Регистрационная палата — шаг к цивилизации

С. В. Крашенинников,
руководитель Магнитогорского филиала ЮУРП

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — не самоцель, а средство введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки.

Магнитогорский филиал ЮУРП был открыт одним из первых крупных филиалов в нашей области 08.06.1998 года. Само учреждение юстиции, регистрационная палата, находится в Челябинске, действует в границах единого территориального округа — территории Челябинской области на основании Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основной деятельностью Палаты является:
— государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— предоставление информации о зарегистрированных правах.
«А зачем надо было создавать новое учреждение по регистрации прав на недвижимость?» — спросите вы. Существовала же регистрация документов в Бюро технической инвентаризации, в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Дело в том, что все эти органы принадлежали разным ведомствам, которые устанавливали разные правила регистрации. До организации учреждения юстиции не существовало единых требований к регистрации. Например, в БТИ нотариально удостоверенные документы регистрировались путем проставления на них штампа. В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенные документы не регистрировались, а изымались, на их основании выдавалось свидетельство о праве собственности на землю. Не было и единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимость. Единые формы государственной регистрации были утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. № 219.

Что же такое государственная регистрация прав?

Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество путем внесения в государственный реестр записи о праве, проставления штампа на договоре и выдачи свидетельства о зарегистрированном праве.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Лишь после регистрации договора покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Права на какую недвижимость регистрирует учреждение юстиции?

Это земельные участки, всё, что прочно с ними связано: здания, сооружения, квартиры, жилые дома, садовые домики, гаражи и др.

Регистрации подлежит право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право бессрочного (постоянного) пользования, право пожизненно наследуемого владения, ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление и иные обременения в соответствии с законодательством.

Правоустанавливающие документы должны быть оформлены, а сделки должны совершаться в строгом соответствии с законом. Если, например, сделка по продаже гаража совершена в правлении ГСК, минуя Регистрационную палату, и на этот гараж был выдан ордер, то такой ордер недействителен, сделка на основании ст. 131, 168 ГК РФ ничтожна, так как не соответствует закону. По такому ордеру дальнейшее отчуждение гаража невозможно. то же самое можно отнести и к садовым домикам.

Неотъемлемым требованием при регистрации права является наличие у правообладателя плана земельного участка, заверенного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. На каждую квартиру, гараж, сарай, дом необходимо наличие заверенной БТИ выписки из технического паспорта.

Для регистрации сделки и права или только права в каждом случае существуют разные требования к перечню предоставляемых документов, но основные — это:
— документ, удостоверяющий личность;
— заявление о государственной регистрации;
— квитанция об оплате за регистрацию;
— выписка из технического паспорта;
— план земельного участка;
— правоустанавливающий документ (подлинник и копия), подлежащий государственной регистрации;
— правоустанавливающий документ правоотчуждения.

За весь период деятельности Магнитогорским филиалом зарегистрировано 103855 прав, в том числе аренды — 712, ипотеки — 1764. Ежедневно на государственную регистрацию принимается около 100—120 пакетов документов. Несмотря на такую загруженность, основная масса документов регистрируется в 7-дневный срок. Для сравнения: в администрации города документы готовятся 1—2 месяца, в БТИ — до 4-х месяцев. На сегодняшний день Магнитогорский филиал является стабильным, сложившимся коллективом в составе 63 человек, из них 20 — с высшим юридическим образованием, 21 — с неполным высшим юридическим образованием. В городе сотрудники филиала зарекомендовали себя как высококвалифицированные, юридически грамотные специалисты в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Сейчас уже смело можно сказать, что за время работы Магнитогорского филиала Южноуральской регистрационной палаты в городе была проведена огромная работа с организациями по оформлению и приведению в соответствие документов, которые ранее регистрировались в БТИ, Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, но не всегда соответствовали законодательству (с нотариусами, городской администрацией, приставами, отделами приватизации, юридическими лицами, занимающимися инвестиционной деятельностью). Проводились совместные совещания с БТИ, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Управлением архитектуры и градостроительства по точному описанию объекта недвижимости и его идентификации, так как эта информация необходима для внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и является существенным условием любого договора и любого документа, представленного на государственную регистрацию.

