняшний день в 66 регионах России, а это подавляющее большинство субъектов федерации, приняты решения об образовании учреждений юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В Минюсте создан специализированный департамент, который курирует регистрацию и осуществляет методическое руководство. Министерством учрежден Всероссийский институт по подготовке регистраторов прав, в котором к началу 1999 г. обучились свыше 1100 специалистов.
Фактически к настоящему времени уже созданы все основы для функционирования Единой регистрационной системы. Надеюсь, что до 1 января 2000 г., определенного для перехода Закона к действию в полном объеме, учреждения юстиции будут образованы во всех регионах России.

Начало не бывает
без трудностей

Трудностей не может не быть. Они всегда присутствуют в начале становления любой новой нормы, идеи. Так и становление Закона не обходится без препятствий:
lнет необходимого количества помещений для филиалов, доступных для населения;
lне решены проблемы, связанные с передачей и обменом информацией от филиалов к головным центрам, к субъектам федерации, к федеральному центру и обратно;
lналицо и трудности финансовые. Система, с одной стороны, должна быть дешевой, так как на 90 процентов регистрационные действия затрагивают интересы простых граждан. Но инвестиций в нее пока нет и вряд ли предвидятся. А ведь финансирование влияет на скорость решения административных вопросов;
lдля нормальной работы системы необходимы квалифицированные специалисты. И таких специалистов надо готовить. Думается, что в ближайшие три года кадровая проблема в основном будет решена.
Конечно, нынешний вариант Закона не идеален. В его тексте немало недостатков, которые предстоит сгладить.
Здесь и эфемерная ответственность реги-стрирующих органов за свершенный акт регистрации. Система должна быть некой страховкой на случай непредвиденных ситуаций и возмещать убытки, причиненные по ее вине.
В некоторых регионах имеют место зло-
употребления в корыстных целях неоправданным увеличением регистрационных сроков, что неприемлемо для нормального ведения бизнеса. Этот вопрос нужно обязательно решить на уровне Закона, чтобы не компрометировать уже созданное.
Еще одним «узким» местом является исключительность деятельности регистрирующих органов. То есть в Законе прописано, что реги-стрирующие органы могут заниматься только регистрацией. Никаких других услуг они оказывать не могут. Но организации вынуждены заниматься сторонней деятельностью (главным образом — консультациями), чтобы выжить в сегодняшних условиях. В Законе необходимо более четко прописать, какой деятельностью региcтрирующие органы могут и должны заниматься.
Существуют и другие моменты, на которые необходимо обратить внимание.
Однако не стоить говорить о необходимо-сти срочного изменения Закона. Система еще не установилась. Года через два уже можно будет начать подготовку его новой редакции.

Новые законопроекты

Пакет документов, касающихся недвижимо-сти, будет неполон с принятием только одного Закона. Поэтому мы продолжаем работу.
Сейчас практически «на выходе» из стен Государственной Думы закон о риэлтерской деятельности, который полностью подготовлен ко второму чтению и в ближайшее время будет рассмотрен нижней палатой парламента.
Он сориентирован не только на поддержку риэлтеров, но и направлен на защиту прав потребителей. Данный законопроект позволит регламентировать риэлтерскую деятельность, со-здать цивилизованный рынок недвижимости. Достоинствами данного правового акта является то, что он написан простым и понятным языком, так, что каждый потребитель сможет без юриста уяснить свои права.
В ходе обсуждения проекта Налогового кодекса было много разговоров о переходе на единый налог на недвижимое имущество, которым бы облагались все собственники недвижимости. Однако пока вопрос не сдвинулся с места. Не определена ставка налога. В старом варианте Налогового кодекса была указана ставка 6 процентов. Но налоговые органы говорили, что и этой суммы недостаточно, чтобы заменить существующие ныне налоги. На сегодняшнем этапе рассматривается для граждан сумма 0,5 процента в год. Опять же если брать действительно рыночную стоимость недвижимости, то величина налога для россиян выльется в большую сумму, и как следствие — рост числа неплательщиков и потери бюджета. Поэтому судьба единого налога пока под вопросом.
Проблема налогообложения для рынка недвижимости — одна из главных. И чтобы «оживить» этот сектор экономики, необходимо:
увеличить предельную сумму при продаже недвижимости, которая не облагалась бы подоходным налогом, как для продавца, так и для покупателя;
ввести каскад налоговых льгот, связанных с ипотечным кредитованием граждан.
Данные вопросы считаются сегодня непопулярными и поэтому не находят никакой поддержки ни у правительства, ни у депутатов Государственной Думы.
Можно сказать еще о двух законопроектах, которые в случае их принятия придадут законодательной базе по недвижимости законченный характер. Это закон под условным названием «Об управлении недвижимостью» и второй — «О техническом учете и инвентаризации объектов недвижимости». Реально говорить о судьбе этих законов еще рано. Работа над ними ведется пока на уровне комитетов и комиссий.
И, наконец, самый серьезный закон, который предстоит принять, — об инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, который бы не допускал финансовых пирамид в сфере долевого участия в строительстве недвижимости.

Публикация подготовлена В. Аксеновым, редактором «эж-Юрист»
(Перепечатано из газеты «эж-ЮРИСТ»
№ 7 (55), февраль 1999 г.)