Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты недвижимости

М. Н. Шаповаленко,
начальник отдела регистрации прав на нежилые помещения, ипотеки и договоров долевого строительства жилья
ГУ ФРС по Челябинской области

Долевое участие в строительстве регулируется в настоящее время Федеральным законом от 30 декабря 2004 г . № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в строительстве), вступившим в силу с 01.04.2005 г.

Действие Закона об участии в строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного закона.

Кроме того, приказом Минюста Российской Федерации от 09.06.2005 г. утверждена Инструкция «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».

В силу Закона об участии в строительстве договор участия в долевом строительстве — это договор, в котором одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следует обратить внимание, что любой гражданско-правовой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (см. ст. 422 ГК РФ). Таким образом, в случае, если стороны по договору участия в долевом строительстве достигли соглашения и заключили договор до даты вступления в силу указанного закона, то такой договор не подлежит государственной регистрации.

Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Регистрация в данном случае необходима для ограничения права застройщика на земельный участок, предоставленный для застройки, и возведенный объект недвижимости с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участника долевого строительства. Но об этом мы поговорим позже.

Прежде всего следует отметить, что Закон об участии в строительстве определяет обязательное условие для привлечения денежных средств участников долевого строительства — это наличие государственной регистрации права собственности или аренды застройщика на земельный участок, предназначенный и необходимый для строительства конкретного объекта недвижимости, а также получение разрешения на строительство, опубликование и (или) размещение проектной декларации.

Законом об участии в строительстве определены существенные условия, при отсутствии одного из которых договор будет считаться незаключенным: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 17 Закона об участии в строительстве уступка прав требований по договору долевого строительства также подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

В соответствии с требованиями ст. 11 Закона об участии в строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, для проведения государственной регистрации уступки прав по договору участия в долевом строительстве необходимо представлять документы, подтверждающие соблюдение указанных условий уступки.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (п. 5—7 ст. 16 Закона о регистрации).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.

В соответствии с Законом о регистрации на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве застройщиком должны быть представлены:

— разрешение на строительство;

— проектная декларация, утвержденная застройщиком (п. 2 ст. 19 Закона об участии в строительстве);

— план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества находящихся в составе объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1. Закона о регистрации).

Участник долевого строительства на регистрацию договора участия в долевом строительстве, наряду с документами, необходимыми для проведения государственной регистрации договора, представляет:

— договор участия в долевом строительстве (2 подлинных экземпляра);

— документ с описанием объекта долевого строительства с указанием его планируемой площади и местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 25.1 Закона о регистрации), утвержденный застройщиком.

За государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве взимается государственная пошлина в размере, установленном ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации для регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (500 руб. и 7500 руб. соответственно для физических и юридических лиц).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, регламентирована ст. 64.1 Федерального закона 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в силу которой земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге (ипотека в силу закона) с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка.

Если с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретается право аренды земельного участка, то возникает ипотека в силу закона на право аренды этого земельного участка, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды земельного участка. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение права аренды земельного участка.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу земельного участка либо права аренды земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка либо права аренды земельного участка, применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества либо права аренды недвижимого имущества соответственно.

Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге:

— либо с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение;

— либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Залогодержателем по залогу земельного участка либо права аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, является:

— либо банк (или иная кредитная организация), предоставивший (предоставившая) кредит на строительство здания или сооружения;

— либо другое юридическое лицо, предоставившее целевой заем на строительство здания или сооружения.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права лица, чьи права обременяются ипотекой.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные объекты считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие объекты.

Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом об участии в строительстве и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона об участии в строительстве, не распространяется на данный объект долевого строительства, т. е. залог прекращается.

Изменение договора долевого участия в строительстве также подлежит государственной регистрации и осуществляется на основании:

— соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

— решения суда в случаях, установленных п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Если изменения, вносимые в договор, связаны с изменением площади, иных технических характеристик объекта долевого строительства, для проведения государственной регистрации соглашения об изменении условий договора участия в долевом строительстве должен быть представлен документ с описанием объекта долевого строительства с указанием его площади и местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости. а также план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений с учетом соответствующих изменений.

Расторжение договора долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и осуществляется на основании:

— соглашения сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

— решения суда в случаях, установленных п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 25.1 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть предоставлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.

Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора. Представляется, что, устанавливая такое требование, законодатель упрощает порядок обращения за расторжением договора, в то же время устанавливает обязанность регистрирующего органа уведомить другую сторону об обращении, тем самым предоставляя возможность другой стороне, не обратившейся с заявлением о регистрации, предпринять соответствующие меры в случае, если обращение стороны за расторжением договора было неправомерно.

В соответствии с п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 7 Закона об участии в строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, например, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, и других условиях, прямо предусмотренных Законом об участии в строительстве или договором.

Однако эти обстоятельства не дают право участнику долевого строительства на расторжение договора в органе по государственной регистрации в одностороннем порядке на основании заявления.

Поскольку в функции регистрирующего органа не входит разрешение споров и установление фактов нарушения обязательств застройщиком, которые позволяют участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве будет отказано при отсутствии соглашения сторон или решения суда о расторжении договора.

Следует отметить, что Закон об участии в строительстве значительно усложнил порядок расторжения договора застройщиком (п. 4 ст. 5).

Так, застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев). Это обстоятельство может затянуть процесс инвестирования объекта, поскольку, с одной стороны, участник долевого строительства осуществляет финансирование не в полном объеме, с другой стороны, застройщик не вправе привлекать для строительства данного объекта денежные средства иных дольщиков на основании договора участия в долевом строительстве, поскольку предыдущий договор не расторгнут.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства также подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

На регистрацию права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства застройщиком должно быть представлено в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения (п. 3 ст. 16 Закона об участии в строительстве).

Право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае, если с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган обращается наследник участника долевого строительства, необходимо представить свидетельство о праве на наследство.

Следует отметить, что Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» утверждены указанные формы, однако инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвердить которую было поручено Министерству регионального развития Российской Федерации по согласованию с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору, на сегодняшний день отсутствует.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества; таким образом, указанный документ должен быть представлен для проведения государственной регистрации, в противном случае в государственной регистрации права собственности участника долевого строительства будет отказано.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 5 ст. 16 Закона об участии в строительстве). Следует отметить, что в силу абз. 20.1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме уплачивается государственная пошлина в размере 50 руб.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства возникает с момента государственной регистрации и может быть оспорено только в судебном порядке.