Обзор практики рассмотрения судебных дел, связанных
с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за 2004 г.

И. Мотина,
зам. начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты
Главного управления Федеральной регистрационной службы
по Челябинской области

Отказ в регистрации права муниципальной собственности в связи с отсутствием нежилого помещения в Перечне объектов, передаваемых в муниципальную собственность

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЮУРП) отказало Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, поскольку данное помещение отсутствует в Перечне объектов, передаваемых в муниципальную собственность.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным. Решением суда первой инстанции требования заявителя были удовлетворены, постановлением апелляционной инстанции решение оставлено в силе. ЮУРП обжаловала указанные судебные акты в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что отказ Палаты правомерен на основании следующего.

В представленном на регистрацию Перечне объектов, передаваемых в муниципальную собственность на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов, нежилое помещение (магазин) по адресу: г. Челябинск, ул. Ворошилова, 15, отсутствует. Приказ Комитета по управлению имуществом г. Челябинска от 04.03.1994 г. в части включения в реестр муниципальной собственности г. Челябинска жилого дома по ул. Ворошилова, 15 не соответствует содержанию решения Челябинского областного Совета народных депутатов. Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ заявитель не доказал наличие оснований приобретения права муниципальной собственности на нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ворошилова, 15.

На этом основании решение и постановление апелляционной инстанции были отменены, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в удовлетворении требований отказано.

 

Выписка из реестра муниципальной собственности не является правоустанавливающим документом

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о признании недействительным отказа ЮУРП в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение.

На государственную регистрацию заявителем в качестве правоустанавливающего документа была представлена выписка из реестра муниципальной собственности, а также Перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность. Спорный  объект недвижимости в указанном Перечне отсутствовал.

ЮУРП было предложено заявителю уточнить основания возникновения права и представить документы, подтверждающие передачу объекта в муниципальную собственность. Заявитель настаивал на том, что выписка из реестра муниципальной собственности является законным основанием подтверждения права собственности муниципального образования. С этим мнением суд не согласился и правомерно указал, что выписка из реестра муниципальной собственности является правоподтверждающим документом, а не правоустанавливающим. Иных правоустанавливающих документов заявитель не представил.

Данные обстоятельства дела были установлены судом первой, апелляционной и кассационной инстанций. Решение ЮУРП было признано законным и обоснованным, в удовлетворении требований Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям было отказано.

 

Решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости

ЮУРП отказала ЗАО в регистрации права собственности на земельный участок, поскольку этот участок был передан в собственность неуполномоченным лицом. Данный отказ был обжалован в Арбитражный суд Челябинской области. Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи АООТ продало ЗАО комплекс нежилых зданий, помещений, сооружений. Право собственности на приобретенные объекты ЗАО было зарегистрировано в установленном законом порядке. Глава города Челябинска 07.05.2003 г. вынес постановление о продаже ЗАО земельного участка для эксплуатации этих зданий и сооружений. На основании указанного постановления Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска заключил с ЗАО договор купли-продажи земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, указав на несоответствие отказа ЮУРП положениям п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего. В соответствии с п. 14 ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

В данном случае нежилые здания, под эксплуатацию которых предоставлялся земельный участок, были приватизированы АООТ на основании плана приватизации. Этот план был утвержден решением Челябинского областного Комитета по управлению государственным имуществом, следовательно, и решение о приватизации земельного участка должен был принимать областной комитет по управлению имуществом. Глава г. Челябинска и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в данном случае в силу указанных норм права не были уполномочены распоряжаться спорным земельным участком.

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области было обжаловано в Федеральный арбитражный суд Уральского округа и оставлено без изменения.

 

Изменение целевого назначения помещений, являющееся одной из существенных характеристик объекта недвижимости, подлежит отражению в Едином государственном реестре прав ввиду образования новых объектов недвижимого имущества

Общество с ограниченной ответственностью (далее — ООО) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, считая, что ЮУРП необоснованно зарегистрировала право собственности вместо внесения изменений в Единый государственный реестр прав (далее — ЕГРП).

