Зарегистрированные права

О. В. Скремета,
председатель Южноуральской регистрационной палаты,
главный государственный регистратор Челябинской области

Переход на рыночную экономику и неизбежность интеграции в систему международных экономических отношений повлекли за собой необходимость создания механизмов государственного регулирования в сфере недвижимости и приближение к международным правовым стандартам процесса возникновения и перехода прав собственности.
Ранее разобщенность в системе государственной регистрации между органами БТИ, земельными комитетами и комитетами по управлению имуществом, отсутствие единых принципов, правил и методов учета субъектов собственности не позволяли создать консолидированный банк данных о правах на недвижимость и обеспечить государственным и муниципальным органам возможность избегать риска ошибок или преднамеренных нарушений в этой сфере.
Опыт последних лет убедительно показывает, что практически ни один зарубежный или наш отечественный инвестор не вкладывает каких-либо средств в реализацию производственных программ, если не убежден, что его имущественное право или право его партнера по сделке не зарегистрировано и не внесено в государственный реестр собственников. Аналогичная ситуация сложилась в работе с банками, особенно в сфере ипотечного кредитования, где в основе залога имущества подтверждение зарегистрированного государством права является обязательным.
Необходимо особо подчеркнуть, что в соответствии с федеральным законодательством государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество независимо от того, кто является собственником — физическое лицо, акционерное общество или муниципальное образование. И это право может быть оспорено только в судебном порядке.
За последний год в целом по Уральскому федеральному округу было осуществлено и зарегистрировано около миллиона имущественных сделок.
Челябинская область является крупнейшим центром в России по обороту недвижимости, и с момента создания Южноуральской регистрационной палаты как государственного учреждения юстиции нами произведено более 700 тысяч регистрационных действий. Фактически каждый пятый житель области подтвердил свои права как собственник земельного участка, жилого дома, производственного помещения или даже промышленного предприятия.
Вместе с тем следует признать, что из общего объема представляемых на регистрацию пакетов документов до 10% имеют серьезные нарушения, допущенные еще в период приватизации или в предшествующих сделках.
Поэтому специфика нашей деятельности, необходимость проведения тщательной правовой экспертизы потребовали выработки единых подходов в правоприменительной практике работы не только регистрирующих, но и учетных органов и муниципальных образований.
Обеспечение государством правовых гарантий собственника — это не единственная задача регистрационных органов. Не менее важной целью работы является экономическая составляющая.
Сравнительный анализ роста доходной части бюджета в 2000 году по сравнению с 1999 годом показал, что доход от налога на имущество в целом по области за год возрос на 50%. Серьезные сдвиги произошли в 2000 году с поступлением налога на аренду земель. В городе Челябинске этот показатель увеличился в 2 раза. Аналогичные результаты получены в городах Снежинске, Сатке, Еткульском районе и в ряде других городов и районов.
Анализируя организующую, правовую и экономическую роль органов регистрации в сфере рынка недвижимости, мы убедились, что за период с 1998 года по 2000 год объемы легитимного оборота имущества в области возросли в 5 раз, а количество сделок с муниципальным имуществом, в том числе его аренда, возросло в 25 раз.
Однако эти показатели в разрезе городов и районов отличаются. Наиболее высокий оборот объектов недвижимости в расчете на 1000 человек достиг в г. Магнитогорске (до 300 регистраций на 1000 человек в год), затем в городах Снежинске, Озерске, Миассе и Аше.
Если говорить об обороте муниципального имущества, то здесь следует снова выделить Магнитогорск, затем Верхний Уфалей, Озерск, Южноуральск, Сосновский район. Гораздо слабее вовлечено в оборот муниципальное имущество в гг. Карабаше, Троицке, Чесме и некоторых других городах и районах.
Причем здесь, на наш взгляд, наблюдается явная закономерность. Чем хуже обстоит дело в муниципальных комитетах по управлению имуществом с реестром объектов муниципальной собственности, тем ниже эффективность его использования.
