Не то твое, что купил,
а то, что зарегистрировал

Интервью с Павлом Крашенинниковым, первым заместителем министра юстиции РФ. (В настоящее время — министр юстиции РФ.)

Как мы уже сообщали, с 30 января вступил в силу Закон о регистрации прав на недвижимое имущест-во и сделок с ним. На вопросы «Бизнеса в России» отвечает первый заместитель министра юстиции доктор юридических наук Павел КРАШЕНИННИКОВ.

Продать проданное
больше не удастся

— Павел Владимирович, даже после преж-них публикаций в «Бизнесе в России» многие читатели спрашивают: зачем вообще понадобился этот закон?
— Его главная цель — обеспечить прозрачность рынка недвижимости, защитить права граждан. Вот лишь некоторые примеры из сегодняшней жизни. Человек купил квартиру, сделал ремонт, а через полгода — звонок в дверь. Вернулся после демобилизации из армии сын бывшего владельца квартиры, который имеет на нее права. Или такая ситуация: компания приобрела строение, а после оказалось, что часть здания бывшим собственником сдана в долгосрочную аренду. Нередко одна и та же квартира продается по 2—3 раза. Когда будет создан единый государственный реестр прав, в котором будут фиксироваться все основные данные об объекте, такие вещи практически исключатся.
— Значит ли это, что теперь все собственники, арендаторы должны зарегистрировать свои права?
— В законе прямо говорится, что все права, которые существовали до введения системы единой регистрации, сохраняются. Поэтому регистрировать их есть смысл лишь в том случае, если вы решили произвести отчуждение принадлежащего вам объекта — продать, подарить, обменять и т. д. Но можно это сделать и одновременно, когда будете оформлять сделку. Тогда же в реестре и появятся данные о вашей недвижимости.
Если же вы производите сделку, имейте в виду, что только после регистрации ваши права вступят в силу. Это касается не только купли-продажи, мены, но и наследования, приватизации, строительства, дарения. Короче, любого действия, при котором возникает или переходит то или иное право (соб-ственности, пользования и т. д.) на объект недвижимости. Нет регистрации — нет права. Сделка является ничтожной.
При этом учтите: все правила, касающиеся госрегистрации прав на недвижимость, в равной мере относятся к случаям, когда вы приобретаете долю в праве собственности на дом, дачу и т. д.

Хождениям по кругу
придет конец

— Прежде сделки с землей регистрировали земельные органы, с жилыми помещениями — БТИ или комитеты муниципального жилья, с нежилыми — комитеты по управлению имуществом. Теперь, согласно закону, регистрация должна происходить в учреждении юстиции, но ведь в большинстве регионов они еще не созданы. Куда обращаться гражданам при регистрации сделки?
— До тех пор, пока учреждения юстиции не созданы, регистрировать сделки будут прежние органы. В 12 субъектах Федерации — вы об этом уже писали («БвР», 7 февраля с. г.) — такие учреждения уже организованы. Из них пять областей — Московская, Оренбургская, Челябинская, Томская и Липецкая — уже согласовали с нами их структуру, и в начале февраля мы назначили там главных реги-страторов. Повсеместно учреждения юстиции будут созданы к 1 января 2000 года. Тогда и можно будет зарегистрировать все права в одном месте. Но собирать все необходимые справки, чтобы надлежащим образом оформить документы, все равно придется в разных инстанциях.
— Что же в таком случае изменилось?
— Закон предусматривает единый порядок госрегистрации вне зависимости от объекта, от органа, который его регистрирует, от региона, где происходит регистрация. То есть, где бы вы ни реги-стрировали объект, у вас везде потребуют одни и те же документы, а в реестр внесут данные, содержащие характеристику одних и тех же параметров.
При этом устанавливаются единые сроки реги-страции, ответственность регистраторов, максимальный размер ставок.

Когда регистрация
не требуется

— А есть ли сделки, которые не нуждаются в регистрации?
— Да, несколько исключений есть. Не нужно регистрировать договор найма жилого помещения, будь то социальный, коммерческий наем, наем в служебном помещении, ЖСК и т. д. При этом следует помнить: под наймом сегодня понимается сдача помещений физическому лицу. Если вы сдаете жилье юридическому лицу — это аренда. Договора аренды зданий, сооружений, жилых помещений подлежат госрегистрации, если они заключены на срок более 1 года. Договора аренды земельного участка нужно регистрировать, даже если он сдается всего на несколько дней.
Не регистрируются договора безвозмездного пользования недвижимостью.
Еще одно исключение — дома ЖСК. Право соб-ственности на жилое помещение в таких зданиях возникает с момента выплаты паевого взноса, а не с момента госрегистрации. Аналогичная ситуация и для других потребительских кооперативов: гаражных, дачных и садовых. Госрегистрация не требуется, а право собственности возникает с момента выплаты пая.
— А как быть при долевом строительстве? Многие граждане были бы не прочь зарегистрировать свои права, не дожидаясь его окончания, чтобы таким образом обезопасить себя в случае неисполнения обязательств застройщиком.
— Право на вновь создаваемое недвижимое имущество регистрируется только на основании документов, подтверждающих его создание. Если дом не введен в эксплуатацию, объект еще не создан, соответственно, права на него не возникают.
— В некоторых случаях закон устанавливает раздельную госрегистрацию сделок и возникновения прав. Не могли бы вы уточнить, каких именно и как действовать гражданам и юридическим лицам?
— При сделках купли-продажи и мены недвижимости договор не регистрируется, регистрируется только право собственности. Исключением из этого общего правила является договор купли-продажи и мены предприятия и договор купли-продажи и мены жилого помещения. Регистрировать нужно и сделку, и переход права.
При дарении регистрируются и договор, и переход права собственности.
Достаточно сложная схема предлагается при регистрации рентного договора, в котором предусматривается отчуждение объекта. Сам договор заверяется нотариусом, регистрируется, и переход права также подлежит госрегистрации.
При наследовании регистрируется возникновение права.
Рассмотрим, как выглядит на практике регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Вариант первый: стороны заключают договор и регистрируют его. В результате у продавца возникает обязательственное право — передать жилое помещение, у покупателя — отдать деньги. Когда эти обязательства выполнены, о чем свидетельствует передаточный акт, регистрируется право соб-ственности. Хотя в законодательстве по этому поводу ничего не сказано, вполне возможны ситуации, когда госрегистрация проводится одновременно. В этом случае стороны должны прямо написать в договоре, что имущество передается без передаточного акта. Возможен и такой вариант — передаточный акт может быть подписан до заключения договора, а вступит в силу (о чем надо указать в акте) отдельно только при заключении договора. Таким образом, в принципе стороны могут подать заявление на одновременную регистрацию и договоров, и перехода прав.