В период с марта 2001 г. по октябрь 2002 г. ЮУРП зарегистрировала возникшее на основании договоров купли-продажи право собственности за ООО на 9 квартир.

Указанные квартиры в результате реконструкции были переведены в нежилые помещения, т. е. изменилось целевое назначение указанных помещений, что подтверждается актами приемки в эксплуатацию.

В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п. 30 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998, назначение помещения является одной из существенных характеристик объекта недвижимости, подлежащих отражению в подразделе 1 ЕГРП. В настоящем случае обращение за регистрацией вызвано изменением как физической структуры объектов (реконструкция), так и их целевого назначения, т. е. образованием новых объектов недвижимости.

В связи с этим суд пришел к выводу, что ЮУРП правомерно зарегистрировала право собственности на новые объекты. Оснований для внесения изменений в ЕГРП в отношении реконструированных квартир не имелось. При этом Палатой осуществлена регистрация тех объектов и того права, относительно которых обращался заявитель, следовательно, акты регистрации сами по себе прав ООО не нарушают.

Судом в иске отказано. Кассационная инстанция ФАС Уральского округа оставила данное решение без изменения.

 

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру

ООО обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа ЮУРП в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.

Заявитель по договору купли-продажи приобрел квартиру, затем постановлением главы города она была переведена в разряд нежилых помещений. С согласия собственников квартир жилого дома данное помещение было реконструировано и к нему была присоединена часть проходного подъезда. ЮУРП отказала в регистрации права на нежилое помещение, поскольку его реконструкция была проведена с нарушением ст. 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ проходной подъезд является общим помещением многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир. Указанная норма запрещает собственникам квартир отчуждать, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Доля каждого собственника в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру. Эта норма носит императивный характер и расширительному толкованию не подлежит. Поэтому факт получения согласия жильцов на присоединение части проходного подъезда не является основанием полагать, что данная реконструкция правомерна.

Отказ Палаты в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение признан судом законным. В удовлетворении заявленных требований отказано.

 

В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 262 ГПК РФ иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество рассматриваются в порядке особого производства в суде общей юрисдикции

Комитет по управлению имуществом Аргаяшского района обратился в Арбитражный суд с иском о признании права муниципальный собственности на бесхозяйное недвижимое имущество и передаче его в муниципальную собственность.

Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на нее. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 262 ГПК РФ иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество рассматриваются в порядке особого производства в суде общей юрисдикции.

В связи с этим Арбитражный суд прекратил производство по делу.

 

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами

ООО обратилось в Арбитражный суд с иском к Сберегательному банку, предпринимателю К. и ЮУРП о признании недействительным договоров залога недвижимого имущества от 19.06.2002 и аренды земельного участка как противоречащих ст. 209 ГК РФ. В обоснование своих требований истец сослался на то, что недвижимым имуществом распорядилось лицо, которому оно не принадлежит. По договору купли-продажи от 19.04.2001 г. собственником спорного объекта является К.

Решением Арбитражного суда Челябинской области исковые требования были удовлетворены. Апелляционная инстанция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, материалам дела.

В судебном заседании было установлено, что ООО является собственником недвижимого имущества —объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от 26.12.1993 г., зарегистрированного в ЮУРП 29.06.2002 г. Земельный участок предоставлен ООО в аренду.

19.06.2002 г. ООО и Сберегательный банк заключили договор ипотеки, согласно которому объект незавершенного строительства был передан в залог. Указанный договор заключен в обеспечение исполнения обязательства предпринимателя К.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что собственником спорного имущества является К. на основании договора купли-продажи от 19.04.2001 г. Однако суд не учел, что переход права собственности от ООО к К., в нарушение ст. 551, 223 ГК РФ, не был зарегистрирован в ЮУРП, в связи с этим право собственности у приобретателя недвижимого имущества не возникло. Кроме того, согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, для всех третьих лиц до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к предпринимателю К. собственником данного объекта остается ООО.

