Приватизация жилья

С. Б. Полич,
зам. начальника отдела обл. прокуратуры

1. Правовая природа договора приватизации
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией в отношении муниципального жилищного фонда; или предприятием, учреждением, организацией в отношении государственного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении, оперативном управлении, с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном действующим законодательством. В юридической литературе высказано мнение, что договор на передачу жилого помещения в собственность нельзя считать гражданско-правовым договором в чистом виде.
Указанное мнение не бесспорно.
Хотя в принципах приватизации жилых помещений есть элемент административно-правового регулирования перераспределения собственности, это не оказывает влияние на оценку сущности договора передачи жилого помещения в собственность.
Договор передачи жилья опосредует переход права собственности от одного субъекта к другому и является ни чем иным как гражданско-правовым договором, на который в полной мере распространяются общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках и договорах (ст. 420, 421 ГК РФ); он может быть признан недействительным по основаниям признания сделок недействительными (ст. 166—181 ГК РФ).
Тот факт, что не все граждане имеют возможность заключения договора приватизации жилья (ограничения в приватизации служебного жилья, коммунальных квартир, запрет приватизации общежитий, домов закрытых военных городков и т. д.) не влияет на оценку сущности договора приватизации жилья как гражданско-правовой сделки. Договор приватизации жилья не относится к числу административно-правовых актов государства, а является результатом свободного волеизъявления для граждан как субъектов приватизации жилых помещений на получение в собственность квартир, занимаемых ими по договорам найма; а для собственников жилищного фонда — в силу прямого указания закона.
В договоре приватизации жилья нашел выражение основной принцип гражданского права — принцип «свободы договоров». В ст. 421 предусмотрено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Из гражданско-правовых договоров, урегулированных ГК РФ, договор приватизации идентичен по условиям безвозмездности передачи имущества в собственность договору дарения. Попытаемся сравнить правовую природу указанных договоров.
Само понятие «приватизация» означает передачу государственной и муниципальной собственности в частную на возмездных и безвозмездных началах. Договор дарения представляет собой также безвозмездную передачу имущества из собственности одного физического или юридического лица — другому.
Несмотря на схожесть условий безвозмездной передачи имущества у этих договоров имеются отличия.
Во-первых, стороны по договору передачи жилого помещения в собственность прямо определены законом и конкретизированы; стороны по договору дарения законом не ограничены, ими могут быть любые физические и юридические лица.
Во-вторых, по договору передачи жилого помещения в собственность (приватизации) одна из сторон — юридическое лицо — не вправе отказаться от заключения договора за исключением случаев, прямо предусмотренных законом «О приватизации жилищного фонда в РФ».
По договору дарения даритель вправе отказаться от заключения договора, впрочем, также, как и одаряемый.
В-третьих, предметом договора передачи жилого помещения в собственность является узкая объектная сфера — жилищный фонд, причем часть которого — общежития, аварийное жилье, жилые дома закрытых военных городков, служебные жилые помещения, коммунальные квартиры — не подлежат приватизации либо передаются в собственность по решению собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа. Учитывая, что жилищный фонд относится к недвижимости, для заключения договора передачи жилого помещения в собственность всегда требуется письменная форма и государственная регистрация.
Объектная сфера договора дарения гораздо шире и касается не только недвижимости в жилищной сфере, но и другого движимого и недвижимого имущества. Письменная форма договора необходима при заключении его на сумму, превышающую 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда, а государственная регистрация — только в отношении дарения объектов недвижимости.
По своим характерным признакам договор приватизации сходен с особым типом гражданско-правовых договоров, выделяемых в ГК РФ, — «публичным договором».
Но и к этому виду договоров договор приватизации отнесён быть не может. Попытаемся доказать последнее.
Публичным договором признаётся договор, заключённый с коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. д.).
Анализ договора приватизации жилого помещения свидетельствует о наличии поверхностных признаков публичного гражданско-правового договора.
