ВРЕМЕННОЕ СОГЛАШЕНИЕ
Южноуральской регистрационной Палаты
и Челябинской областной нотариальной
палаты о порядке проведения
государственной регистрации
и нотариального удостоверения прав
на недвижимое имущество и сделок с ним

Настоящее Соглашение составлено на основании Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закона Челябинской области от 18.09.97 г. № 25-30 «Об органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с целью создания единой правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Челябинской области.
1. После введения в действие Федерального закона отменяются ранее действовавшие правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Учитывая, что нотариальное удостоверение сделок обеспечивает повышенную защиту прав и интересов граждан и юридических лиц, законодатель не отменил его вообще, а предоставил сторонам возможность самим решать вопрос о необходимости обращения к нотариусу (ст. 163 Гражданского кодекса РФ). Федеральный закон предусматривает для граждан и юридических лиц, прибегших к нотариальному удо-стоверению сделки, возможность воспользоваться упрощенным способом регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество по заявлению только одной стороны.
2. При заключении сделок с недвижимым имуществом, права на которое возникли и правоустанавливающие документы оформлены и зарегистрированы в установленном законом порядке, до открытия, соответствующего филиала Палаты предварительная (до совершения сделки) государственная регистрация ранее возникших прав не требуется.
При отсутствии государственной регистрации сделки или перехода права, возникших после начала работы регистрационной палаты, нотариусы
должны отказать в совершении нотариального дей-ствия.
3. Согласно действующему законодательству в отдельных случаях государственной регистрации подлежит только переход права на недвижимое имущество, в других — и сделка, и переход права.
Так, например, при купле-продаже жилого помещения регистрируется как сам договор купли-продажи, так и переход права собственности от продавца к покупателю. Регистрация сделки в этих случаях удостоверяется проставлением регистрационного штампа на оригинале договора (сделки). При этом, если одновременно с государственной реги-страцией сделки регистрируется и право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» указывается вид зарегистрированного права, после чего заполняются остальные графы. Если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло, то свидетельство не выдается, и в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» вносится запись «Не выдавалось». Необходимо знать случаи, когда регистрируется и сделка, и право:
— договор купли-продажи жилого помещения (в том числе доли) — ст. 558 ГК;
— договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса — ст. 560 ГК;
— договор мены жилых помещений (в том числе доли) — ст. 567 ГК;
— договор дарения любой недвижимости (в том числе доли) — ст. 574 ГК;
— отказ одаряемого принять дар — ст. 573 ГК;
— договор пожертвования любого недвижимого имущества — ст. 582 ГК;
— договор ренты (в том числе пожизненного содержания с иждивением), по которому передается недвижимое имущество, — ст. 5 84 ГК;
— уступка требования, основанная на сделке, подлежащей государственной регистрации, — ст. 339 ГК;
— перевод долга по сделке, подлежащей государственной регистрации, — ст. 391 ГК;
— изменение и расторжение вышеуказанных договоров — ст. 452 ГК.
Государственной регистрации подлежат договоры и все вещные права, указанные в ст. 216 ГК, в том числе и случаи перехода права собственности в результате сделок и иных актов, не требующих государственной регистрации:
— договоры аренды здания или сооружения (если срок аренды не менее одного года) — ст. 651 ГК;
— договоры аренды другой недвижимости (при любом сроке аренды) — ст. 609 ГК;
— договоры аренды предприятия — ст. 658 ГК;
— ипотека, возникающая из договора залога, — ст. 339 ГК;
— ипотека, возникающая в силу закона (купли-продажи недвижимого имущества в кредит — ст. 488 ГК, с рассрочкой платежа — ст. 489 ГК, договор ренты недвижимого имущества — ст.587 ГК);
— приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество — ст. 219 ГК;
— приобретение права собственности членами ЖК, ЖСК, ГСК, полностью внесшими паевой взнос, — п. 4 ст. 218 ГК;
— решение суда о признании права собственности, определении доли в праве собственности;
— свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом;
— свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (в том числе, пережившему супругу), выданное нотариусом;
— соглашение о разделе общего имущества супругов или решение суда о разделе;
— соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности;
— право собственности на жилое помещение, возникшее по договору о приватизации жилья, — ст. 217 ГК;
— брачный договор, если передается право на недвижимость;
— алиментное соглашение, если передается право на недвижимость;
— раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — ст. 252 ГК;
— выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
— переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица — ст. 58 ГК;
— акты органов исполнительной власти (например, о предоставлении или об изъятии земельного участка);
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
— сервитуты;
— право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления;
— и иные случаи возникновения и прекращения прав, предусмотренные законом.
