ГОРБОВОЙ В.Ф.,
заведующий кафедрой гражданского и экологического права ЧелГУ,
профессор;
КИРЕЕВ В.В.,
доцент кафедры гражданского и экологического права ЧелГУ
СКРЕМЕТА О.В,
главный государственный регистратор по Челябинской области,
кандидат экономических наук;

Федеральный Закон от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был опубликован в "Российской газете" 30 июля 1997 года и вступил в действие по истечении шести месяцев с момента его официального опубликования, то есть с 1 февраля 1998 года.

Следовательно, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним отныне будут осуществляться по правилам, установленным этим Законом.

Принятие указанного Закона связано с необходимостью установления единой системы государственного учета недвижимого имущества, сделок с ним, создания учреждений юстиции по регистрации прав, ведения Единого государственного реестра прав.

Как известно, ст. 131 ГК РФ, принятого в 1994 году, предусматривает определение порядка государственной регистрации недвижимости, оснований отказа в ее регистрации специальным Законом.

Закон о регистрации является первым правовым актом, комплексно регулирующим отношения по государственной регистрации недвижимого имуще-ства и сделок с ним на всей территории Россий-ской Федерации на основе единого подхода.

До принятия этого закона в стране отстутствовала единая система регистрации, поскольку решение этого вопроса было отнесено к ведению субъектов РФ, которые нередко делегировали свои права органам местного самоуправления.

Учитывая то, что реализация федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требует создания системы специальных органов по государственной регистрации и предполагает кардинальное изменение ранее существовавшего порядка государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним, Правительство РФ

1 ноября 1997 года приняло Постановление, определяющее, какой орган федеральной исполнительной власти будет заниматься этими вопросами.

В качестве такого органа Правительством утверждено Министерство юстиции РФ.

Этим же постановлением предусмотрено, что до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, впредь именуемых "учреждения юстиции по регистрации прав", уполномоченными федеральными органами по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются органы технической инвентаризации, по земельным ресурсам и землеустройству и органы по управлению государственным и муниципальным умуществом. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет осуществляться субъектами РФ поэтапно с учетом региональных и местных условий и должно быть завершено к 1 января 2000 года. Так, в соответствии с Законом Челябинской области от 18 сентября 1997 года "Об органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в области устанавливается переходный период. 7 мая 1998 года губернатор области утвердил "Положение учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области - Южноуральской регистрационной палаты". Южноуральская регистрационная палата будет отвечать за осуществление регистрации прав, ведение Единого государственного реестра прав и выдачи информации о зарегистрированных правах.

Как установлено областным законом, государственная регистрация прав на недвижимое имуще-ство с сделок с ним будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает как форма подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Основными задачами государственной регист-рации являются:

признание и подтверждение государством прав не недвижимое имущество;

придание юридической достоверности сделкам, совершаемым с недвижимым имуществом;

определение момента возникновения зарегист-рированного права на недвижимое имущество;

обеспечение взаимодействия гражданского, земельного, водного законодательства, законодательства о недрах, административного законодательства в определении правового режима объектов недвижимости.

Сущность государственной регистрации выражается в ее принципах, определяющих основные, наиболее важные черты этого процесса.

Принцип единства государственной реги-страции проявляется в том, что регистрация осуществляется на всей территории РФ посредством внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип обязательности государственной регистрации выражается в возложении на участ-ников регулируемых Законом отношений обязанности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 1 февраля 1998 года.

Своеобразным исключением из этого принципа является признание юридически действительными прав на недвижимое имущество, возникших до февраля 1998 года. Государственная регистрация таких прав в порядке, предусмотренном законом о регистрации, может производиться только по желанию их обладателей.

Принцип открытости сведений о государственной регистрации прав заключается в том, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому гражданину, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Если сведения необходимы юридическому лицу, то представитель юридического лица, обязан предъявить документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица и документы, подтверждающие регистрацию данного юридиче-ского лица. Такие сведения предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав, содержащие описание объекта недвижимо-сти, описание зарегистрированных прав на него, а также ограничения (обременения) прав и утвержденной в установленном порядке.

Особые требования предъявляются к предоставлению сведений о правах отдельного лица на объекты недвижимости в обобщенном виде и переходе прав на объект недвижимости.

Такие сведения предоставляют: самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещению или по закону.

Принцип организационного единства государственной регистрации основывается на том, что регистрация прав на недвижимое имущество производится единой системой учреждений юстиции на территориях регистрационных округов по местонахождению недвижимого имущества. Субъекты РФ определяют порядок создания и структуру таких учреждений юстиции, а также принципы их размещения по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ.

Принцип платности государственной реги-страции выражается во взимании платы за реги-страцию, предоставление информации о зареги-стрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Плата за регистрацию взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом Правительство РФ устанавливает максимальный размер платежей на территории Российской Федерации.

Принцип достоверности и документальной обоснованности государственной регистрации заключается в том, что учреждение юстиции несет ответственность за точность записей о праве на недвижимое имущество, сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон. Государственная регистрация производится на основании документов.

Поэтому к документам предъявляются требования, касающиеся их соответствия законодательству, отражения в них необходимой для регистрации информации, а также соблюдения установленного порядка их оформления и наличия соответствующих реквизитов.

Принцип непрерывности учета прав на недвижимое имущество и сделок с ним вытекает из того, что Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких либо документов или их частей не допускается.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Он включает информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущест-ва, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Его неотъемлемой частью являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и книги учета документов.

Государственная регистрация прав не недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в рамках особой процедуры. Регистрация производится на основании заявления. Правом на подачу заявления обладают: правообладатели, стороны (или любая из сторон) договора, лица, уполномоченные правообладателем или сторонами (стороной) по договору или при наличии у них надлежащим образом оформленной доверенности, лица, в отношении которых были приняты акты государственного органа или органа местного самоуправления, предусматривающие возникновение у них прав на недвижимое имущество. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. К таким документам относятся акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусматривающие возникновение прав на недвижимое имущество, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные решения, акты (свидетельства) о правах не недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя. В число документов, необходимых для государственной регистрации, включаются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, а также документ, подтверждающий оплату регистрации. При подаче заявления о государственной регистрации гражданин обязан предъявить документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. При получении документов должностное лицо учреждения юстиции вносит об этом запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Закон о регистрации устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. В частности, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не полномочно распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Закон о регистрации, учитывая особенности правового режима предприятий как имущественных комплексов, имущества кондоминиумов, имущест-ва, находящегося в общей собственности, а также недвижимого имущества, передаваемого в аренду, и характер обременений недвижимого имущества, выделяет специальные нормы об их государственной регистрации (ст. 22-29 Закона о регистрации).