Некоторые проблемы реализации
законодательства о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним

С. Б. Бурмистров,
советник Главного государственного регистратора Курганской области

На наш взгляд, резкая, скачкообразная приватизация объектов недвижимого имущества не достигла желаемого результата, так как отсутствовала надлежащим образом отработанная законодательная база, регламентирующая отношения в сфере недвижимости. Приватизация на рынке недвижимости пошла по стихийному пути. Рынок недвижимости в России развивался с 1991 года в условиях отсутствия не только необходимых правовых, но и организационных норм, которые обязательны для формирования цивилизованного рынка. Если сравнивать рынок недвижимости с фондовым, товарным, сырьевым рынками, то этот финансовый сектор в наибольшей степени развивался фактически в нелегальных либо полулегальных формах.
Успешное развитие имущественного оборота в экономических отношениях, как показала практика, во многом зависит от наличия четких и достаточно полных правил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объекты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обусловливать необходимость их строгой правовой регламентации.
Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество предписывается частью первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
Необходимость принятия специального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выраженная Гражданским кодексом РФ, обусловлена изменениями, произошедшими в нашей стране в последние годы и закрепленными в Конституции РФ, прежде всего в отношении прав собственности на недвижимое имущество и землю в том числе.
Мы уже отметили, что необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возникла в связи с изменениями социально-экономических условий в Российской Федерации.
Многоукладность экономики, многообразие форм собственности на недвижимое имущество потребовало создания принципиально новой правовой базы, регулирующей деятельность хозяйствующих субъектов и рынок недвижимости.
Для решения этой задачи на федеральном уровне законодателем был принят новый Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На уровне субъекта РФ, Курганской области, приняты следующие нормативно-правовые акты, регулирующие порядок создания и деятельности Регистрационной палаты:
1 июля 1998 г. вышло решение Курганской областной Думы «Об образовании единого регистрационного округа».
6 июля 1998 г. принято Постановление администрации области № 340 «О создании учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — Регистрационной палаты Курганской области».
28 августа 1998 г. — Постановление администрации области № 494 «О начале регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Регистрационной палатой Курганской области и ее взаимодействии с органами, производящими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Кургане и на территории Курганской области».
22 сентября 1998 г. принят закон «О плате за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним».
23 сентября 1998 г. — решение Курганской областной Думы «О территориях деятельности филиалов Регистрационной палаты Курганской области».
20 ноября 1998 г. — Постановление администрации области № 598 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним филиалами Регистрационной палаты Курганской области».
6 января 1999 г. было принято распоряжение администрации г. Кургана № 28-Р «О регистрации правоустанавливающих документов на объекты недвижимости за умершими».
6 января 1999 г. выходит Постановление администрации области № 1 «О проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курганской области».
1 февраля 1999 г. принято Постановление администрации области № 37 «О некоторых вопросах оформления и выдачи правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества».
13 апреля 1999 г. вступил в силу закон области «О внесении изменений в закон Курганской области «О плате за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним».
Регистрационная палата Курганской области через средства массовой информации регулярно информирует население о своей деятельности, о перспективах развития системы государственной регистрации прав на недвижимость. В областных и районных газетах публикуются материалы о наиболее сложных вопросах, которые возникают у правообладателей при регистрации прав. В областной газете «Новый мир» открыта постоянная рубрика «Недвижимость и ваше право». Опубликовано около 60 печатных материалов в областных, городских и районных газетах, кроме того, организовывались выступления по радио. Только в районных газетах было 40 публикаций.
За период с 1 октября 1998 г. по 1 октября 1999 г. Регистрационной палатой и ее филиалами принято около 30.000 дел, по которым совершено 63.172 регистрационных действия; выдано более 25000 свидетельств о государственной регистрации прав.
Анализ деятельности Регистрационной палаты Курганской области показал, что количество обращений в Регистрационную палату юридических лиц возрастает с 2,9% 1998 г. до 4,1% в 1999 году.