Свидетельство о государственной регистрации выдается и доверительному управляющему при передаче ему недвижимого имущества в доверительное управление — ст. 1017 ГК. Поэтому, если за совершением сделки с недвижимым имуществом к нотариусу обратился доверительный управляющий, нотариусу необходимо истребовать у него свидетельство о государственной регистрации доверительного управления. Сам договор доверительного управления не регистрируется.
4. В связи с началом работы Южноуральской регистрационной палаты порядок нотариального удостоверения сделок не изменяется. Нотариусы истребуют от заявителей документы, перечень которых определяется соответствующими нормативными актами, а также Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, в том числе справку на отчуждение от органов технической инвентаризации. Кроме того, предоставляется выписка из государственного реестра об отсутствии арестов и запрещений, выдаваемая гражданам и юридиче-ским лицам. Этот документ предоставляется независимо от того, в какой период времени возникли права на недвижимое имущество, с которым совершается сделка: до введения в действие Федерального закона или после.
5. В соответствии со ст. 13 Федерального закона органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при регистрации сделок и перехода права проводят правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. В связи с этим в нотариально удостоверенном договоре должны содержаться все необходимые для оценки его законности сведения. Так, в нем должны быть отражены все существенные условия договора, а также сведения о выполнении условий, без которых договор не может быть заключен, в том числе:
а) должны содержаться перечень лиц, которые сохраняют право проживания в жилом помещении, либо гарантия продавца о том, что такие лица отсутствуют (при этом в договоре необходимо сослаться на номер и дату справки ЖЭК или иной организации);
б) в договоре ренты должна быть определена стоимость всего объема содержания;
в) следует указать, что получено согласие третьих лиц на отчуждение имущества, либо отказ со-собственника от преимущественного права покупки доли в праве и т. д. (например, дата и номер реестра, по которому удостоверено согласие супруга на отчуждение, либо номер и дата постановления органа опеки и попечительства в случаях, указанных в ст. 37, 292 ГК РФ);
г) в случае удостоверения договора отчуждения «комплексного» недвижимого имущества (например, жилой дом и приватизированный земельный участок) в договоре должна быть указана цена каждого объекта в отдельности.
После текста удостоверительной надписи следует указать, что подлинники документов, перечисленных в договоре, хранятся в делах нотариуса.
Если договор не содержит всех существенных условий, Палата отказывает в его регистрации.
В случаях, когда нотариально удостоверенный договор не содержит указаний о том, что выполнены условия его заключения (согласие супруга, сособственника, органа опеки и попечительства и т. д.), для его регистрации в Палату или ее филиал должны быть представлены нотариально удостоверенные копии соответствующих документов (согласия супруга, сособственников и т. п.).
В тексте договора следует также указывать, что он подлежит регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6. Для осуществления государственной реги-страции нотариально удостоверенных сделок (и в связи с отсутствием на данном этапе у регистрационных органов необходимых сведений и архивов о зарегистрированных в прошлом правах) нотариус должен выдать сторонам (для последующей передачи в регистрационную палату) нотариально удостоверенные копии правоустанавливающего документа, послужившего основанием для сделки, а также справки БТИ.
По нотариально удостоверенным сделкам органы государственной регистрации в необходимых случаях вправе истребовать иные дополнительные сведения.
7. Поскольку государственная регистрация нотариально удостоверенных сделок и перехода прав может осуществляться по заявлению одной из сторон, нотариусу следует разъяснить, что по желанию сторон на передаточном акте может быть удостоверена подлинность их подписей.
Кроме того, стороны могут оговорить в договоре, что фактическая передача недвижимости может быть произведена после государственной регистрации сделки и перехода права.
Государственная регистрация сделки и перехода прав должна производиться в течение месяца со дня подачи заявления. Поэтому в случаях, когда фактическая передача имущества приобретателю осуществляется до государственной регистрации, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели имущества.
8. В соответствии с п. 18 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записях Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания владельца права. Поэтому указанные данные должны содержаться и в тексте нотариально удостоверенных сделок в отношении всех сторон сделки.