В процессе правовой экспертизы осуществляемых сделок ежемесячно мы, к сожалению, выявляем сотни участков, отдельных помещений, зданий и других объектов, которые нигде не стояли на учете, не участвовали в приватизации, по которым не имеется никаких правоустанавливающих документов и которые, естественно, не вошли в налогооблагаемую базу. Однако они успешно на протяжении ряда лет используются как физическими, так и юридическими лицами, не принося при этом никакого дохода в местные бюджеты. Более того, ряд таких объектов передавались в безвозмездную собственность физическим лицам.
Только в г. Челябинске 41 организация занималась приватизацией жилья, в том числе муниципального, не имея на это необходимых полномочий.
Одной из причин таких ситуаций явилось то, что в ряде случаев муниципальные законодательные акты, регулирующие имущественные и земельные отношения, не соответствовали федеральному законодательству или прямо ему противоречили. Иллюстрацией к этому могут служить попытки передавать в аренду земельные участки без выдела в натуре, что явно противоречит Гражданскому кодексу.
Придавая большое внимание важности соблюдения законодательства в сфере рынка недвижимости, особенно в случае сделок с отдельными объектами или промышленными предприятиями, обладающими градообразующей и социально-экономической значимостью в жизни городов и районов области, Палата совместно с Полномочным представителем Президента в Челябинской области, комитетом по промышленности администрации области и областным комитетом по управлению имуществом составили список таких объектов, по которым сделки по их отчуждению находятся под особым контролем.
Кроме того, с каждым городом и районом у нас имеются принятые соглашения, в которых определяется порядок передачи информации, содержащей сведения о правах собственности на имущество.
Одни из первых в Российской Федерации мы подписали соглашение с областной налоговой инспекцией о передаче по электронным каналам дважды в месяц всех необходимых оперативных сведений о собственниках как налогоплательщиках.
Еще в 1999 году мы подготовили и приняли соответствующие соглашения о порядке подготовки пакетов документации, необходимых для признания прав собственности с земельным комитетом, БТИ и нотариатом
Одной из актуальных задач по взаимодействию в работе с организациями, ведущими техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, земельных участков, является совершенствование процедуры сбора гражданами и юридическими лицами документов в этих организациях.
Если регистрация в Палате имеет самые короткие сроки в Российской Федерации и не превышает 5—7 дней, то в БТИ, земельных комитетах эти сроки достигают 2—3 месяцев. Проблема усугубляется еще неупорядоченностью уплаты за эти услуги, порой носящие коммерческий характер.
Необходимо совершенствовать и нормативную правовую базу по вопросам инвентаризации и учета объектов недвижимости, обеспечивающую конституционные права собственников, возможность проведения эффективной экономической деятельности участников оборота на рынке недвижимости, условия предоставления любому заинтересованному лицу достоверной информации о зарегистрированных правах, создание дополнительных гарантий безопасности для участников рынка.
Сегодня мы разработали программное обеспечение и технологию прохождения документов, обеспечивающих передачу информации, необходимой для регистрации, от БТИ и земельных комитетов в Палату по электронным каналам, что дает возможность проведения этой процедуры в течение 2—3 часов по международным стандартам.
Внедрение этой системы не требует каких-то дополнительных материальных затрат, но требует главного — преодоление узковедомственных барьеров и понимание значимости этих проблем для сотен тысяч граждан нашей области.
Таким образом, главными задачами, стоящими перед нами и муниципальными образованиями, являются следующие:
— формирование единой, консолидированной и совместимой информационной базы данных по объектам и субъектам собственности на недвижимое имущество в области;
— создание единого правового поля на уровне муниципальных образований, обеспечивающего защиту прав собственников и развитие рыночных отношений в сфере недвижимости;
— завершение составления реестра объектов муниципальной собственности и повышение эффективности его использования.
Эти задачи вытекают из Федеральной программы развития системы государственной регистрации до 2006 года, утвержденной Постановлением Правительства РФ 9 апреля текущего года, и могут быть реализованы в ближайшее время.