На протяжении десятилетий в Российской Федерации сложилась весьма несовершенная и местами противоречивая практика оборота недвижимого имущества как объекта права в системе гражданских правоотношений. Такой качественно новый шаг, как создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, был необходим в первую очередь для формирования цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране. Однако претворение в жизнь данной идеи на практике наталкивается на многочисленные правовые и житейские барьеры.

Более двух с половиной лет работает Верхнеуфалейский филиал Южноуральской регистрационной палаты. За этот небольшой срок уже накоплен немалый опыт решения возникающих проблем, связанных с оборотом недвижимого имущества, в частности, земельных участков. Не секрет, что правовое регулирование земельных правоотношений в нашей стране отличается сложностью и противоречивостью, поэтому вопрос о государственной регистрации прав на землю и сделок с ней представляется очень интересным.

В порядке рассмотрения правоприменительной практики хотелось бы затронуть вопрос регистрации такого вещного права на землю, как право пожизненного наследуемого владения.

Право пожизненного наследуемого владения является правомочием гражданина по владению, пользованию и распоряжению землей, находящейся в государственной собственности, по основаниям и в порядке, установленном земельным законодательством. Субъект этого права обладает почти всеми правами собственника за исключением двух — он не вправе отчуждать (продавать, закладывать и т. д.) земельный участок и не имеет права на получение стоимости земельного участка в случае его изъятия для государственных и общественных нужд. Граждане, именуемые землевладельцами, вправе передавать права владения и пользования землей по наследству; возводить на земле здания, строения и сооружения, если иное не установлено условиями пользования землей; передавать землю в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Данное вещное право установлено Земельным кодексом РСФСР 1991 г. И хотя Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» была признана недействующей почти половина статей ЗК РСФСР, в том числе и статьи, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельным участком, понятие «пожизненное наследуемое владение» встречается в некоторых других действующих нормативных правовых актах. В частности, право пожизненного наследуемого владения указывается в составе вещных прав в ст. 216 Гражданского кодекса РФ.

Упоминается данное вещное право и в региональном законодательстве, в частности, в Законе Челябинской области от 26.03.98 № 39-ЗО «О земельных отношениях».

Статья 29 указанного областного закона гласит, что граждане Российской Федерации, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, вправе получить земельный участок в собственность по заявлению в орган местного самоуправления, а также передать земельный участок по наследству. Указанной статьей гарантировано также право наследников, принявших в наследство земельный участок или земельную долю (пай), находившуюся у наследодателя в пожизненном наследуемом владении, получить уна­следованные земельный участок, земельную долю (пай) в пожизненное наследуемое владение либо в собственность. Причем выбор в оформлении того или иного правового титула на землю должен ­оставаться за наследником. Данная статья напрямую перекликается со ст. 37 Земельного кодекса, которая гарантирует переход права на земельный участок при переходе права на строение, сооружение; и ст. 305 Гражданского кодекса РФ, гарантирующей защиту прав владельца, не являющегося собственником.

Казалось бы, никто не препятствует гражданам в реализации их конституционных прав. Однако на практике дело обстоит несколько иначе. Не лишая граждан права унаследовать и передать по наследству земельный участок (земельную долю, пай), находящуюся в пожизненном наследуемом владении, Закон Челябинской области «О земельных отношениях» в ст. 39 приводит закрытый перечень оснований возникновения права пожизненного наследуемого владения землей: решения органов местного самоуправления и решения судебных органов.

Таким образом, в практической работе специалисты, осуществляющие оформление и регистрацию прав на недвижимое имущество, сталкиваются с вопросом: каков порядок наследования земельного участка, если наследодатель являлся не собственником, а землевладельцем? Неужели наследник для получения права владения земельным участком, которое ему гарантируется законом, должен обратиться в органы местного самоуправления либо в суд? Ведь таким образом разрушается вся сущность гарантированного землевладельцу права передать земельный участок (долю, пай) по наследству.

Если это не так, и наследование земельного участка (доли, пая) осуществляется на общих основаниях, установленных на данный момент Разделом VII Гражданского кодекса РСФСР от 11 июня 1964 г., то есть ли нормативные основания включения земельного участка, принадлежащего наследодателю — землевладельцу, в состав наследственной массы? Вероятно, должен существовать особый порядок наследования такого имущества.

Вопросов пока больше, чем ответов. Надежду на разрешение этих проблем вселяет планируемое на начало 2001 г. рассмотрение и принятие нового Земельного кодекса. Безусловно, надежда на лучшее укрепляет веру в будущее. Однако проект нового Земельного кодекса горячо и безрезультатно обсуждается уже не первый год.

В соответствии со ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство отнесено к вопросам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. Порядок совместного решения указанных вопросов отражен в «Договоре о разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти Челябинской области» (Москва, 4 июля 1997 г.), а также в «Соглашении от 13.06.98 № 3 между Правительством Российской Федерации и администрацией Челябинской области о разграничении предметов ведения и полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Челябинской области».