9. Доверенности на распоряжение недвижимым имуществом следует составлять применительно к требованиям, изложенным в п. 6 настоящих рекомендаций. Доверителю следует разъяснять, что в содержание полномочий, предоставляемых поверенному, необходимо включать в том числе полномочия на регистрацию сделки и перехода прав в органах государственной регистрации и получение регистрационных документов.
Доверенности, удостоверенные нотариусами до начала работы органа государственной регистрации, не могли содержать указанных полномочий. Поэтому они могут приниматься регистрационными органами, если в них поверенному предоставляется «право совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения». В этом случае нотариус выдает поверенному выписку из реестра с указанием в ней паспортных данных и дату рождения доверителя.
При оформлении отмены удостоверенной им доверенности нотариус оформляет передачу заявления в Палату по правилам статьи 86 «Основ законодательства РФ о нотариате».
10. В случае, если гражданин приобрел недвижимость и умер, не успев зарегистрировать право на нее в органах государственной регистрации, то его наследникам следует разъяснить следующее:
10.1. Если наследодатель умер после подачи заявления о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, то свидетельство о государственной регистрации выдается нотариусу по его письменному запросу для последующего оформления наследственных прав.
10.2. Если же наследодатель не успел подать заявление о регистрации, то наследники умершего обращаются в суд с заявлением о регистрации сделки и (или) права. В этом случае сделка и (или) право регистрируются по решению суда на умершего. После регистрации наследники представляют зарегистрированный договор и (или) свидетельство о регистрации нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство.
11. О наложении запрещения отчуждения недвижимого имущества нотариус сообщает в соответствующий филиал Палаты в течение трех дней.
12. Нотариально удостоверенные сделки (договоры), оформленные в соответствии с настоящим Временным порядком, регистрируются органами государственной регистрации, как правило, в двух недельный срок.
13. При оформлении договоров отчуждения садовых домов, гаражей, находящихся в личной соб-ственности граждан, применять порядок оформления и регистрации, установленный для жилых домов и квартир.
14. В соответствии с действующим законодательством, в случае утраты собственником недвижимого имущества подлинника правоустанавливающего документа он или его наследник вправе получить дубликат правоустанавливающего документа у нотариуса.
Если утраченный правоустанавливающий документ был ранее зарегистрирован в органах БТИ, то на его дубликате руководитель БТИ совершает надпись о том, что подлинник правоустанавливающего документа был зарегистрирован в БТИ с указанием первоначальной даты и номера его регистрации.
Собственнику необходимо зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имуще-ство на основании дубликата правоустанавливающего документа в Южноуральской регистрационной палате.
15. При проведении государственной регистрации первичных прав на вновь вводимые объекты недвижимости правоустанавливающими документами являются для многоквартирных и индивидуальных жилых домов:
— постановление главы администрации об отводе земельного участка;
— договор о застройке;
— акт ввода в эксплуатацию;
— постановление главы администрации об
утверждении акта ввода в эксплуатацию;
— протокол распределения жилья.
Для квартир документы предоставляются не менее чем в 2 экземплярах и только подлинники, данные документы должны быть сшиты, далее на них проставляется регистрационный штамп;
— договор о долевом участии в строительстве (инвестиционный договор);
— акт приема-передачи жилья;
— все дополнительные соглашения (по необходимости).

Дополнение №1
к временному соглашению Южноуральской регистрационной палаты и Челябинской областной нотариальной палаты о порядке проведения государственной регистрации и нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. В пункт 5 добавить подпункт «а» в следующей редакции: — паспортные данные либо данные иного документа, удостоверяющего личность сторон договора, с указанием даты рождения. Подпункты «а», «б», «в», «г» читать соответственно: «б», «в», «г», «д». 2. Подпункт 10.2 пункта 10 изложить в следующей редакции: — Если же наследодатель не успел подать заявление о регистрации, то наследники умершего обращаются в суд с заявлением о признании права собственности за умершим. В этом случае регистрируется решение суда как документ. После этого наследники представляют зарегистрированное в соответствующем филиале Палаты решение суда нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство, которое регистрируется в установленном порядке.

О.В. Скремета,
Председатель ЮУРП,
Главный государственный регистратор Челябинской области.
А.В. Нежинский,
Президент Челябинской областной нотариальной палаты.