О журнале
Архив журналов
Обзоры
Законы
Постановления
Детектив
 

Закон Челябинской области
«О земельных отношениях» и права на землю

В.Ф. Горбовой,
зав. кафедрой гражданского и экологического права ЧелГУ,
профессор

Вот уже более пяти лет в Государственной Думе рассматривается проект нового Земельного кодекса, который неоднократно принимался ею, но не подписывался Президентом Российской Федерации.
Президент в своих письмах от 21.07.97г. Председателю Государственной Думы и Председателю Совета Федерации охарактеризовал проект Замельного кодекса как «законодательный акт, не только грубо нарушающий конституционые права граждан и юридических лиц на землю, но и игнорирующий интересы государства в области использования и охраны земель.
В условиях отсутствия разработанной нормативной базы земельного законодательства на федеральном уровне (Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года по существу устарел и не соответствует реалиям жизни) усилилась активность субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений. Достаточно сказать, что такие субъекты Российской Федерации, как Свердловская, Саратовская, Самарская, Воронеж-ская области, Татарстан и Башкортостан, приняли свои земельные кодексы, детально регулирующие земельные отношения, хотя названия этих законов не содержат термин «кодекс».
В соответствии со ст. 72 Конституции РФ и Уставом (Основным Законом) Челябинской области (ст. 1, 5, 14, 15, 55) 26 марта 1998 года Законодательное собрание области приняло весьма важный закон «О земельных отношениях».
Закон призван регулировать земельные отношения на территории области в условиях отсутствия кодифицированного земельного законодательства и тех изменений, которые произошли в обществе после 1991 года.
Общая земельная площадь Челябинской области — около 9 млн га. На этой площади созданы 250 акционерных обществ и товариществ сельскохозяйственного профиля, 69 тысяч личных подсобных хозяйств, 6408 фермерских хозяйств, более 47 тысяч садоводческих и огороднических товариществ, более пяти тысяч индивидуальных застройщиков, сотни коммерческих киосков, автостоянок и так далее. Все эти формы хозяйствования появились после принятия в 1991 году Земельного кодекса РСФСР, 60 статей которого были отменены Указами Президента РФ и, следовательно, возникла необходимость адекватно регулировать земельные отношения в новых условиях. Тем более что Челябинская область относится к числу регионов с наиболее неблагоприятными экологическими условиями. Земля и земельные ресурсы являются главным достоянием области.
Не случайно в законе области «О земельных отношениях» в ст. 3 особо отмечается, что земля выступает основой жизни и деятельности населения, проживающего на территории Челябинской области. Это положение полностью согласуется со ст. 9 Конституции РФ.
Как известно, земля как объект природы характеризуется такими признаками, которые не присущи ни одному другому объекту природы, ни одному виду имущества, ни одному товару, ни одной материальной ценности. Это прежде всего ее плодородие, незаменимость и пространственная ограниченность. Поэтому ее нельзя увеличить, заменить и т. д. Эти объективные свойства земли ставят ее в совершенно особое положение среди всех объектов окружающего нас мира и товарно-материальных ценностей.
Плодородие земли, наличие чернозема — основы благополучия общества.
В этой связи следует отметить, что Челябинская область богата черноземными почвами, которых более 60 процентов всей площади сельскохозяйственных угодий. Это наиболее ценные земли, первые по степени общественного значения и, разумеется, их необходимо всемерно охранять. А меры охраны нужны, поскольку негативные процессы влияют на состояние почв. Это и закисление, заболачивание, снижение содержания гумуса, засоление, эрозия. А если к этому добавить нарушение правил использования земель юридическими и физическими лицами, то вполне закономерно областной закон уделяет этому большое внимание в ст. 1, 3, 63—66, 70—77 и в других.
Вместе с тем, в условиях рыночной экономики земля помимо своей потребительной стоимости выступает также как товар и имеет рыночную стоимость (например, цена продажи конкретного земельного участка), поэтому в соответствии со ст. 4, 6 областного закона земельные участки отнесены к недвижимому имуществу, а их регистрация устанавливается согласно со ст. 130 ГК РФ и федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Совершенно правомерно в ст. 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16. 17, 18 закона области «О земельных отношениях», в соответствии с Уставом области и Констутуцией РФ устанавливается, что земля в Челябинской области может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом ст. 11 Закона области говорит о том, что земля предоставляется как за плату, так и бесплатно. Причем, бесплатно земли в собственность граждан передаются также для строго определенных целей:
для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в сель-ской местности в пределах норм, установленных органами местного самоуправления;
для крестьянского (фермерского) хозяйства в пределах установленных норм;
для коллективного садоводства и животноводства — земельные участки, предоставленные до 1 января 1992 года, и вновь предоставляемые для этих целей несельскохозяйственные угодья, нарушенные либо малопродуктивные земли;
для дачных участков — земельные участки, пре-доставленные до 1 января 1992 года;
в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Повторное бесплатное предоставление земельных участков для указанных целей не допускается.
Специальное внимание в Законе области ст. 12 уделяется частной собственности на землю.
Несмотря на установление частной собственно-сти на землю (ст. 9 Конституции РФ), продолжаются споры по поводу нее, ведутся дискуссии вокруг ее купли-продажи, идет борьба между различными партиями и движениями. Это нормальный процесс развития общества. Только практика реальной жизни определяет жизнеспособность и ошибочность той или иной позиции. Даже в различных странах мира то или иное решение земельного вопроса не является одинаковым и не гарантирует успех для других стран, которые следуют их примеру. В областном законе ст. 12 (установлены ограничения для частной собственности. Так, запрещается передавать в част-ную собственность из государственной или муниципальной собственности земельные участки:
а) сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставляемых крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также земельных долей (паев), предоставленных членам сельскохозяйственных организаций, лесного и вод-ного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством Российской Федерации установлен особый режим приватизации;
б) находящиеся во временном пользовании;
в) зараженные опасными веществами и подверг-шиеся биогенному заражению;
г) общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с действующим законодательством к землям общего пользования);
д) расположенные в воздушных портах федерального значения, либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
е) заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
ж) оздоровительного и историко-культурного назначения;
з) предоставленные для использования и охраны недр;
и) товариществам и обществам, имеющим в уставном капитале 25 и более процентов иностранных инвестиций.
Поскольку вопрос о частной собственности на землю решен на конституционном уровне, поэтому для юристов лишен смысла вопрос о том, нужна ли частная собственность на землю, вводить или не вводить частную собственность, о чем пишет наша периодиче-ская печать и ведутся споры среди политиков, депутатов различных уровней. Вопрос может ставиться в иной плоскости: как регулируются отношения частной собственности на землю и каков ее механизм?
Впервые в областном законе (ст. 15) сформулировано положение о том, какие земли относятся к муниципальной собственности.
Включение земли в гражданский оборот, в сферу рыночной экономики повлекло за собой возникновение нового института сделок с землей. По данным Роскомзема, на 1.09.96 г. передано: в уставные фонды 1 610 000 земельных долей, в аренду
1 040 000, в результате других сделок (дарение, продажа, обмен) происходит смена собственников.
Если посмотреть на опыт зарубежных стран, то доля земель, меняющих ежегодно своего собственника, такова: купля-продажа и дарение в год составляет в США, Ирландии 3 процента, в Великобритании, Франции, Италии — 2 процента, в Германии, Бельгии, Голландии — 1,5 процента. В 1995 году в России при наличии 40 млн собственников земельных участков, у которых имеется 30 млн га земель, за год была зарегистрирована 231 тысяча сделок на общей площади 40,5 тыс. га, то есть 0,14 процента от наличия земель сменила собственника.
В ГК РФ, ч. I ст. 129, содержится общее правило: «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». Следовательно, оборот земель должен устанавливаться земельными законами независимо от того, относятся ли они к федеральным или законам субъекта Федерации.
В нашей стране, как уже говорилось, ведутся споры до настоящего времени — допускать оборот земель, разрешить их свободную куплю-продажу, запретить или ограничить.
Конституция РФ (ст. 36), ГК РФ, Закон РФ от 23.12.1993 г. «О праве граждан РФ на получение в частную собственность земельных участков и на их продажу...» законодательно закрепили совершение сделок с землей, но установили отдельные ограничения. Эти ограничения вызваны, во-первых, самой ограниченностью земли в пространстве (земля не планете ограничена, каждое государство ограничено рамками государства, площадь сельскохозяйственных земель ограничена). Во-вторых, любое общество не допустит использования земель не по целевому назначению и вместо сельскохозяйственных земель построить промышленные, транспортные, спортивные, увеселительные заведения. В этом случае общество рискует остаться без ценных сельскохозяйственных земель — основы его благополучия. Вместе с тем, рыночная экономика требует рыночного оборота земель, создания земельного рынка, но, как отмечено в Конституции РФ (ст. 36), владение, пользование, распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Законом области (ст. 20) установлено, что с землей могут совершаться следующие сделки:
а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);
б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным соб-ственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области;
в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;
г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;
д) залог земельных участков и земельных долей;
е) наследование земельных участков и земельных долей;
ж) мена земельных участков и земельных долей;
з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;
и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;
к) передача земельных участков и земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;
л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.
Вместе с тем, законом установлены ограничения по сделкам с землей сельскохозяйствнного назначения:
1) Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения разрешается органам местного самоуправления, сельскохозяйственным организациям для государственных и муниципальных нужд.
2) Выкуп земельных участков и земельных долей разрешается органам местного самоуправления, сельскохозяйственным организациям, членам сельскохозяйственных организаций для сельскохозяйственного производства.
3) Залог земельных участков, земельных долей разрешается осуществлять сельскохозяйственным организациям.
4) Мена земельных участков и земельных долей разрешается на земельные участки и на имущественные паи в границах муниципального образования.
5) Дарение (безвозмездная передача) земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускается.
Закон области «О земельных отношениях» детально регулирует не только охрану и использование земель сельскохозяйственного назначения, но также земель лесного и водного фонда, природоохранного назначения, земли обороны, порядок передачи земель в собственность, пользование, аренду.
Значительное место уделено органам управления землями и задачам органов исполнительной власти, местного самоуправления. Не остались без внимания мониторинг земель, ведение земельного кадастра, землеустройство, контроль и ответственность за нарушение земельного законодательства.
Законом Челябинской области «О земельных отношениях» необходимо руководствоваться всем органам государственной власти, муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам, поскольку данный закон имеет прямое действие на территории области.
Его должны изучать в учебных заведениях, как государственных так и коммерческих, по всем формам обучения.

Предыдущая страницаВверхНа главную Copyright © MaZaY