Во-первых, характерная общая черта для всех публичных договоров, — коммерческие организации должны вступать в договорные отношения с любыми физическими лицами, которые к ним обращаются, — в некотором роде свойственна и для договора приватизации жилья. Органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, обязаны вступать в договорные отношения по передаче жилого помещения в собственность с любыми нанимателями, которые к ним обращаются и имеют право на заключение такого договора.
Во-вторых, споры, связанные с расторжением договора приватизации, решаются в судебном порядке без обязательного претензионного порядка, как это характерно и для публичных договоров.
Договор приватизации жилищного фонда является особым видом гражданско-правовых договоров.
В действующем Гражданском кодексе РФ договор приватизации (а, как следствие, договор приватизации жилья) не урегулирован, имеется лишь бланкетная норма — статья 217 ГК РФ.
Гражданско-правовая природа договора и особый его характер объясняются наличием следующих признаков:
1. Стороны по договору приватизации жилья прямо определены законом. Юридические лица — собственники государственного и муниципального жилищного фонда или уполномоченные им органы и физические лица ч— наниматели и члены их семей, проживающие в жилых помещениях по договорам социального найма.
Передача в собственность гражданам жилых помещений осуществляется органами местного самоуправления либо юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный или муниципальный жилищный фонд.
2. Для организации — собственника жилья или уполномоченного им органа исключается действие принципа свободы договора: она не вправе отказать в заключении договора о передаче жилого помещения в собственность за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Не допускается также предпочтение в выборе субъекта приватизации из числа обратившихся граждан.
При отказе от заключения договора действует правило, установленное п. 4 ст. 445 ГК РФ — если сторона, для которой в соответствии с иными законами (в данном случае законом «О приватизации жилищного фонда в РФ») заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
3. Условия и форма договора приватизации
жилья являются одинаковыми для всех граждан, являющихся субъектами приватизации.
4. Договор приватизации жилья является безвозмездным гражданско-правовым договором.
5. В отличие от большинства гражданско-правовых договоров, споры по условиям заключения которых могут быть переданы на рассмотрение суда лишь при наличии согласия обеих сторон, споры, связанные с заключением договоров приватизации жилья могут разрешаться в судебном порядке, независимо от того, имеется ли на то согласие обеих сторон.
6. По характеру совершаемых действий данный договор совершается в пользу одного из его контрагентов.
Таким образом, договор приватизации жилья по ряду существенных моментов имеет признаки особого гражданско-правового договора, регулируемого специальным законодательством (закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Судебная практика
по делам о приватизации жилья

Как и любые гражданско-правовые сделки, сделки приватизации жилых помещений могут быть признаны недействительными по основаниям признания сделок недействительными, установленным законом.
Договор приватизации может быть признан недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ (несоответствие закону и другим правовым актам) в том случае, когда заключение такого договора противоречит, прежде всего, закону «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Так, заключение договора приватизации жилого помещения, находящегося в закрытом военном городке, противоречит ст. 4 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», и такой договор может быть признан судом недействительным.
Несоответствием закону «О приватизации жилищного фонда в РФ», ГК РФ является невключение несовершеннолетних детей без согласия органов опеки и попечительства в договор на передачу жилого помещения в собственность.
Так, Ленинским районным судом г. Челябинска 27.12.93 г. вынесено решение о признании договора приватизации и договора купли-продажи трёхкомнатной квартиры, заключённого Феслер и Бобковым, недействительными. Прокурор обратился с исковым заявлением о признании данных договоров недействительными в интересах пяти несовершеннолетних детей Феслер — Татьяны, 1980 года рождения, Ирины, 1982 года рождения, Геннадия, 1984 года рождения, Натальи, 1989 года рождения и Петра, 1990 года рождения. Договор приватизации был признан судом недействительным, так как ответчица выразила отказ в приватизации квартиры в отношении своих пяти несовершеннолетних детей, не получив на то согласие органа опеки и попечительства; подпись об отказе в приватизации совершеннолетнего члена семьи Левада Феслер подделала.
