О журнале
Архив журналов
Обзоры
Законы
Постановления
Детектив
 

Закон о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и нотариальное
удостоверение сделок

Е.В. Коровин,
вице-президент Областной нотариальной палаты

С принятием Закона «О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями. Некоторые господа, исходя, видимо, из неправильно понятых интересов даже с радостью воспринимают это обстоятельство. Например, в ведомственном приложении к «Российской газете» от 15.11.97 г. появилась статья «Нотариусов оставили без сладкого». Увы, это радость человека, который с удовольствием рубит сук под собой. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом —
один из фундаментальных камней, на котором держится рынок недвижимости во всех европейских странах, на котором он держался и в России до 1917 года, и в СССР, поскольку в советские годы сохранялась возможность покупать и продавать личные индивидуальные дома. Одна моя знакомая, старый и умный юрист, сказала: «Когда вагоновожатый ищет новые пути, трамвай сходит с рельсов».
Почему-то в нашей стране сложилось крайне легкомысленное отношение к рынку недвижимости.
Купля-продажа жилья в нашей стране началась с 1991 года, когда были приняты Законы о собственности и о приватизации жилищного фонда. Становление рынка жилья в России стало ярким примером поспешных и непродуманных законодательных решений, последствия которых для граждан подчас трагичны.
Результатами «обвальной» приватизации квартир, последовавшей после принятия в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который не учитывал интересов детей, престарелых и других социально незащищенных категорий граждан, до сих пор «захлебываются» суды. Передо мной лежит повестка в суд. Я удостоверил в 1997 году сделку с квартирой, которая была уже пятой после её неправильной, без несовершеннолетнего ребенка, приватизации в 1992 году. Сколько людей теперь пострадает из-за той далекой ошибки, совершенной по вине законодателя. (По действующему в то время законодательству она ошибкой и не была).
Как говорят, обжегшись на молоке, мы стали дуть на воду. В 1996 году Конституционный суд признал не соответствующими конституции нормы жилищного кодекса о том, что лица, находящиеся в местах лишения свободы, теряют право проживания по прежнему месту жительства. Может быть, и не стоит оспаривать справедливость этого решения, но за ним признана обратная сила. В одном из судов Челябинска уже рассматривается спор о праве проживания в квартире гражданина, освободившегося из мест лишения свободы после отбытия 10-летнего срока заключения. Квартира после приватизации, как и в предыдущем примере, неоднократно перепродавалась. Остается сочувствовать семье с детьми, которая на свои кровные деньги купила квартиру, и теперь будет вынуждена смириться с тем, что в ней наравне со всеми может проживать посторонний человек, отбывший наказание.
Отсутствие законов о риэлторской деятельно-сти, о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также налаженного быстрого обмена информацией между организациями и лицами, работающими на рынке жилья, приводило к тому, что нечистые на руку люди продавали одну и туже квартиру по два раза. Горькой памятью для нотариусов и БТИ г.Челябинска отзывается некто Тунян, который ухитрился сделать это пять раз за два дня.
И никто не виноват!
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должен был стать вехой в процессе становления механизма регулирования рынка недвижимости, т. к. восполнил отсутствие такой его важной части, как государственная регистрация. Однако одновременно с введением Закона предпринимается попытка фактически сломать нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью — проблема, вокруг которой полыхают страсти уже несколько лет. Не считая неконструктивных доводов противников нотариата (таких, как: «нотариусы слишком много получают»), видимой причиной отстранения нотариата из рынка жилья является сложившееся в обществе ошибочное мнение, сводящее нотариальное удостоверение сделок к простому проставлению печати и засвидетельствованию подлинности подписей участников сделки.
Важно отметить, что с введением в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальное удостоверение сделок не отменяется вообще. Граждане могут прибегнуть к услугам нотариуса по своему выбору. В связи с этим настало время спокойно разобраться, нужен ли нотариус при совершении сделок с жилыми помещениями.
В защиту нотариального удостоверения сделок можно привести три группы аргументов.

