О защите приобретателя
заложенного имущества

К. Скловский,
адвокат, кандидат юридических наук

Весьма сложна проблема защиты приобретателя заложенного имущества. Здесь сплелись не только отношения собственности и владения, сами по себе очень непростые, но и отношения, связанные с залогом, а также оборотом недвижимости.
Главное качество залога, как и других вещных прав, — право следования за вещью, в силу которого залогодержатель (кредитор) вправе обратить взыскание на имущество независимо от того, у кого оно находится.
Очень часто это понимают в том смысле, что владелец залога не вправе выдвинуть никаких возражений против изъятия у него заложенного имущества и безусловно теряет его. При этом, как многие полагают, совсем неважно, знал ли приобретатель заложенного имущества о том, что он приобретает вещь с такими обременениями, либо не знал и не мог знать. Такой подход, вполне обеспечивая права кредитора, в то же время игнорирует права иных участников оборота, создавая для них неоправданные и неустранимые риски. Есть, однако, сомнения, имеет ли это достаточные основания в законе.
Известно старое правило: «Без заклада нет залога». Практический смысл его в том, чтобы избежать попадания залога во владение третьего лица, от которого залог невозможно будет истребовать.
По этим причинам появился залог с оставлением недвижимости у залогодателя — ипотека. Именно на почве ипотеки и возникает возможность приобретения имущества третьим лицом, никак не обязанным перед залогодержателем. Впрочем, при достаточно надежной системе регистрации недвижимости третьи лица, как правило, лишены возможности приобрести законным образом заложенную недвижимость, не зная о ее обременениях: ведь в реестрах, поземельных книгах отражены все имеющиеся залоги. Собственно говоря, вся система регистрации недвижимости возникала главным образом из нужд кредита, т. е. с целью придания устойчивости залогу.
Если при этом все же совершалось отчуждение заложенного имущества таким образом, что приобретатель не принимал на себя обязательств по залогу, т. е. вещь переходила без залога, то залог утрачивался. Совершенно очевидно, что вся система регистрации ипотек направлена на практическое исключение такого варианта.
Надежная система регистрации залоговых прав ведет к тому, что невозможно приобрести имущество, не зная о его обременениях. Поэтому, приобретая обремененное ипотекой имущество, лицо должно отдавать себе отчет в том, что на это имущество может быть обращено взыскание кредитором отчуждателя имущества.
Отсюда возникает фактически неограниченное право кредитора обратить взыскание на залог против любого владельца (держателя). В то же время в принципе возможность доброй совести на стороне приобретателя не ставится под сомнение — иначе просто не имело бы смысла создавать сложнейшую и дорогостоящую систему регистрации прав на недвижимость.
Но если система регистрации прав на недвижимость ненадежна или почти отсутствует, практически неизбежны ситуации добросовестного приобретения заложенного имущества, т. е. приобретения без условия о залоге.
К сожалению, такие ситуации нередко возникают именно в нашем обороте. Ведь при весьма слабой системе регистрации никто не может быть уверен, что приобретаемое имущество не находится в залоге.
На мой взгляд, вопрос должен решаться, по крайней мере, в течение ближайшего времени, с допущением компромиссных решений, оставляющих окончательное решение за судом.
В пункте 3 статьи 33 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) указано, что если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301—303 ГК, а это значит, что ответчик, т. е. незаконный приобретатель вправе
ссылаться на свою добросовестность при приобретении имущества (статья 302 ГК).
Может показаться, что эта норма противоречит статье 39 Закона об ипотеке: если заложенное иму-щество отчуждено вопреки воле залогодержателя, то взыскание тем не менее обращается на это имущество независимо от того, кому оно принадлежит. При этом приобретатель, который знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается вопреки воле залогодержателя, несет солидарную ответственность с должником (в пределах стоимости залога).
На самом деле здесь противоречия нет. Право следования (статья 353 ГК) сохраняется в любом случае, независимо от обстоятельств отчуждения залога. Это означает, что кредитор вправе обратить взыскание на имущество, у кого бы оно ни оказалось.
Но для осуществления процедуры взыскания нужно фактически изъять залог у того лица, которое им владеет. Если такой владелец знал или должен был знать, что он приобрел имущество с обременением в виде залога, то тем самым он становится обязанным перед кредитором (в пределах стоимости залога). Эта его обязанность и является основанием для изъятия имущества в порядке реализации залога. Если же приобретатель не мог знать о том, что приобретенное имущество находится в залоге, то оснований для изъятия, как представляется, нет. (В противном случае нам пришлось бы прийти к странному выводу, что залогодержатель имеет больше прав, чем собственник, в то время как залоговое право, как и всякое вещное право, — часть права собственности, всегда уступающая собственности в объеме).
Однако в этом случае вводятся в действие дополнительные механизмы. Во-первых, если сделка была недействительна, например, из-за нарушений статьи 37 Закона об ипотеке, то возможно применение реституции, т. е. возвращение залога прежнему владельцу, незаконно продавшему залог. Во-вторых, если имущество приобретено незаконно и безвозмездно или выбыло из владения залогодателя помимо его воли, то возможно истребование и в порядке виндикации (статьи 301—302 ГК).
И только тогда, когда невозможно применить ни один из этих механизмов, право залога «зависает», оказывается, как говорят юристы, «голым». Это означает, что право существует, но не может быть реализовано, потому что нельзя получить саму вещь для ее реализации. С практической точки зрения такое право, конечно, не имеет ценности.
Понятно, что чем надежнее система регистрации, тем меньше оснований полагать, что приобретатель не мог знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге. Соответственно центр проблемы переносится в сферу устройства системы регистрации. Если исходить из того, что регистрация исчерпывающим образом и абсолютно точно указывает на все имеющиеся права и обременения недвижимости, то вполне допустимо перейти к неограниченному праву залогодержателя изымать имущество от любого фактического владельца залогом. В этом случае, кстати, и право собственника отыскивать свою недвижимость можно не ограничивать возражением о добросовестности приобретателя, как это сделано, например, в германском праве с его неограниченной виндикацией недвижимости.
В нашей дореволюционной правовой системе с ее достаточно солидной традицией регистрации поземельных прав тем не менее допускались и добросовестность, и утрата возможности реализации залога из-за причин, связанных с регистрацией. В этом случае ответственность переносилась на должностных лиц, виновных в допущении сделки по отчуждению заложенного имущества без переноса залога: «отчуждение имения, совершенное вопреки запрещению, установленному по определенному долгу, будет все-таки считаться действительным, но зато залогодержатель лишается вещного обеспечения и имеет только личный иск к продавцу и к должностным лицам, виновным в упущении. Залоговое право вместо того, чтобы распространить свое действие на преемника, совсем прекращается... и на Западе при книжной системе залоговое право, о котором не было отметки в реестре, считается не существующим для добросовестного приобретателя.
Еще меньше оснований сегодня, когда регистрация прав на недвижимость только делает первые шаги, полностью исключить возможность добросовестного приобретения недвижимости и перейти к неограниченному обращению взыскания на залог, у кого бы он ни был обнаружен. Такое решение, как любая крайняя мера, в конечном счете повредит обороту в целом. Ведь обеспеченность кредита без гарантий приобретателю имеет мало ценности, особенно если учесть, что кредитор сегодня — завтра выступает как покупатель, и постоянная смена этих ролей — и есть живой оборот.

Данный материал предоставлен редакцией журнала «Закон».
Полную его версию можно прочитать в очередных номерах названного журнала в 2000-ом году.