Договор о долевом участии
в строительстве жилья

И. Э. Щеткина,
ст. юрисконсульт Фонда промышленности
и энергосбережения Челябинской области

В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность как среди населения, так и среди строящих организаций. Действительно, для застройщиков-организаций долевое участие дает возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. При этом можно начать заключение договоров долевого участия практически сразу после получения постановления и всей разрешительной документации на строительство. Гражданам долевое участие в строительстве жилья также дает неоспоримые преимущества — они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Кроме того, упрощается процедура купли-продажи доли — до сдачи дома в эксплуатацию дольщик не приобретает прав на недвижимое имущество, поэтому сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком), а если долевой вклад внесен полностью — путем двустороннего соглашения продавца и покупателя).
Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья обычно определяется сторонами как «совместное долевое строительство дома по адресу…» (указывается строительный адрес). В случае, если договор заключен с организацией-заказчиком, т.е. юридическим лицом, на которое оформлено постановление на строительство и которое имеет лицензию заказчика, в качестве основных обязанностей заказчика указывается осуществление строительства собственными или привлеченными силами, предоставление дольщику к определенному сроку конкретной квартиры. В качестве основной обязанности дольщика предусматривается внесение долевого вклада в определенной форме и к определенному сроку (часто используется рассрочка). Такое содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, так как в настоящее время в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.
Высказывается мнение, что отношения сторон договора о долевом участии должны регулироваться нормами договора о совместной деятельности. Но в таком случае организация, с которой заключен договор, должна вести бухгалтерский учет совместной деятельности, то есть вести и сдавать в ГНИ отдельный баланс, что не всегда целесообразно. Регулирование отношений сторон договора о долевом участии в строительстве нормами договора подряда также представляется невозможным. Если договор заключен с организацией-заказчиком, то на нее не могут распространяться нормы ГК, относящиеся к подрядчику, так как заказчик не имеет лицензии подрядчика. Если же договор о долевом участии заключен с организацией-подрядчиком, то дольщика также нельзя признать заказчиком, с распространением на него норм ГК о договоре подряда, так как организация-подрядчик является стороной отдельного договора с заказчиком строительства. А в том случае, когда договор у гражданина заключен с юридическим лицом, не являющимся ни подрядчиком, ни заказчиком, то об отношениях подряда вообще нельзя говорить. Невозможно регулирование отношений сторон и нормами договора купли-продажи недвижимости, так как на момент заключения договора еще не существует квартира как объект права собственности.
При заключении договора гражданину необходимо иметь в виде те последствия, которые могут возникнуть при нарушении обязательств другой стороной.
Во-первых, то обстоятельство, что дольщик внесет долевой вклад, еще не означает, что ему принадлежит доля в праве собственности на вновь возводимое здание. До сдачи дома право собственно-сти на него принадлежит подрядчику. По сути, дольщик имеет только право требования к организации, с которой он заключил договор. Поэтому в том случае, если по претензиям кредиторов (если они возникнут) будет описан недостроенный дом, дольщик не сможет заявить иск об освобождении от ареста причитающейся ему квартиры.
Во-вторых, в процессе строительства нередко происходит удорожание стоимости жилья. Если в договоре этот вопрос сторонами не урегулирован, то дольщик часто вынужден доплачивать требуемые застройщиком суммы. Поэтому целесообразно закрепить в договоре неизменность указанной стоимости квадратного метра.
В-третьих, дольщик практически не имеет возможности воздействовать на застройщика при нарушении последним сроков строительства. Дольщику необходимо предусматривать значительные штрафные санкции за нарушение сроков строительства, а также возможность расторжения договора в одностороннем порядке без суда.
В-четвертых, дольщик не имеет возможности проверить, заключен договор на конкретную квартиру только с ним квартиру, или имеется такой же договор на эту же квартиру с другим лицом. Для предотвращения заключения договоров на одну и ту же квартиру с двумя или несколькими дольщиками, в Челябинске постановлением главы города введена регистрация договоров о долевом участии в Комитете по управлению имуществом, причем возникновение права собственности на квартиру поставлено в зависимость от факта регистрации. Однако представляется спорной компетенция Главы города в таком вопросе. Постановление не согласуется с ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на недвижимость возникает после государственной регистрации.
При заключении договора о долевом участии со строительной организацией дольщику необходимо внимательно изучать его условия и требовать включения положений, защищающих его права.