Среди новелл российского гражданского законодательства следует выделить договор ренты, который позволяет иметь регулярный доход, не требующий от его получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности. Указанный доход основан исключительно на передаваемом в собственность плательщика имуществе. Наиболее близкими к рентным отношениям в советский период были правоотношения, возникающие на основе договора купли-продажи с условием пожизненного содержания. Однако такие отношения были ограничены не только по субъектному составу получателей содержания, но и по характеру самого обеспечения. В действующем законодательстве подобные ограничения сняты, а определенные запреты касаются организаций.

В качестве сторон договора ренты выступают получатель ренты, передающий имущество в собственность своему контрагенту, и плательщик ренты, принимающий на себя обязанность периодиче­ски выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме. Законодатель выделяет два основных вида ренты: постоянная рента, период выплаты которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах жизни получателя ренты. Разновидно­стью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

В связи с тем, что каждый рентный договор должен быть в обязательном порядке нотариально удостоверен, а удостоверительная надпись может совершаться только на письменных документах, можно сделать вывод о квалифицированной письменной форме всех его разновидностей. При оформлении и удостоверении конкретных договоров в нотариальной практике довольно часто вместо унифицированной формы весьма специфического рент­ного договора применяются такие апробированные формы договоров, как купля-продажа — для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарение — при которой имущество передается бесплатно. Представляется, что такое использование допустимо далеко не во всех случаях. Нормативные правила, относящиеся к гражданско-правовым институтам купли-продажи и дарения, далеко не всегда могут быть использованы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества.

Помимо нотариального удостоверения договора при передаче под выплату ренты недвижимости требуется также его государственная регистрация. В отличие от договора продажи недвижимости, который может регистрироваться непосредственно без предварительного нотариального удостоверения недвижимости, рентный договор не подлежит непосредственно государственной регистрации и должен быть сначала нотариально удостоверен.

Нормы, относящиеся к купле-продаже и дарению, могут применяться к рентным отношениям с учетом двух обстоятельств. Во-первых, они могут быть использованы для регламентации отношений по передаче и (или) оплате имущества, т. е. единовременной оплате при передаче имущества, а не при выплате рентных платежей. Во-вторых, существу рентного договора соответствуют далеко не все правила купли-продажи и дарения.

В качестве примера заимствования из института купли-продажи можно привести правило о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества. При этом в категорию оплаты не следует включать рентные платежи. Бесплатная же передача имущества под выплату ренты исключает заимствование правила о том, что одаряемый (плательщик ренты) может в любое время до передачи ему вещи от нее отказаться.

Нужно учитывать, что договор ренты, не предусматривающий передачу недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения, а договор ренты, связанный с отчуждением недвижимости,— с момента его государственной регистрации.

В нотариальной практике следует исходить из того, что рентный договор вступает в силу с момента его заключения. Следовательно, плательщик ренты обязан принять передаваемое ему под выплату ренты имущество, исходя из существа договора. Отказ от принятия имущества, в том числе и передаваемого бесплатно, после заключения договора подлежит квалификации как нарушение уже заключенного рентного договора.

При отчуждении недвижимости в пользу третьего лица вместе с правом собственности на недвижимое имущество к нему переходят и все обязательства плательщика ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком. Третье лицо как собственник недвижимости, обремененное рентой, автоматически становится плательщиком ренты. Безусловно, приобретатель недвижимости, обремененной рентой, должен быть заранее уведомлен другой стороной договора о существовании обременения.

Вывод: дальнейшее распространение рентных отношений неизбежно приведет к появлению новых коллизионных моментов, которые нельзя будет разрешить на основе уже сложившейся нотариальной практики. Поэтому потребуется их глубокий теоретический анализ с учетом смежных гражданско-правовых институтов и на основе уже имеющегося опыта стран ЕС.