Первая

В любой цивилизованной стране его функционирование строго контролируется государством и обеспечивается работой трех механизмов. Первый: риэлторские фирмы (по-русски посредники), помогают продавцу и покупателю найти друг друга,
определить потребительские качества жилья и его цену, т. е. это те люди, которые помогают покупателю и продавцу со знанием дела «заглянуть коню в зубы». Второй: правовое обеспечение сделки. В континентальных европейских странах (страны с так называемой романо-германской системой права — к ним относится и Россия) эту функцию выполняют нотариусы; в Англии, США, Канаде (страны с англосаксонской системой права) — адвокаты. Третий: государственный учет собственников и прав на недвижимое имущество — этой деятельностью, как правило, занимаются органы юстиции, а в некоторых странах (например, Испания) — специальные регистраторы — частные лица, действующие от имени государства, но несущие личную ответственность перед клиентом за свои ошибки.
Если бы законодатель, отменяя обязательное нотариальное удостоверение с недвижимостью, предложил другие способы правового сопровождения сделок, например, участие адвоката, механизм регулирования рынка не был бы нарушен. У граждан было бы право выбора: нотариус, адвокат, иное. Однако, этого нет. Поэтому сделка, совершенная без участия нотариуса, — это сделка, лишенная любого правового сопровождения.

Вторая

Сторонники отказа от нотариального удостоверения сделок с жильем в обоснование своей позиции ссылаются на п. 1 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем регламентируется порядок проведения государственной регистрации прав, одним из пунктов которого является «правовая экспертиза документов и проверка законности сделки».
Примечание: Думаю, что, учитывая эту норму, работники Южноуральской регистрационной палаты истребуют от граждан при регистрации сделок и прав дополнительные документы по сравнению с указанными в ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». И делают это в нарушение п. 2 той же статьи, где сказано: «Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте».
Отсюда делается вывод, что правовое сопровождение сделки будет осуществляться регистрирующими органами. Довод этот повидимости похож на истину, но только повидимости. Конечно, может быть, мы в России волшебники, однако ни в одной стране мира государственная регистрация этих функций не выполняет. Да и не может ни теоретически, ни практически. У неё есть другая, исключительно важная задача — высший правовой учет сделок и прав на недвижимое имущество. Эта задача выполняется на основе анализа соответствия представленных документов требованиям закона. Законность же сделки можно обеспечить, только определив действительные намерения сторон и проверив, соответствуют ли эти намерения избранному ими виду сделки. А это можно установить, побеседовав со сторонами порой 20—30 минут, а порой час, а иногда приходится перенести встречу на другой день, т. к. требуются дополнительные сведения и документы, согласие на сделку третьих лиц. Кстати, нотариус, побеседовав с клиентами, сам предлагает им тот или иной вид сделки, а также разъясняет им её существо. (Действительно, обычному гражданину, не имеющему специальных правовых познаний, невозможно, трудно определить, какую законную форму к его случаю следует применить.) Нотариус сам готовит документы, которые подписываются сторонами в его присутствии, и несет перед гражданами полную материальную ответственность за их законность. Кто же в органе государственной регистрации этим будет заниматься? В соответствии с Законом, там ведь принимают и проверяют документы. Да и беседовать со сторонами должен квалифицированный юрист. (Недаром на должность нотариуса в соответствии с действующим законодательством принимаются по конкурсу лица, имеющие высшее юридическое образование, прошедшие стажировку в нотариальной конторе в течение года и сдавшие квалификационный экзамен на право заниматься нотариальной деятельностью.) Правовая экспертиза в органе государственной регистрации есть ни что иное, как проверка соответствия формы документа требованиям закона. Формы — но не существа. Документа — но не действительных намерений сторон.
Кроме того, как признается подавляющим большинством юристов, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не прописывает механизма возмещения нанесенного ущерба, а потому ответственность учреждений регистрации за законность регистрируемых ими прав весьма проблематична. Нотариус же несет перед клиентом полную материальную ответственность за допущенное им нарушение закона.
Истинным предназначением нотариата является обеспечение граждан и юридических лиц квалифицированной правовой помощью. В частности, обязательное проведение правовой экспертизы всех условий сделки, консультирование участников сделки, выяснение обстоятельств дела, разъяснение участникам смысла, значения и правовых последствий сделки, проверка соответствия содержания сделки истинным намерениям сторон и требованиям законодательства, принадлежности прав на недвижимое имущество, правоспособности юридиче-ского лица, полномочий сторон и их представителей, установление личности обратившихся за совершением нотариального действия, проверка дееспособности физических лиц. При подготовке проектов нотариальных документов нотариус должен следить за тем, чтобы не возникало ошибок, не были ущемлены интересы неопытных, недостаточно квалифицированных в правовом отношении участников. В случае возникновения сомнения относительно соответствия сделки закону или истинным намерениям сторон нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия, отложить или приостановить его.
Содержание нотариально удостоверенной сделки и иных документов нотариус зачитывает вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
Из сказанного видно, что проставление нотариусом удостоверительной надписи и печати на договоре являются лишь заключительными элементами совершения нотариального действия.
Институту нотариата в правовом государстве отводится ключевая роль не только в оказании правовой помощи гражданам и юридическим лицам, но и в обеспечении правовой безопасности и предотвращении возможных споров между участниками договорных отношений.
В таком свете нотариат представляет собой институт по осуществлению предварительного правосудия и позволяет избежать возможных будущих споров между сторонами, либо облегчить их решение.