На территории области создано и уже действуют девять филиалов и девять представительств Регистрационной палаты, которые образуют единый регистрационный округ.
Через организацию в городах и районах области филиалов и представительств Регистрационной палаты осуществляется создание единообразной практики по применению законов и нормативных правовых актов. Филиалы и представительства укомплектованы кадрами, назначены руководители филиалов по согласованию с главами районных администраций. Для сотрудников филиалов и представительств регулярно проводятся практические занятия и семинары.
Подготовлен порядок взаимодействия Регистрационной палаты Курганской области с Государственной налоговой инспекцией по области, с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству области и с Курганским государственным предприятием технической инвентаризации «Инвентаризация», МУП «Абрис» г. Кургана, администрацией города Кургана.
Регистрационной палатой Курганской области подготовлен проект Программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Курганской области на 1999—2003 г.г. Она разработана в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях создания и эксплуатации на территории Курганской области единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ведения Единого государственного реестра прав.
Финансирование мероприятий Программы предусматривается за счет внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах за счет средств бюджета Курганской области и иных не запрещенных законом источников.
Программа рассчитана на четыре года — с 1999 года по 2003 год — с учетом финансирования предусмотренных мероприятий и уровня инфляции. Данный документ определяет долгосрочные направления деятельности Регистрационной палаты, т. е. стратегию действий, на 5 лет. Нельзя решать текущие дела, не имея перспективы развития. За количеством принятых дел, совершаемых регистрационных операций нельзя забывать о том, что все эти действия направлены на реализацию прав граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.
Таким образом, деятельность Регистрационной палаты позволяет не только гарантировать защиту зарегистрированных прав граждан и юридических лиц, но и обеспечивает властные государственные структуры информацией, необходимой для осуществления своих полномочий в решении социально-экономических задач на территории Курганской области.
На наш взгляд, одной из основных задач Регистрационной палаты Курганской области в настоящий момент является подготовка и обучение кадров. Без квалифицированного, добросовестного, сознательного специалиста невозможно решить ни одну из поставленных задач, которые обязана решать Регистрационная палата как учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Всего в палате работает 99 человек, в том числе специалистов с юридическим образованием — 44 сотрудника, руководители филиалов и представительств — 8. Обучается в юридических вузах 9 специалистов. В Российском институте государственных регистраторов прошли обучение и успешно сдали квалификационные экзамены 22 специалиста Регистрационной палаты, которые имеют статус государственных регистраторов прав.
Важным фактором становления системы государственной регистрации является формирование кадров, так как требования, предъявляемые к государственным регистраторам прав, и их ответственность достаточно высоки. На эту должность назначаются лица, которые имеют юридическое или иное образование, опыт работы в органах государственной регистрации прав не менее двух лет, прошедшие обучение на специальных курсах и сдавшие квалификационный экзамен.
В юридической работе главным является не только знание действующего законодательства, буквы закона, но и понимание духа всего ПРАВА, умение его применять.
Каждый специалист Регистрационной палаты должен увидеть в частном интересе (случае) те общие нормы права, которые регулируют общественные отношения в сфере недвижимости. К сожалению, не всегда это получается. В целом коллектив Регистрационной палаты работоспособен и может решать поставленные задачи.
Основная проблема в деятельности Регистрационной палаты заключается в том, что невозможно эффективно работать без полной и необходимой законодательной базы — как на уровне субъекта Российской Федерации, так и на федеральном уровне.
На наш взгляд, назрела необходимость в принятии федеральных законов «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и Земельного кодекса Российской Федерации.
Теперь мы должны работать на подъем всей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подъем, которого нам предстоит добиться, — это опора на собственные силы. Ответственность, активность, уважение к гражданам, добросовестность, высокая правовая квалификация, стремление к самообразованию каждого сотрудника палаты — вот те внутренние резервы, которые позволят нам добиться эффективной работы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.