В процессе осуществления своей деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сталкиваются с проблемой применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих правовой режим общей долевой собственности. Суть проблемы заключается в следующем: в учреждения юстиции обращаются лица, которые на момент государственной регистрации являются единоличными собственниками недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации договоров, предметом которых является отчуждение доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Отсюда возникает вопрос: может ли единоличный собственник недвижимости изменить режим своей собственности и «допустить к участию» в своем праве собственности других лиц, например, путем отчуждения доли в праве собственности на недвижимое имущество?

В настоящее время не выработан единый взгляд на данную проблему, существуют различные «неофициальные» точки зрения, к сожалению, пока не высказанные в печати. По мнению одних, совершение подобных сделок невозможно, с другой точки зрения — такая сделка может быть за­ключена (т. е. возможно изменение единоличной собственности на общую путем заключения договора между первоначальным (единоличным) собственником и другим лицом), хотя и в этом случае нет однозначного ответа на вопрос, что это за договор и что является предметом данного договора. Одни говорят о договоре об отчуждении (купле-продаже, мене и т. д.) доли в праве собственности, другие — о договоре купли-продажи части имущества.

В настоящей статье предпринята попытка обосновать возможность заключения договора, хотя и не предусмотренного законом, но не противоречащего ему, предметом которого, однако, не является ни доля в праве собственности, ни часть имущества. Не останавливаясь подробно на различных точках зрения, суть которых приводилась выше, вкратце остановимся только на той, в соответствии с которой предметом договора является доля в праве собственности. По нашему мнению, с такой точкой зрения согласиться трудно по следующим причинам.

Понятие «доля в праве собственности» характерно для права общей собственности, и если данное выражение применять для права собственности одного лица, то следует прийти к мысли, что право собственности конкретного лица состоит из суммы долей. Однако, исходя из общих начал (принципов) науки гражданского права, право собственности конкретного лица на определенное имущество представляет совокупность правомочий этого лица по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, и рассматривать это право в виде суммы долей в праве собственности ошибочно, поскольку доли в праве собственности возникают только в результате поступления имущества в общую собственность двух или нескольких лиц.

Режим общей долевой собственности в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности одному лицу, установлен быть не может, так как долевая собственность предполагает наличие нескольких субъектов (два и более, т. е. речь идет о многосубъектности), что вытекает из существа данного вида собственности и закреплено в п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Постановка вопроса о правомерности отчуждения единственным собственником доли в праве собственности является некорректной, поскольку, как отмечалось выше, доли в праве собственности возникают только в результате поступления неделимого или не подлежащего разделу в силу закона имущества в собственность двух или более лиц. Сказанное, однако, не означает, что единственный собственник не вправе совершать действия, ведущие к образованию общей долевой собственности, и этому есть нормативное обоснование.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физиче­ские лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора. Статья 209 ГК РФ предоставляет собственнику максимально широкие правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Ни у одного другого титульного владельца нет таких правомочий. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия...  Ограничение этих правомочий сводится лишь к тому, что осуществление этих правомочий не должно противоречить закону и иным правовым актам, нарушать права и законные интересы других лиц.

Возможность возникновения общей долевой собственности установлена законодателем в ст. 244 ГК РФ и обусловлена поступлением в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или не подлежащего разделу в силу закона (абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Думается, что формулировка п. 4 ст. 244 ГК РФ никоим образом не ограничивает способы возникновения права общей собственности и не исключает возможности для единственного собственника совершать действия, ведущие к образованию общей долевой собственности, поскольку указанная норма содержит лишь указание на основание возникновения общей собственности, а именно — поступление имущества в собственность двух или нескольких лиц, но не содержит исчерпывающего перечня юридических фактов (действий, событий), в результате которых имущество может поступить в общую собственность.

На основе анализа действующего гражданского законодательства можно сделать вывод, что в общую собственность двух или нескольких лиц имущество может поступить не только в результате совместного создания, получения ими по наследству или приобретения у третьего лица одного неделимого или не подлежащего разделу в силу закона объекта, но и при совершении сделки, по условиям которой имущество поступает в собственность двух или более лиц, в том числе и первоначального единоличного собственника, пожелавшего оставить за собой определенную долю в праве собственности на это имущество.

К примеру, ст. 1043 ГК РФ прямо предусматривает при исполнении договора простого товарищества возможность поступления имущества, принадлежащего одному лицу, в общую долевую собственность двух или нескольких лиц (товарищей); в этом случае одним из сособственников становится первоначальный единоличный собственник этого имущества. Причем доля каждого из товарищей в праве собственности на это имущество может быть определена ими в договоре.

На основании изложенного, на наш взгляд, возможен договор, хотя прямо и не предусмотренный законом, но не противоречащий ему и не нарушающий прав и законных интересов других лиц, в результате которого собственник, переводя принадлежащее ему имущество в режим общей долевой собственности, становится одним из сособственников этого имущества и оставляет за собой долю в праве собственности на данное имущество. В силу п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ такой договор может быть заключен. Вопрос о предмете такого договора является дискуссионным.

Что касается государственной регистрации такого договора, необходимо отметить следующее. При заключении договора, в результате которого возникает общая долевая собственность на определенный объект, у приобретателя возникает право на определенную долю в праве собственности на весь объект в целом. Учитывая это, законодатель в п. 2 ст. 251 ГК РФ установил, что момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Таким образом, если государственной регистрации подлежит договор по отчуждению объекта недвижимости, то государственной регистрации требует и договор, в результате которого у приобретателя возникает право на долю в праве собственности на данный объект.

Напротив, если договор по отчуждению имущества не требует государственной регистрации, такая регистрация не производится и в отношении договора, при заключении которого у приобретателя возникает право на долю в праве собственности на данное имущество. Например, при заключении договора, согласно которому возникает долевая собственность на недвижимое имущество, не являющееся жилым помещением, государственной регистрации подлежат только возникающие права (доля в праве) собственности на это имущество, но не сам договор.

Высказанная авторами точка зрения, безусловно, носит дискуссионный характер, что создает «почву» для дальнейших размышлений и исследований.