Большое значение в существовании такого органа, как Регистрационная палата, имеет то обстоятельство, что именно он предъявляет единые требования к государственной регистрации прав как на земельный участок, так и на объекты, находящиеся на этом земельном участке. Например, с введением в действие закона № 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно ст. 25 появился новый объект права, ранее не существовавший в правовом режиме,— это объект незавершенный строительством. При государственной регистрации права на этот объект недвижимости одним из правоустанавливающих документов является документ, подтверждающий право пользования земельным участком. При переходе права собственности на здание необходимо оформление права пользования земельным участком правоотчуждателя (ст. 271, 552 ГК РФ), так как лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Ст. 35 Закона Челябинской области «О земельных отношениях» № 39-ЗО от 10.04.98 г. также предусматривает оформление права пользования в месячный срок на земельный участок всем собственникам, пользователям, арендаторам земельных участков.

Во избежание узаконения самовольных построек при регистрации возникновения права (ст. 222 ГК РФ) также необходима регистрация права пользования на земельный участок.
Данная норма предусмотрена и ст. 62 Градостроительного кодекса РФ № 73-ФЗ от 07.05.98 г., которая устанавливает наличие документа, удостоверяющего право на земельный участок собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости для получения разрешения на строительство, реконструкцию здания, сооружения.

В связи с этим возникает много проблем по оформлению прав на земельные участки. По сей день администрация города Магнитогорска оформляет договоры аренды на земельные участки без выдела в натуре под встроенными нежилыми помещениями, в то время когда самого земельного участка со всеми его характеристиками (наличием границ, межеванием) нет, а есть всего лишь арифметическая цифра, которая может быть учтена при исчислении налога, но не является самим земельным участком. Клиентам на приеме разъясняется, что в связи с тем, что земельный участок без выдела в натуре не является объектом права, в случае приема документов на государственную регистрацию последует отказ, ни один клиент еще не настоял на приеме таких документов.

Существует и совершенно противоположная проблема, когда при возведении нового объекта, принятии его в эксплуатацию отсутствует какое-либо право пользования земельным участком, либо пользователь земельного участка, у которого земля находится в бессрочном (постоянном) пользовании, отдает его во временное пользование. Таким образом, при оформлении разрешения на строительство не соблюдается ст. 62 Градостроительного кодекса РСФСР и ст. 28 Закона Челябинской области «О земельных отношениях», что затрудняет регистрацию права на незавершенный строительством объект и на вновь построенный объект.

Хочется отметить еще одну особенность при государственной регистрации нотариально удостоверенных сделок. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В связи с этим сделки, нотариально удостоверенные, но не прошедшие государственную регистрацию, считаются незаключенными и права у приобретателя не возникает. При приеме таких нотариально удостоверенных документов Регистрационная палата в зависимости от даты удостоверения сделки либо истребует заявление от «правоотчуждателя», либо документы, подтверждающие его правоспособность. В случае, если на момент подачи документов окажется, что правоотчуждатель умер, то такая сделка считается незаключенной и подлежит отказу. Право у приобретателя может возникнуть только по решению суда. В связи с введением в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательная нотариальная форма сохранилась только при заключении ренты, ипотеки, брачного договора, при введении в наследство. Таким образом, иные сделки нотариально удостоверять не обязательно.

Если посмотреть судебную практику, связанную с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже можно сделать вывод о том, что за те почти три года деятельности Магнитогорского филиала ЮУРП судебные споры по данному вопросу почти отсутствуют. В основном Регистрационная палата привлекается в качестве третьего лица по спорам между сторонами, не связанным с нарушениями в государственной регистрации.

С целью улучшения обслуживания населения, ликвидации очереди, экономии времени клиентов Магнитогорский филиал является единственным филиалом, который ведет прием населения с 9.00 до 20.00 ежедневно, кроме пятницы. Следует заметить, что ни одно государственное учреждение не работает в этом режиме.

В связи с имеющимися полномочиями, наделенными Законом № 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по проведению правовой экспертизы документов, установлению противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и другими основаниями для отказа, Регистрационная палата, прежде чем зарегистрировать право либо переход права, проверяет документ на соответствие с действующими законами, проверяются полномочия должностных лиц, подписавших документы. Благодаря этому удается избежать регистрации прав по поддельным справкам, двойной продажи объекта недвижимости.

Одной из функций Регистрационной палаты является выдача информации о зарегистрированных правах согласно ст. 7, 8 Закона № 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информация о сведениях, содержащихся в ЕГРП, носит открытый характер и доступна любому лицу. Таким образом, прежде чем совершать сделку по какому-либо объекту недвижимости, возможно получение информации о характеристике объекта, его собственнике и наличии обременений.

Это еще больше подтверждает цивилизованный шаг к чистоте сделок по объектам недвижимости. А специалисты Магнитогорского филиала ЮУРП гарантируют государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством.