Из практики федерального Арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды (за период с марта 1996 года по июль 1997 года) (извлечения)

1. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

Арбитражный суд рассматривает споры о понуждении заключить договор аренды, если такая обязанность предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом и при уклонении стороны от заключения такого договора.

Дело № КА-А40/1249-97 (МГАС, № 49-171)

Московский земельный комитет обратился в суд с иском к Государственному предприятию «Строительное управление МВО Министерства обороны Российской Федерации» о понуждении к заключению договора аренды.
В обоснование своих требований Москомзем ссылался на статью 29 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой предоставление земельного участка осуществляется решением мест-ной администрации, а также на распоряжение мэра Москвы от 17.01.94 № 23-рн и пункт 2.1 распоряжения префекта Юго-Восточного административного округа (ЮВАО) г. Москвы от 06.02.91 № 119.
Определением суда производство по делу прекращено по пункту 1 статьи 85 АПК Российской Федерации, поскольку спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена Кодексом и другими законами (п. 4 ст. 445 Кодекса).
Кассационная инстанция указала на то, что иск заявлен о понуждении ГП «Строительное управление МВО Министерства обороны Российской Федерации» — органа Вооруженных Сил Российской Федерации заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены здания и сооружения этого управления.
В качестве основания заявленного иска Москомзем ссылался на распоряжение мэра Москвы от 17.01.94 № 23-рн и распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 06.02.96 №119 «Об установлении права пользования земельным участком ГП «Строительное управление МВО Министерства обороны Российской Федерации» по Стахановской ул., вл. 18, на условиях краткосрочной аренды земли сроком на 3 года».
В соответствии со статьей 22 АПК Российской Федерации споры об обязании заключить договор рассматриваются в случаях, установленных законом или соглашением сторон.
Согласно статье 421 Кодекса сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора, если в соответствии с Кодексом или другими законами заключение договора обязательно для другой стороны, но она уклоняется от его заключения.
По существу, Москомзем предъявил иск об обязании заключить договор аренды земельного уча-стка на основании распоряжений мэра и префекта ЮВАО г. Москвы. Указанные распоряжения не являются законом, который бы обязывал ответчика заключить договор аренды. В связи с этим кассационная инстанция оставила без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, по-скольку спор неподведомствен суду, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена ни Кодексом, ни другими законами Российской Федерации.

При рассмотрении споров о понуждении заключить договор суду необходимо исследовать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Дело № КА-А40/1422-96 (МГАС, № 19-272)

Акционерное общество «Царицыно» обратилось в суд с иском о понуждении Московского земельного комитета заключить договор на долгосрочную аренду земельного участка по месту расположения имущественного комплекса по адресу: г. Москва, Пролетарский просп., д. 30.
Арбитражный суд города Москвы обязал Москомзем заключить с АО «Царицыно» договор на долго-срочную аренду земельного участка по месту расположения имущественного комплекса. При этом суд исходил из того, что АО «Царицыно» является приватизированным предприятием, имеющим свидетельство на право собственности 22 объектов, находящихся по указанному адресу и, согласно Указам Президента Российской Федерации от 22.07.94
№ 1535 «Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» и от 06.02.95 № 96 «О втором этапе приватизации в г. Москве», собственник приватизируемого недвижимого имущества имеет право на получение в долгосрочную аренду соответствующего земельного участка.
Кассационная инстанция установила, что исковое заявление неконкретно: не указан размер земельного участка, который истец просит передать ему в аренду, на какой срок и на каких условиях. В материалах дела отсутствует проект договора о передаче АО «Царицыно» в долгосрочную аренду земельного участка с отказом Москомзема его заключить.
Осуществив приватизацию и используя свое право на получение в долгосрочную аренду земельного участка в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.02.95 № 96, истец не представил доказательств, что его право нарушено.
В нарушение статьи 130 АПК Российской Федерации арбитражный суд в резолютивной части не указал условий, на которых стороны обязаны заключить договор аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда было отменено.

2. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С РАСТОРЖЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Неполное внесение арендатором в сроки, предусмотренные договором, арендных платежей может являться основанием для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 Кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором.

Дело № КГ-А40/625-97 (МГАС, № 32-655)

Москомимущество обратилось с иском к ТОО «Магазин «Кусковский» о расторжении договора аренды, ссылаясь на неоднократные нарушения условий договора и неперечисление в установленные договором сроки арендной платы со II по IV квартал 1996 года.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, мотивировал свой вывод тем, что в нарушение договора арендатор обязательства по внесению арендной платы за III квартал 1996 года не выполнил, что является основанием для расторжения договора.
Кассационная инстанция установила, что дополнениями и изменениями на 1995 год к договору аренды от 12.02.93 было установлено помесячное перечисление арендной платы. Ответчик в 1996 году продолжил выплачивать арендную плату в порядке, установленном на 1995 год, — помесячно, однако в меньшем размере, чем это предусматривалось договором.
Согласно пункту 3 статьи 619 Кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату». Поскольку арендная плата ответчиком вносилась ежемесячно, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, у суда не имелось достаточных оснований для расторжения договора аренды.
Решение было отменено, в иске отказано.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, указав на то, что согласно пункту 11а дополнительного соглашения к договору аренды за невыполнение или частичное невыполнение арендатором — ТОО «Магазин «Кусковский» условий настоящего договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора как на общих основаниях, установленных действующим законодательством, так и в одностороннем порядке арендодателем. Суд первой инстанции не конкретизировал в решении основания расторжения договора, суд кассационной инстанции не принял во внимание ответственность, установленную условиями договора, и не проверил наличие оснований досрочного расторжения договора по признаку существенного нарушения его другой стороной, хотя ссылка на данные обстоятельства имеется в исковом заявлении.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 Кодекса. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке недопустимо.

Дело № КГ-А40/879-97 (МГАС, № 65-1)

Москомимущество обратилось с иском к АОЗТ «Консорциум Век» о выселении из нежилых помещений.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен. При этом суд руководствовался пунктом 3 статьи 450 Кодекса, установив, что в договоре аренды, заключенном между Москомимуществом и АОЗТ «Консорциум Век», содержалось условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия решения о реконструкции объекта аренды. Постановлением правительства Москвы арендуемое строение было включено в план реконструкции.
Кассационная инстанция не согласилась с мотивами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку в данном случае следовало руководствоваться специальной нормой — статьей 619 Кодекса, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, при этом основанием к расторжению договора может быть условие, определенное в договоре аренды.
Упомянутая статья предусматривает применение лишь пункта 2 статьи 450 Кодекса, в соответствии с которым расторжение договора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных в том числе и договором аренды. В данном случае — в связи с реконструкцией объекта аренды, о чем стороны договорились при заключении договора аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил данный вывод, однако отменил постановление Федерального ар-битражного суда Московского округа, учитывая конкретные обстоятельства дела, полагая, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.

3. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИЗНАНИЕМ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ

При применении статьи 168 Кодекса, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить, соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 Кодекса.

Дело № КГ-А 1/943-96 (МГАС, № 61-179)

Москомимущество обратилось с иском к АОЗТ «Совтрансавто» о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением правительства Москвы от 16.09.93 № 868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве». Иск был удовлетворен. При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением правительства Москвы от 16.09.93 № 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения мэра Москвы, постановления правительства Москвы, распоряжения Москомимуще-ства.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 Кодекса акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.

Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным.

Дело № КА-А1/1216-96 (МГАС, № 57-25)

ТОО «Питерский» предъявило иск к станции Москва-Пассажирская Октябрьской железной дороги МПС России о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв. м.
Станция Москва-Пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО «Питерский» со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.
Решением арбитражного суда исковые требования ТОО «Питерский» были удовлетворены, а во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций указали, что спорное помещение является федеральной собственностью, и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 05.08.95 № 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
В соответствии со статьей 295 Кодекса предприятие вправе сдать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.
Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.

Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Дело № КГ-А40/784-97 (МГАС. № 2-197-а)

АООТ «Энергоспецмонтаж» обратилось с иском к АООТ «Промэлектромонтаж», Госкомимуществу России, Минатому России, концерну «Спецатоммонтаж» о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО «Промэлектромонтаж», в части помещений 3-го этажа здания по ул. Бойцовская, д. 27, и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что договор аренды с правом выкупа является
оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 Кодекса признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения 3-го этажа дома № 27 по Бойцовской улице на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию «Промэлектромонтаж» спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1 и 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении помещений 3-го этажа не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.

4. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ВЫСЕЛЕНИЕМ ИЗ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

При рассмотрении иска о выселении из нежилого помещения суд должен проверять как право истца на предъявление данного иска, так и действительные отношения сторон, в ча-стности, занимает ли ответчик спорное помещение фактически.

Дело № КГ-А 1/313-96 (МГАС, № 10-396)

ТОО «Нива» обратилось в арбитражный суд с иском о выселении Торгового дома «Табак» из занимаемых нежилых помещений. Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в иске отказано.
Кассационная инстанция указала, что в исковом заявлении ТОО «Нива» ссылалось на то, что ответчик незаконно занял спорное помещение и использует его как склад. Однако никаких доказательств, подтверждающих указанные доводы, истец не представил.
Рассматривая спор, суд первой инстанции исходил лишь из факта подтверждения истцом его прав на нежилое помещение, оставив без внимания отсутствие доказательств пользования ответчиком имуществом истца.
При проверке решения апелляционная инстанция на основании имеющихся в деле документов сделала правильный вывод об ошибочности принятого решения и отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Судьи Федерального арбитражного суда
Московского округа
Н.В. ТАРАСОВА, Д.И. ПЛЮШКОВ