С нотариусом и без...

— Павел Владимирович, закон отменил нотариальное удостоверение сделок. Это беспокоит и регистраторов, опасность для которых возрастает, и граждан.
— Во-первых, закон ничего не отменил. На самом деле и в прежнем законодательстве обязательная нотариальная форма была предусмотрена только при купле-продаже жилого дома, дачи, а также при мене и дарении. И то лишь в тех случаях, когда в сделке участвовали граждане. Что касается зданий, строений, сооружений, никаких требований о нотариальном удостоверении не было. Так что требовать его, к примеру, при сделках с офисными помещениями, когда участниками выступают два юридических лица, у того же Москомимущества нет никаких законных оснований.
Теперь, после введения закона о госрегистрации, Гражданский кодекс предусматривает обязательную нотариальную форму только для договоров ипотеки и ренты. Для всех остальных нотариальная форма сделки — дело сугубо добровольное, требующее взаимного согласия.
Хотите дополнительных гарантий — пожалуйста, обращайтесь к нотариусу. Но эта услуга вам обойдется в 1,5% от сделки. А можете обратиться за помощью при составлении договора в адвокатскую контору, юридическую консультацию. Большинство из этих структур намерено определять вознаграждение не в процентах от сделки, а по ставкам, учитывающим сложность объекта. Уже сегодня можно уверенно сказать, что их услуги будут стоить дешевле, чем нотариата.
Заодно хочу предупредить: если мы узнаем, что в каких-то регионах заключают договора с нотариусами и вводят обязательное нотариальное удостоверение сделок, а такие слухи до нас доходят, мы будем рассматривать это как нарушение прав граждан и наказывать, пользуясь функцией правового контроля.
— Но, возможно, сейчас, в условиях конкуренции, снизят ставки и нотариусы?
— Они не могут их снизить, поскольку ставка определена законом —1,5% от стоимости сделки.

О гарантийном фонде лучше побеспокоиться заранее

— Хотя услуги нотариуса стоили недешево, все-таки он обеспечивал дополнительную защиту прав клиента.
— Нотариат отвечал за составление договора, но права на недвижимость и прежде возникали только после регистрации. Сейчас функции нотариуса берет на себя регистратор. Он проверяет все документы, проверяет договор на соответствие законодательству, и если допускает ошибку, то вся ответственность ложится на него. Причем, в отличие от нотариуса, он еще запрашивает их у соответствующих организаций — это обеспечивает более надежную защиту от махинаций. Немаловажен и статус госрегистратора: согласно закону он является госслужащим, замещающим ведущую государственную должность. Мы намерены самым строгим образом подходить к подбору кадров.
— Вы говорите об ответственности реги-стратора. В чем она заключается?
— Если одна из сторон ввела в заблуждение регистратора и другую сторону, то будет отвечать виновный, причем здесь будет либо имущественная, либо уголовная ответственность. Либо и то, и другое вместе. Если регистратор допустил ошибку неумышленно, он будет нести административную ответственность, а учреждение юстиции — материальную, т. е. возмещать убытки, которые нанесены сторонам. Если же по сговору, допустим, с продавцом он совершил подлог документов, учреждение юстиции будет нести имущественную ответственность, а регистратор — уголовную, плюс возмещать учреждению юстиции тот ущерб, который он ему нанес.
— А из каких источников будет возмещаться ущерб?
— За нанесенный клиенту ущерб учреждение юстиции будет отвечать своим имуществом и своими средствами. Если этого не хватит, то потери будут возмещаться из бюджета субъекта Федерации. Сейчас в Московской областной реги-страционной палате за счет отчислений от платы за регистрацию создают гарантийный фонд. Если такие решения примут и в других субъектах Федерации, мы их будем только приветствовать. Это поможет более надежно защитить интересы не только граждан или юридических лиц, но и учреждений юстиции.

Ольга Бережная.
(Из газеты «Бизнес в России»
от 07.03.98 г.)