Кроме того, над двумя несовершеннолетними детьми Феслер была установлена опека, то есть при заключении договора приватизации были нарушены требования ст. 132 КоБС (ст. 37 ГК РФ). Одно из оснований признания недействительным договора приватизации жилья — несоблюдение требований о его государственной регистрации.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ — сделка недействительна по основаниям, установленным ГК в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ч. 1 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки — влечёт её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Пунктом 3 той же статьи установлено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, которая считается зарегистрированной в соответствии с решением суда.
Манакова 22.03.96 г. обратилась в Федеральный суд Курчатовского района г. Челябинска с исковым заявлением о признании договора приватизации недействительным к Манакову и агентству по приватизации жилья «Курчатовец».
Свои требования истица обосновывала прежде всего, тем, что она и её несовершеннолетний сын не были включены в число собственников жилого помещения в соответствии с договором приватизации. В то же время договор приватизации квартиры не был зарегистрирован в Межрайонном бюро технической инвентаризации г. Челябинска, что в соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ влечёт недействительность сделки приватизации.
Справедливо отмечая это обстоятельство в мотивировочной части решения, суд удовлетворил требования истицы.
Одно из распространённых оснований для признания сделки приватизации недействительной в судебной практике — совершение её под влиянием заблуждения, которое в силу закона должно иметь существенное значение. Под существенным значением заблуждения ст. 178 ГК РФ предусматривает заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки в смысле закона не имеет существенного значения.
Анализ понятия заблуждения, имеющего существенное значение, предметно исследовался Новицким И. Б.
По его мнению, термин «заблуждение» употребляется в том случае, когда при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке, либо не знало о наличии данных обстоятельств.
В данном случае можно говорить о пороке воли, которая как внутреннее решение складывается под влиянием ошибочных представлений об обстоятельствах, относящихся к данной сделке.
В тесном смысле заблуждение имеет место тогда, когда лицо намеренно и помимо чьего-либо воздействия составляет себе неправильные представления о характере совершаемой сделки или остаётся в неведении относительно тех или иных обстоятельств, и под влиянием этих ошибочных представлений или неведения делает такое выражение воли, какого оно не сделало бы, если бы не было заблуждения. Подобного рода заблуждение может проявляться в характере или в сущности предмета сделки, личности контрагента. Заблуждение относительно второстепенных качеств вещи не может само по себе опорочить договор.
Существенным заблуждением относительно природы сделки приватизации, основные принципы и условия которой определены законом «О приватизации жилищного фонда в РФ», может служить, на наш взгляд, невозможность раздела приватизированной квартиры, так как по сложившейся судебной практике раздел квартиры, находящейся в собственности даже двух лиц, невозможен.
Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.94 года «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного Фонда в РФ» указано, что выдел участника общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и других), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования жилым помещением.
В юридической литературе высказано справедливое мнение, что лишение гражданина возможности приватизировать жилое помещение, полученное в результате обмена, не является основанием для признания договора приватизации недействительным, как заключённым под влиянием заблуждения.
Однако в судебной практике имелись случаи признания таких договоров недействительными по основаниям ст. 178 ГК РФ (ранее по ст. 57 ГК РСФСР).
Так, решением Советского суда г. Челябинска от 05.04.94 г. удовлетворены требования Анисимовой к Южноуральскому отделению железной дороги о признании недействительным договора приватизации двухкомнатной квартиры. Суд в решении указал, что истица была введена в заблуждение относительно условий договора о том, что жильё в порядке приватизации передаётся в собственность граждан один только раз. В настоящее время она произвела обмен приватизированной квартиры на муниципальную и лишена возможности получить в собственность квартиру, в которую она вселилась в результате обмена. Суд признал недействительным договор приватизации на основании ст. 57 ГК РСФСР.
Такой вывод суда, на наш взгляд, более чем спорен. В материалах дела имелась копия договора о передаче жилого помещения в собственность. В пункте втором договора, подписанного истицей, было указано, что жильё передаётся в собственность бесплатно только один раз.
Таким образом, на наш взгляд, договор приватизации жилья может быть признан недействительным под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение относительно условий и последствий совершения договора лишь в том случае, когда эти условия и последствия не были известны сторонам на момент заключения договора и стороны не могли их предвидеть.