Ссылка суда первой инстанции на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 является ошибочной, поскольку ограничения прав продавца и покупателя по договору купли-продажи касаются исполненного ими договора. В данном случае у предпринимателя К. не возникло право собственности на объект недвижимого имущества по договору от 19.04.2001 г., поэтому ООО вправе был заключить договор ипотеки этого недвижимого имущества.

Решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.

 

Постановление о предоставлении земельного участка, вынесенное в отношении неопределенного круга лиц и не содержащее координаты расположения земельного участка, не дает возможности идентифицировать ни субъект, ни объект права

В Федеральный суд Советского района г. Челябинска обратился А. с заявлением об обжаловании отказа ЮУРП в регистрации права собственности на земельный участок и построенный на нем садовый дом. Данные объекты находились в садовом кооперативе.

А. представил на государственную регистрацию постановление администрации города от 02.02.1994 г. № 45 «О мерах по выполнению Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 и о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Челябинской области». Данное постановление не содержит сведения о передаче определенного земельного участка в собственность истца, соответственно отсутствуют данные, необходимые для государственной регистрации прав заявителя на земельный участок (площадь, адрес, целевое назначение). Более того, данное постановление вынесено в отношении неопределенного круга лиц и не содержит описания месторасположения земельного участка, следовательно, не дает возможности идентифицировать ни субъект, ни объект права. Проанализировав эти обстоятельства, ЮУРП был сделан вывод об отсутствии у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок. Отсутствие документов на земельный участок в силу ст. 222 ГК РФ не дает возможности зарегистрировать также право собственности на садовый дом, расположенный на этом участке.

В силу ст. 222 ГК РФ, строения, возведенные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, являются самовольными постройками, и заявителю было обоснованно отказано в государственной регистрации прав на садовый дом, расположенный на этом земельном участке.

При этом ЮУРП был исследован вопрос о принадлежности земельного участка садовому кооперативу. На основании постановления главы администрации города от 06.01.1995 г. № 02 у данного кооператива был изъят государственный акт на право пользования земельным участком, как выданный с нарушением земельного законодательства. Другие документы, подтверждающие передачу садовому кооперативу земельного участка, отсутствуют. Суд признал отказ ЮУРП обоснованным.

Данное решение было обжаловано А. в Челябинский областной суд. Судебная коллегия по гражданским делам 11.03.2004 г. оставила решение в силе, жалобу — без удовлетворения.

 

Отчуждение объекта недвижимости должно быть произведено с соблюдением требований ст. 35 Семейного кодекса РФ

Петров обратился в суд Советского района г. Челябинска с иском к Петровой, Кузнецовой о признании недействительным договора дарения квартиры, просил суд разделить совместное имущество и взыскать с Петровой стоимость 1/2 доли в праве на спорную квартиру.

В ходе судебного заседания было установлено следующее. В период брака на имя ответчицы Петровой была приобретена квартира. Материалами дела подтверждено, что квартира являлась совместной собственностью сторон. Затем Петрова подарила спорную квартиру своей дочери от первого брака Кузнецовой. Далее Кузнецова продала эту квартиру Наумовой. Данные сделки были зарегистрированы в ЮУРП.

При этом в заявлении, представленном в ЮУРП, Петрова сообщала, что в юридическом браке не состоит, поэтому никто не вправе претендовать в порядке ст. 35 Семейного кодекса РФ на отчуждаемое недвижимое имущество, тем самым скрыв от работников ЮУРП, что спорная квартира приобретена в период брака с Петровым.

Суд первой инстанции отказал Петрову в удовлетворении требований о взыскании половины стоимости квартиры исходя из того, что спорной квартиры в наличии у сторон не имеется. С таким выводом не согласилась судебная коллегия Челябинского областного суда.

15.05.2004 г. решение суда первой инстанции было отменено и вынесено новое решение, которым с Петровой в пользу Петрова была взыскана половина стоимости квартиры. Челябинский областной суд, отменяя решение, сослался на ст. 35 Семейного кодекса РФ, в которой указано, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов.

Как разъяснено в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», в том случае, если при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость. Сам по себе факт отсутствия у сторон спорной квартиры на момент разрешения спора о разделе имущества не является основанием для отказа в иске о разделе отчужденной квартиры. В надзорной инстанции решение не обжаловалось.