В ст. 7 упомянутого соглашения указывается, что администрация Челябинской области распоряжается земельными участками, находящимися в собственности Челябинской области (о землях, отнесенных к собственности Челябинской области, см. ст. 4 Соглашения и Закон Челябинской области от 28.01.99 № 63-ЗО «О государственных и муниципальных землях Челябинской области»).

Земли, предоставленные органами местного самоуправления гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, отнесены к муниципальной собственности (п. «б» ст. 7 Закона Челябинской области «О государственных и муниципальных землях Челябинской области»). Право муниципального образования как собственника земель выражается, помимо прочего, возможно­стью определять, в соответствии с действующим законодательством, порядок использования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования.

Данное право прописано в ст. 8 Закона Челябинской области «О государственных и муниципальных землях Челябинской области» и ст. 25 Закона Челябинской области «О земельных отношениях».

Казалось бы, что мешает муниципалитету установить более простой и совершенный порядок оформления документов на земельный участок, дающий землевладельцу гарантии его права передать землю по наследству, а наследнику — принять во владение переданный наследодателем земельный участок?

Данный вопрос в марте 2000 г. был вынесен на рассмотрение Верхнеуфалейского Городского собрания (представительного органа местного самоуправления) и не остался без внимания. Специалистами Южноуральской регистрационной палаты совместно с юристами муниципалитета и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству был разработан проект Постановления Городского собрания «О регулировании земельных отношений и имущественных правах на землю». Данный документ предусматривал, что при регистрации права пожизненного наследуемого владения в порядке наследования в качестве основания возникновения вещного права принимается свидетельство о праве на наследство, выданное наследнику. Кроме того, данный документ заострил внимание на недопустимости перехода прав на объекты недвижимости, неразрывно связанные с земельными участками, при отсутствии документов о юридическом оформлении прав на земельный участок.

15 марта 2000 г. проект постановления был предложен на рассмотрение депутатам Верхне­уфалейского Городского собрания и принят за № 399. В результате применения в работе данного акта органа местного самоуправления органами, осуществляющими оформление, учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, граждане-землевладельцы получили реальные гарантии реализации права передать по наследству и унаследовать земельные участки (доли, паи).

Акцент на необходимости юридического оформления прав на землю в перспективе дает не только формальные результаты. Данная работа позволяет подвести юридическое обоснование к начислению платежей за пользование землей, а также выявить «скрытых» пользователей земельными участками. И уже дают о себе знать первые финансовые результаты, выраженные в увеличении суммы сборов за пользование земельными участками, поступающих в местный бюджет.

Сегодня я осветил только один эпизод из деятельности Верхнеуфалейского филиала Южноуральской регистрационной палаты. А такого рода задачи, к сожалению, практика ставит перед нами практически постоянно. И эффективное их решение зависит от многих факторов.

В первую очередь, это отношение к своей работе сотрудников филиала. В настоящее время в филиале работают шесть человек, которые организуют деятельность по государственной регистрации прав на недвижимость на территории двух муниципальных образований — города Верхнего Уфалея и Нязепетровского района. При этом каждый, кто приходит в филиал, принося с собой свои проблемы и вопросы, не оказывается лишенным человеческого внимания. Разрозненная группа сотрудников не обеспечила бы и половины от того результата, который является каждодневным. Такое возможно лишь при наличии команды специалистов, любящих свою работу.

Хочется также отметить консолидацию усилий сотрудников предприятий и служб, работающих в сфере недвижимого имущества. В работе постоянно возникают вопросы, требующие совместного решения с органами БТИ, Комитета по управлению имуществом, службой судебных приставов, нотариата, Земельным комитетом. Радует, что это сотрудничество не сводится к разрешению текущих задач. В рамках проведения межведомственных совещаний часто рассматриваются принципиальные вопросы, имеющие перспективное и долгосрочное значение. Не оставляют без внимания местные проблемы и специалисты центрального аппарата ЮУРП, а также сотрудники областных организаций, служб и ведомств.

Отдельно хочется остановиться на совместной с администрацией города Верхнего Уфалея работе. Более года назад глава города Ю. В. Абдурахимов выступил с конкретными предложениями по созданию на базе Южноуральской регистрационной палаты единой областной системы по государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на территории Челябинской области. Практическая работа в этом направлении начата Верхнеуфалейским филиалом ЮУРП совместно с Комитетом по управлению имуществом в феврале 2000 г. Сегодня филиал первым в области начал в полном объеме осуществлять деятельность по регистрации юридиче­ских лиц и индивидуальных предпринимателей. Более детальное рассмотрение этого вопроса является темой для отдельной беседы, тем более что правовое обеспечение указанного направления регистрации подлежит дальнейшему развитию и совершенствованию.

В заключение хочется сказать, что эффективность и результаты работы по созданию цивилизованного и прозрачного рынка недвижимого имущества во многом зависят от отношения к этой проблеме людей, работающих в этой области. Остается лишь искренне пожелать скорейшего правового урегулирования тех пробелов в законодательстве, которые на сегодняшний момент имеют место. При существующем же кадровом потенциале и желании людей органично развивать формирующиеся институты российского рынка недвижимости у нас есть все шансы достигнуть еще более достойных результатов уже в ближайшем будущем.