Третья

Свято место пусто не бывает. В Челябинске реги-страционная палата ещё не объявила о начале своей деятельности. Однако, некоторыми лицами уже предпринимаются попытки организовать этакие эрзац-нотариальные конторы, в которых будут подготавливаться для граждан сделки по отчуждению жилых помещений, естественно, за меньшую цену, чем нотариусы. (Нотариус ведь не может уменьшить цену — она определяется Законом о государственной пошлине). Создавались бы эти конторы юристами. Увы, во-первых, эти «создатели» далеки от юридической профессии, в основном из числа неудавшихся посредников; во-вторых, они не несут никакой ответственности перед гражданами за свои ошибки. Все это не может не привести к новой волне криминализации рынка жилья. Вспомним, как в первые годы «обвальной» приватизации квартир пропадали старики, оказывались выброшенными на улицу дети.
И денежная сторона вопроса, на которую хотелось бы обратить внимание некоторых должностных лиц, считающих, что переход на государственную регистрацию без нотариального удостоверения позволит существенно пополнить местный бюджет. Нотариусы имеют прозрачную, как теперь говорят, бухгалтерию, и исправно платят налоги. Доходы регистрационного органа, в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», могут направляться только на его развитие. А вот куда пойдут доходы эрзац-нотариальных контор?
Ни одна из структур, действующих на рынке недвижимости, не может заменить нотариальное удостоверение сделок:
1. Действительно, органы государственной регистрации не в состоянии выполнить эту задачу и технически. Для того, чтобы, например, в г. Челябинске они могли обеспечить проверку законности от 200 до 300 сделок с квартирами, заключаемых ежедневно. Здесь должны работать те же 72 (число работающих в Челябинске нотариусов) специалиста с образованием и навыками нотариусов. По Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», только государственному регистратору (в настоящее время в области он только один) необходимо иметь высшее юридическое образование, либо стаж практической работы в органах государственной регистрации не менее 2-х лет. Какую структуру и штат должен иметь орган государственной регистрации... и какие расходы понесет население области на его создание, чтобы он мог обеспечить проверку законности сделок не на словах, а на деле?
2. Риэлторы (посредники) не могут быть наделены рассматриваемыми функциями, т. к. цель и интерес риэлторской деятельности — извлечение прибыли.
3. Адвокат, принимая в защиту интересы одной из сторон сделки, не может быть защитником второй стороны, и поэтому не является беспристрастной фигурой при удостоверении многосторонней сделки. Между нотариальным удостоверением сделки и правовой помощью адвоката существуют принципиальные различия. Нотариус, удостоверяя сделку, действует от имени государства и по определенной государством процедуре, гарантирует сторонам законность сделки и несет ответственность перед ними в случае профессиональных ошибок (страхование от ошибок в профессиональной деятельности обязательно для нотариуса по закону). Адвокат действует от своего имени и может нести материальную ответственность только в рамках договора об адвокатском обслуживании и только перед клиентом, который его нанял. Поэтому, кстати, в странах с англо-саксонской системой права широко применяется страхование сделок, что значительно удорожает процедуру их заключения. Нотариус, как представитель государства, может отказать в удостоверении незаконной сделки, и его отказ обжалуется в суде адвокат может только советовать. И когда его принципиальные советы не выполняются — отказаться от обслуживания данного клиента.
Современное положение на рынке жилья является следствием некорректного использования в нашем законодательстве традиций англо-саксон-ской системы права без учета некоторых особенностей оформления сделок в странах этой системы (Англия, США, Канада), которые предполагают: участие посреднических фирм, адвокатов сторон, обязательное страхование сделок (причем страховая компания участвует на всех этапах совершения сделки, начиная от подготовки и проверки документов и заканчивая её подписанием), наличие института добросовестного приобретателя.