 

Если земельный участок перешел в собственность физического лица на основании решения общего собрания участников долевой собственности, он не может быть истребован путем виндикации (ст. 302 ГК РФ)

Сельскохозяйственный производственный кооператив (далее — СПК) обратился в суд Челябинской области с иском к Л. и филиалу ЮУРП об отмене свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок в селе и истребовании имущества, сославшись на то, что в результате регистрации права Л. у СПК незаконно изъята часть земли. Суд постановил решение, которым в иске отказал. В кассационной жалобе СПК просил решение отменить по мотивам незаконности и необоснованности.

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда не нашла оснований для отмены решения, мотивируя тем, что в соответствии со ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи и на момент её совершения. Как следовало из материалов дела, основанием государственной регистрации права Л. на земельный участок являлось решение общего собрания участников долевой собственности от 05.03.2003 г. Данное решение имеет юридическую силу, поскольку в установленном законом порядке не оспорено и судом не признано недействительным, следовательно, государственная регистрация права Л. на земельный участок проведена в соответствии с законом, в связи с чем у суда не имелось оснований для отмены акта регистрации.

Поскольку земельный участок перешел в собственность Л. на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 05.03.2003 г., он не может быть истребован путем виндикации (ст. 302 ГК РФ).

 

Отсутствие права на земельный участок является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ)

Металлургический районный суд г. Челябинска рассмотрел иск Т. к ЗАО о признании права собственности на самовольно возведенный объект — здание магазина площадью 130,9 кв. м.

В ходе судебного заседания истица пояснила, что ей в 1998 г. по согласованию с администрацией рынка на его территории был предоставлен земельный участок площадью 128,35 кв. м и заключен договор аренды сроком на 15лет. Строительство павильона на этом участке Т. осуществлял без предварительных разрешений компетентных органов. По окончании строительства было выявлено, что площадь павильона по внешнему обмеру составляет 151,1 кв. м, т. е. больше, чем земельный участок, который был предоставлен в аренду. ЗАО не согласно передать истице земельный участок большей площадью, но не возражает компенсировать понесенные Т. финансовые затраты на строительство павильона.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении иска. В соответствии со ст. 66 Градостроительного кодекса РФ самовольная постройка определена как строительство объекта без разрешения на строительство. Самовольная постройка подлежит сносу за исключением случаев признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, а в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет её недействительность, такая сделка считается ничтожной с момента её заключения.

Поскольку в соответствии с требованиями ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, следовательно, заключенный сторонами в 1998 г. договор аренды также подлежит государственной регистрации. Судом установлено, что данный договор не зарегистрирован, следовательно — ничтожен, а недействительная сделка не влечет юридических последствий.

Учитывая, что для признания права собственности на самовольное строение истец не представил доказательств предоставления ей земельного участка площадью 151,1 кв. м, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности за истцом на самовольно возведенное строение.

Данное решение было обжаловано в кассационном порядке и оставлено в силе.

 

Договор ренты, не зарегистрированный в установленном законом порядке при жизни получателя ренты, является ничтожным (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ)

С. обратился в суд Ленинского района г. Челябинска с иском к Г. о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, а также с просьбой об отмене государственной регистрации, так как она была проведена после смерти получателя ренты.

Суд требования С. удовлетворил. Данное решение было обжаловано в кассационной инстанции. Своим определением судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда решение суда оставила в силе, жалобу — без удовлетворения.

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Таким образом, из анализа норм гражданского законодательства следует, что поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности возникают у сторон именно с этого момента. Материалами дела установлено, что договор пожизненного содержания с иждивением между истицей и С. был удостоверен в нотариальной конторе. С. умерла, не успев зарегистрировать в ЮУРП данный договор. С учетом вышеперечисленных норм гражданского законодательства договор является ничтожным, права и обязанности по нему не возникли. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка является ничтожной, следовательно, суд правомерно признал сделку недействительной и применил последствия недействительности сделок.