ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

К. А. Сидорова,
юрисконсульт филиала ОАО «Кредит Урал Банк» в г. Челябинске

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. В основном потребитель не имеет возможности произвести его покупку за счет текущих доходов. В большинстве странах мира с развитой экономикой и стабильной правовой системой приобретение жилья на денежные средства, предоставленные в кредит, является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры и другие финансовые институты, обеспечивающие привлечение денежных потоков в эту область.
В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. В связи с чем постановлением Правительства Российской Федерации № 28 от 11 января 2000 г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Согласно указанной концепции главной целью развития ипотечного жилищного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотечный жилищный кредит — это кредит, предоставляемый банком или иной кредитной организацией физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Основным отличием данного кредита от других видов кредитования, обеспечиваемых ипотекой, является его целевое назначение. Кроме того, чтобы приобретение жилья с использованием кредитных средств стало доступным для граждан со средним достатком, необходимо применение долгосрочного ипотечного кредитования, а именно — предоставление ипотечных жилищных кредитов сроком от 3 и более лет. На данном этапе с учетом среднего дохода населения России кредиты должны предоставляться сроком на 10—15 лет.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле со стороны кредитора за целевым использованием кредитных денежных средств. В кредитном договоре стороны должны предусмотреть следующие условия: сумма предоставляемого кредита, срок, на который предоставляется кредит, размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом, срок или график погашения кредита, основание для досрочного погашения кредита, и другое.
В договоре об ипотеке стороны должны оговорить следующие условия: предмет ипотеки, с максимальной индивидуализацией объекта ипотеки, оценочная стоимость передаваемого в ипотеку помещения, существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер и срок исполнения основного обязательства, требование по страхованию передаваемого в ипотеку имущества, основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другое.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (далее — Закон) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Концепция предполагает три варианта оформления обеспечения ипотечного жилищного кредита:
— заключение договора ипотеки приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
— заключение трехстороннего «смешанного» договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;
— «ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли-продажи и формально не требует документального оформления и регистрации договора залога квартиры.
Первые два способа требуют более значительного правового сопровождения и соответствующего оформления и подразумевают определенные расходы по регистрации, однако обеспечивают четкое оформление прав и обязанностей сторон, возникающих в результате залога. Третий способ более прост, но в случае возникновения проблемных ситуаций, связанных как с обязательствами по основному договору, так и с содержанием и страхованием квартиры, а также с выполнением условий, которые могут быть дополнительно оговорены в договоре ипотеки, отсутствие формально закрепленных договоренностей сторон, а также записей об обременении квартиры могут повлечь нежелательные последствия.
При выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным , а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком условий кредитного договора или договора ипотеки кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится в судебном порядке. Статья 349 ГК РФ и ст. 55 Закона об ипотеке допускают исключение из вышеуказанного правила. Согласно данным нормам удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Следует иметь в виду, что Закон содержит условия, при которых заключение указанных соглашений не допускается, а именно — согласно п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 Закона взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:
— для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
— предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
— залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.
Статья 78 Закона об ипотеке указывает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением; исключение составляет тот факт, что проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания (п. 2 ст. 78). В случае наличия малолетних детей и лиц, признанных недееспособными, такое обязательство от имени несовершеннолетних детей дают родители или опекуны, от имени лиц, признанных недееспособными, — опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет (кроме эмансипированных в установленном порядке) дают обязательство с согласия родителей или попечителей, согласие попечителей также требуется при совершении обязательства ограниченно дееспособными лицами. Однако во всех указанных случаях требуется согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
В то же время ст. 292 ГК РФ ставит серьезные препятствия для применения п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке.
Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество с целью устранения вышеуказанных коллизий.
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время, к сожалению, нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.
Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов — основная причина ограниченности рынка ипотечных кредитов. Высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков.
Для снижения кредитного риска необходимо предоставить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать эффективную судебную систему быстрого рассмотрения дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога, а также обеспечить надежную систему регистрации сделок с недвижимым имуществом в целях уменьшения риска для кредитора появления непредусмотренных прав.
Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае невозврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. К сожалению, в настоящее время на практике это вызывает серьезные сложности, так как нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел. Особое значение имеет чистота титула на жилье, приобретаемого заемщиком, и информация, касающаяся наличия у заемщика ипотечного кредита от другого банка. Таким риском можно управлять при наличии отлаженной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Занижение работодателями официальных доходов сотрудников является одним из факторов, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента, и увеличивает кредитный риск для банков. Низкие официальные доходы потенциальных заемщиков не позволяют коммерческим банкам принимать обоснованные решения по предоставлению кредита. Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтвержденные данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования.
Для решения данной проблемы необходима продуманная государственная налоговая политика, которая найдет свое отражение в налоговом законодательстве РФ.
Как уже указывалось выше, коммерческие банки не имеют долгосрочных ресурсов для осуществления ипотечного кредитования, на сегодняшний день такими ресурсами могут обладать лишь бюджеты. Вследствие чего необходимо создание на уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации программ долгосрочного ипотечного кредитования с соответствующим бюджетным финансированием. Выделенные средства должны предоставляться уполномоченным банкам как долгосрочные целевые бюджетные кредиты.
Также нужно отметить необходимость разработки на соответствующих уровнях рыночной процентной ставки, пригодной для долгосрочного кредитования в условиях экономики, подверженной инфляции.
Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий Федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также активное участие коммерческих банков и предпринимателей.