Введение этой системы в российских условиях потребует не только материальных затрат, но и перестройки правовых институтов. Возможный переход на подготовку сделки адвокатами таит в себе множество проблем. Например, даже таких, как где, в каком порядке адвокаты будут хранить архив документов, связанных с заключением сделок?
На первый взгляд может показаться, что не стоит ломать перья — любому гражданину очень скоро станет ясна необходимость обращения к нотариусу при совершении сделки. К сожалению, для этого есть препятствия.
В соответствии с подписанной Главным государственным регистратором по Челябинской области инструкцией № 4 «О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на здания, сооружения, жилые и нежилые помещения» при регистрации договора купли-продажи квартиры граждане должны: а) зарегистрировать право собственности на квартиру продавца, б) зарегистрировать договор купли-продажи, в) зарегистрировать переход права собственности по договору на нового приобретателя (п.п. 1.3, 1.4 Инструкции). По крайней мере, за два из этих действий нужно оплатить тариф, равный трём минимальным заработным платам. Итого — 500 рублей 94 копейки. Срочная регистрация обойдется гражданину ещё дороже. При сроке регистрации 10 дней цена каждого действия возрастает до шести минимальных заработных плат. Сегодня срочная регистрация в БТИ стоит 90 рублей и производится за час. А теперь, господа, давайте подумаем, пойдет ли простой гражданин, «еле-еле» накопивший денег на покупку квартиры, к нотариусу. Ведь кроме указанной выше немаленькой суммы ему в этом случае придется заплатить нотариусу, в соответствии с Законом о Государственной пошлине, полтора процента от суммы сделки. Не пустит гражданина к нотариусу великий и могучий русский «авось пронесет». А не пронесет «авось»... Что же, потеряет гражданин и деньги и квартиру.
Челябинская область в вопросе создания органов, регистрирующих сделки с недвижимостью, пожалуй, впереди всей России. Для сравнения: в Екатеринбурге такие органы только создаются. В том, что мы первые, нет ничего плохого. Но первым трудней, они делают больше ошибок. В Екатеринбурге, например, сохранено обязательное нотариальное удостоверение сделок на весь переходный период до 2000 года. Нам же, учитывая то, что мы первые, надо быть предельно аккуратными при принятии решений и постоянно помнить, что в таком деле ошибка может привести к самым трагичным последствиям.
Мы не можем оспаривать или отменять закон. Наша задача заключается в том, чтобы обеспечить наиболее целесообразные условия его применения. Уже сейчас ясно, что если мы хотим избежать нарушений прав граждан на рынке жилья, необходимо содействовать нотариальному удостоверению сделок с квартирами и индивидуальными домами. Для этого, в частности, желательно установить ускоренную регистрацию нотариально удостоверенных сделок — ведь за такую сделку полную ответственность несет нотариус, с учетом конкретных условий работы регистрирующих органов уменьшить плату за регистрацию.
Совсем не хочу чтобы данная статья расценивалась как пусть даже малейшая критика в адрес работников Южноуральской регистрационной палаты. Нет, они люди не менее добросовестные, чем я, и хотят делать свое дело хорошо. Но сама природа и характер механизма рынка жилья определили им определенные функции и задачи, и их невозможно смешивать с задачами, выполнять которые призваны другие органы.
До сих пор регистрационные органы работали независимо от нотариата, я бы сказал, с некоторым налетом конфиденциальности. Даже инструкции их утверждены под грифом «Для служебного пользования», что, кстати, грубо противоречит Конституции, т. к. они касаются прав всех жителей области. Плохо. Эти две системы могут обеспечить права граждан в наиболее полной мере, только работая в союзе. Государственная регистрация — необходимое звено рынка недвижимости, но она не может заменить собой нотариуса.

Предыдущая страницаВверхНа главную Copyright © MaZaY